Les SCPI et l'Europe

Ne plus se cantonner uniquement au marché immobilier français est devenu une stratégie d’investissement qu’adoptent de plus en plus de SCPI. De ce fait, la question se pose de savoir quel est l’avenir des SCPI françaises surtout lorsqu’on se penche sur les performances des unes et des autres.

SCPI européennes VS SCPI françaises

Dans une comparaison des SCPI, en terme de volume de collecte, de capitalisation, il apparaît que les SCPI européennes occupent le haut des classements. De plus, elles délivrent des rendements généralement supérieurs à la moyenne du marché.

En outre, elles permettent aux investisseurs de :

• Profiter du dynamisme de l’économie de plusieurs pays de la zone euro, qui est beaucoup plus important comparativement à l’économie française ;
• Assurer une diversification géographique au portefeuille de SCPI détenu par les investisseurs ;
• Avoir un accès à des locataires importants (grosses entreprises et « bons payeurs »), qui ne sont pas forcément présents en France ;
• Profiter d’une fiscalité favorable qui a un impact certain bénéfique sur le rendement.

On pourrait être tentés de croire que les SCPI européennes sont le bon plan quand on souhaite investir en SCPI, ce qui n’est pas tout le temps le cas.

SCPI françaises, leur avenir

Malgré le succès grandissant des SCPI européennes qui attirent notamment par la fiscalité appliquée, les SCPI françaises restent néanmoins très présentes dans le cadre des allocations pour un investissement en SCPI.  Certaines d’entre elles continuent de distribuer des rendements qui égalent bien ceux des SCPI européennes.

L’arrivée des SCPI thématiques permet aux investisseurs de se diversifier en terme de choix et donc offre de nouvelles perspectives à la fois aux investisseurs et aux SCPI en elles mêmes.

Même si on entend parler de risque de surchauffe ou de bulle immobilière sur le marché immobilier en France, investir relève de plusieurs facteurs. Nombreuses sont les SCPI qui d’ailleurs sont prometteuses pour les années à venir et sur lesquelles il serait intéressant pour l’épargnant d’investir.

Quoi qu’il en soit, il ne faut pas oublier qu’investir en SCPI comporte des risques dont il faut impérativement tenir compte avant tout investissement.

En cette fin d’année, de nombreux changements ou de modifications de loi devront apparaitre. Notre nouveau président Emmanuel Macron voudra tenir ses promesses électorales, ce qui implique des changements rapides. Première mesure à faire son apparition l’impôt sur la solidarité sur la Fortune (ISF) va faire peau neuve. En effet, l’imposition sur la fortune ne s’appliquera uniquement que sur les biens immobiliers, ne rentreront plus dans cette imposition tous les contrats financiers, les liquidités, œuvres d’art etc. L’imposition sur la fortune immobilière (IFI) suivra exactement le même barème que le précédent ISF à savoir obligation de déclarer dès 800 000€ nets de biens immobilier et être imposé dès que cet immobilier dépassera 1 300 000€ net.

Comment seront imposées les SCPI ?

Pour les SCPI, qui forment un actif financier par excellence mais avec un sous-jacent en immobilier, diverses questions peuvent se poser sur l’imposition à adopter. Notamment sur les dividendes perçus : sont-ils soumis à la flat-tax ou aux revenus fonciers ? Mais l’ont peut également se demander si les SCPI vont rentrer dans l’Imposition sur la Fortune Immobilière (IFI).

Depuis, le 27 Septembre 2017, nous en savons bien plus sur les nouvelles reformes notamment sur la flat-tax et l’IFI. Il en résulte que les SCPI ayant un sous jacent en immobilier va rentrer dans le calcul pour l’imposition sur la fortune immobilière. Quand à ces dividendes ils ne seront pas concernés par la flat tax puisque ces derniers sont considérés comme des revenus fonciers.

Le fait de sortir les contrats financiers de l’imposition sur la fortune, va permettre à de nombreux particuliers de ne plus être impactés par cette imposition. L’impact attendus est que ces particuliers en contrepartie aident l’économie réelle française et notamment les jeunes PME et l’innovation. 

Afin d’être sûr de faire les bons choix sur vos investissements et afin de répondre à l’ensemble de vos questions avant de vous engager dans un projet, il est préférable d’être suivi par un conseiller en gestion de patrimoine.

Nos consultants en gestion de patrimoine Euodia (www.euodia.fr) sont habitués à vous accompagner dans ce type de démarches, voyons quelles sont les meilleures offres sur ce marché très concurrentiel.

Quels sont les taux aujourd’hui pour financer une SCPI ?

Les taux des emprunts sont à un niveau historiquement bas. Même si les taux varient régulièrement, à l’heure où nous écrivons ces lignes, les taux fixes se situent entre 1,65% et 2,15%, en fonction de la durée du crédit et de la qualité du dossier. La durée du crédit est comprise traditionnellement entre 10 et 20 ans, mais cela peut s’adapter à toutes les situations d’épargne pour atteindre 25 ans maximum. Globalement, les conditions sont similaires à un crédit immobilier classique, que soit les conditions de sortie ou la durée. Les taux quant à eux sont légèrement supérieurs aux crédits immobiliers en direct.

À noter également qu’il existe des taux spécifiques pour les investisseurs résidents à l’étranger, cela constitue un cas particulier couramment rencontré par nos consultants.

Mais quel que soit l’établissement financier dans lequel vous souhaitez monter un dossier de crédit, le taux accordé dépend principalement de la qualité du dossier, il est donc crucial de respecter un certain nombre de règles pour optimiser cela et obtenir le meilleur taux possible correspondant à votre situation patrimoniale.

Les 4 règles à suivre pour monter son dossier de financement

• Un taux d’endettement maximum :

Le taux d’endettement d’un particulier ne peut pas excéder 33% de ses revenus. Les établissements refusent généralement les demandes de crédit dépassant ou avoisinant ce taux.

• Être propriétaire de sa résidence principale :

Même si le principe peut sembler dépassé de nos jours, les banques sont généralement plus enclines à accorder des taux bas aux propriétaires de leur résidence principale ou dont le crédit est déjà remboursé à plus de 70%. Cela fait office de garantie de solvabilité et de capacité de remboursement du candidat.

• S’appuyer sur l’effet levier du crédit :

Il n’est aujourd’hui plus nécessaire de disposer d’un apport pour qu’un financement uniquement à crédit soit un montage intéressant pour l’investisseur. En effet, les rendements des SCPI étant stables et supérieurs aux taux d’intérêt des crédits, l’investisseur bénéficie de la différence entre les deux taux, ce qui pourrait permettre de dégager une plus value. Il peut y avoir un écart allant jusqu’à 2% entre le TEG du crédit et le rendement net annuel d’une SCPI.

• Des taux plus intéressants en formule classique amortissable que “in fine”

Nous parlions dans notre précédent article de la différence entre une formule de crédit classique, dit amortissable et le crédit “in fine”. L’un propose de régler le remboursement du capital qu’en fin de durée de contrat alors que l’autre permet de rembourser les progressivement une proportion plus importante du capital contre les intérêts. L’une des particularités du crédit “in fine” est que les taux d’intérêt sont plus élevés, ainsi que le prix des assurances.

Dans le cadre d’un investissement en part de SCPI, la structure de crédit la plus intéressante dans la plupart des cas est un crédit à taux fixe amortissable. Il faut veiller à ne pas dépasser les 33% d’endettement sur le revenu global et se focaliser sur les SCPI au rendement le plus élevé. Mais un autre mécanisme peut être utilisé pour correspondre encore mieux au schéma de rendement des SCPI, le crédit amortissable avec différé d’amortissement. Dans ce type de contrat, le remboursement du capital est différé de plusieurs mois pour correspondre au délai de l’entrée en jouissance des parts, qui varie entre 3 et 6 mois. L’avantage étant que les premiers mois durant lesquels l’associé ne perçoit pas de dividende ne demande pas d’effort d’épargne supplémentaire. Les revenus de la SCPI compensent ensuite le remboursement du crédit.

N’hésitez pas à consulter notre comparateur en ligne gratuit de crédit à cette page, un de nos conseillers en gestion de patrimoine vous recontactera pour étudier avec vous plus en détail votre situation patrimoniale et votre capacité d’emprunt.

Nous avons vu dans notre article l’intérêt d’investir dans une SCPI diversifiée géographiquement à l’international. Se pose naturellement la question du financement d’un tel placement. L’investissement le plus simple reste l’achat direct de parts en cash ou via un contrat d’assurance vie, mais peut-on financer ce placement par un crédit ? Il faut garder à l’esprit qu’il s’agit ici d’un cas particulier, car les investissements immobiliers à l’étranger ne peuvent à priori pas être financés par un crédit immobilier classique. Regardons ensemble chaque cas de figure et comment aborder ces montages de manière optimale.

Financer son investissement par un crédit

Les établissements bancaires classiques sont récalcitrants à l’idée de financer l’achat de parts de SCPI, à moins que ces fonds soient gérés en interne. Dans certaines banques, c’est une condition sinequanone, comme par exemple HSBC ou BNP Paribas. Ces placements “maison” ne sont pourtant souvent pas les plus rentables et performants.

Cependant, et fort heureusement, il existe des établissements comme le Crédit Foncier, la Caisse d’épargne ou le Crédit du Nord pour ne citer qu’eux, qui acceptent de financer l’achat de parts de SCPI qui ne figurent pas dans leur catalogue interne. Comme pour tout type de crédit, il faut présenter un dossier sérieux et réaliste au vu du niveau de revenu et de la capacité d’endettement. Pour garantir le crédit, ces banques demandent généralement une hypothèque, un nantissement et/ou la caution d’un organisme spécialisé comme le Crédit Logement ou la SACCEF.

Enfin, la plupart des établissements vont exiger, en plus des garanties, la domiciliation d’un flux d’épargne sur un compte courant ou un placement interne.

Comme pour un crédit immobilier, il est possible de renégocier le taux d’intérêt du prêt en cours de remboursement, spécialement si les taux ont fortement baissé depuis la souscription.

La fourchette du montant des crédits est généralement comprise entre 50 000 et 300 000 €.

Enfin, les taux sont généralement de 0,2 à 0,3% supérieurs à ceux d’un crédit immobilier classique. A ce titre, nous mettons à votre disposition gratuitement ce comparateur de taux de crédit : http://www.financezmoi.net/simulateur.html.

Les crédits

Il existe deux types de crédit, chacun présentant ses avantages et inconvénients :

Crédit in fine

Le crédit immobilier en « in fine » a la particularité de voir le capital remboursé par le client à la fin du prêt (in fine). Les mensualités ne servant qu'à payer les intérêts. Le crédit in fine s'oppose au crédit amortissable où chaque mensualité est composée de capital et d'intérêts.

Le principal avantage du crédit in fine est que les mensualités sont moins élevées, et donc les loyers reçus de la part de la SCPI couvrent l'intégralité de la mensualité.

Pour le remboursement du capital à terme du crédit, il est fréquemment demandé au client de souscrire un contrat d'assurance vie (environ 30% du montant investi à placer en assurance vie ou moins mais en mettant en place un versement périodique programmé). En effet, la banque a besoin d'une garantie complémentaire permettant de s'assurer le remboursement de la dette en une fois à l'échéance. Ce type de crédit est recommandé aux personnes qui remplissent deux conditions :

• La première est d'être dans une tranche marginale d'imposition élevée ;
• La seconde est de disposer d'un capital à placer en assurance vie d'au moins 30% du montant emprunté.

Avertissement : réaliser une opération d'investissement en parts de SCPI à crédit est un engagement sur du long terme pouvant déboucher sur des pertes significatives si le montage n'est pas en adéquation avec votre situation patrimoniale.

Crédit classique ou amortissable :

Il s’agit du mode de crédit immobilier le plus courant, les échéances de remboursement comportent du capital et des intérêts, ces derniers étant calculés sur le montant du capital restant dû.

Le crédit amortissable permet de financer l'acquisition sans apport et avec un faible effort d'épargne. En effet, les revenus générés par la SCPI permettent de couvrir une grande partie de la mensualité de crédit. Ce type de crédit est recommandé dans la majorité des cas.

Faire financer ses parts de SCPI par un crédit est une opération complexe mais réalisable. Avec des taux de crédit historiquement bas et les rendements aux alentours de 5% en moyenne pour les SCPI, l’opération est rentable depuis mi 2012.

De nombreux paramètres rentrent dans l'étude de ce type d'investissement (capacité d'emprunt, évolution patrimoniale, structure du crédit, clause du crédit, assurance emprunteur...), il est donc vivement recommandé de se faire assister par un conseiller en investissement financier enregistré auprès de l'AMF spécialiste de ce type de montage comme les consultants d'Euodia Finance.

Pourquoi investir vers l’étranger avec une SCPI ?

Les épargnants français tendent à privilégier l’investissement dans l’immobilier hexagonal pour développer leur patrimoine direct. Or diversifier son patrimoine est la clé d’un bon équilibre des risques, tout bon CGPI vous le dira.

À ce titre la SCPI internationale répond parfaitement à ces attentes et permettent de répartir simplement les risques d’occupation et de dévaluation immobilière. Cela constitue un complément efficace aux fonds d’assurance vie, aux actions et obligations classiques.

Un autre avantage non négligeable des revenus issus des loyers étrangers est leur taxation. Les prélèvements sociaux de 17,2% ne s’appliquent pas à ces revenus et les impôts locaux sont prélevés à la source. Soit la méthode du taux effectif s’applique, les revenus sont pris en compte du calcul du taux marginal d’imposition mais ne sont pas soumis à l’impôt, soit la méthode du crédit d’impôt généralisé est appliquée, auquel cas les revenus sont bien imposables mais un crédit d’impôt est accordé à l’investisseur égal au montant de l’impôt français au taux moyen.

Notre sélection des meilleures SCPI internationales

Corum AM, la leader des SCPI internationales

Nous ne présentons plus Corum AM, pionnière dans le domaine de la diversification internationale. Corum Origin reste à ce jour la seule SCPI à posséder des biens dans 9 pays différents de la zone Euro.

Les avantages de cette SCPI sont multiples : tout d’abord, il s’agit de la SCPI la plus rentable depuis ces 4 dernières années. Ensuite, c’est la plus diversifiée géographiquement, donc les risques sont les plus maîtrisés du marché. Enfin, il s’agit de la première SCPI historique à avoir investi dès son lancement dans des locaux professionnels à l’étranger, elle dispose donc d’un historique unique permettant une meilleure projection des résultats futurs.

Corum AM a également lancé une nouvelle SCPI cette année, nommée Corum XL. L’ambition de Corum XL, comme sa grande soeur Corum Origin est d’envisager toutes les opportunités d’acquisition quelle que soit la typologie d’actifs et le pays de localisation, cette fois non seulement dans les pays d’Europe hors zone euro mais aussi en Asie et Amérique.

Paref : Novapierre Allemagne

Novapierre Allemagne est une SCPI de la société de gestion française Paref Gestion, qui gère aujourd’hui 6 SCPI (telle que Pierre 48) ainsi que 3 OPPCI qui affichent une capitalisation élevée.

C’est une SCPI classique à capital variable créée en 2013 détenant principalement des murs de magasins de commerce, on peut nommer parmi leurs locataires des entreprises allemandes comme LIDLM ou Kaufland.

La particularité de cette SCPI est la localisation de leur parc immobilier qui se trouve uniquement en Allemagne et suit donc la tendance de certaines sociétés de gestion qui ont choisi d'investir dans la zone euro depuis 2012.

Ici encore les associés bénéficient d’un régime fiscal intéressant issu des revenus uniquement d’origine allemande : les revenus de Novapierre Allemagne sont imposés à la fois en Allemagne au taux de l’impôt sur les sociétés de 15,825%, et en France à votre tranche marginale d’imposition (sans les prélèvements sociaux) diminués d’un crédit d’impôt égal à l’imposition à votre taux moyen.

Un autre avantage de l’Allemagne est que le même type d’investissement immobilier n’existe que très peu dans le pays comparé aux nombreuses SCPI proposées en France depuis les dernières années, ce qui réduit la concurrence locale.

Enfin, le marché immobilier allemand plus sain et dynamique qu’en France se développe au fur et à mesure des années avec un prix plus raisonnable que celui du marché français. C’est donc un placement qui est peu risqué dans un marché pérenne et rentable.

La diversification géographique à travers les différents pays d’Europe reste un levier efficace pour minimiser les risques d’un investissement. Plus un placement est varié, moins il sera sensible aux fluctuations des marchés immobiliers locaux.

Nous avons vu qu’avec les avantages fiscaux des revenus étrangers et grâce au prélèvement à la source des charges, les rendements sont souvent plus intéressants à l’étranger que sur le territoire français. Les principaux acteurs de ces placements polymorphiques sont les précurseurs de nouveaux modèles de rémunération, notamment Corum qui distribue des revenus mensuels et non trimestriels, ainsi que la possibilité de réinvestir les dividendes perçus par division de 50€ de parts de SCPI. Les consultant du cabinet indépendant de gestion de patrimoine Euodia (www.euodia.fr) sont à votre disposition pour vous déterminer avec vous votre situation patrimoniale et vous guider parmi vos choix de placements dans les SCPI internationales.

Exemple d’acquisition

L’immeuble acquis par la SCPI CORUM XL est situé à Drogheda, ville portuaire et industrielle sur la côte-est de l’Irlande, à 50 km au nord de Dublin. Il s’agit d’un immeuble d’activité de plus de 8 000 m2, loué à Hilton Foods pour une durée ferme de 12 ans et dans le cadre d’un bail triple net pendant lequel toutes les charges et travaux seront payés par Hilton Foods.

Le locataire est une entreprise internationale spécialisée dans l’emballage de viande. 
Hilton Foods a choisi la localisation de Drogheda pour son emplacement stratégique, lui permettant de rayonner à la fois au nord et au sud de l’Irlande pour approvisionner ses clients, principalement des grands distributeurs.

• Prix d’acquisition : 7,24 millions d’euros
• Rendement à acquisition AEM : 8.10%
• Bail ferme : 12 ans
• AEM : Acte En Mains (droits d’enregistrement et honoraires de commercialisation inclus).