SCPI et OPCI: quel placement pour qui ?
OPCI | 2 min. de lecture
Les OPCI et les SCPI sont tous les deux des moyens d'investir dans de l'immobilier professionnel. Alors que les deux placements sont très proches, lequel choisir ?
La SCPI
Une SCPI est une Société Civile de Placements Immobiliers. Elle est gérée par une société de gestion qui détient un parc immobilier partout en France afin de réduire le risque immobilier. De plus, ses acquisitions immobilières sont mises en location à des professionnels, sous forme de bureaux, commerces, locaux d'activité, etc. Le risque locatif est donc moins important qu'un investissement locatif destiné à l'habitation des particuliers.
L'investissement se fait sous forme d'achat de parts de la SCPI, qui s'occupe ensuite de toute la gestion nécessaire et distribue aux actionnaires (les investisseurs) un rendement chaque trimestre au taux égalant les 5 % à 6 %. En ce qui concerne la fiscalité, les revenus seront imposés sur le revenu.
L'OPCI
Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier. C'est un fonds qui contient majoritairement des parts de FPI (Fonds de Placement Immobilier) et des SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable), mais qui contient aussi d'autres actifs, généralement financiers.
L'OPCI est plus liquide qu'une SCPI, car ce fonds à capital variable doit détenir entre 60 % et 90 % d'actifs immobiliers et entre 10 % et 40 % d'actifs financiers dans son portefeuille. Comme chez les SCPI, l'organisme est contrôlé par l'AMF, et les investisseurs achètent des parts de l'OPCI. Le prix des parts est régulièrement revalorisé, à la hausse ou à la baisse, par deux experts indépendants qui évaluent la valeur des actifs de l'organisme chaque trimestre.
Cet investissement est considéré comme plus risqué que les SCPI, car n'étant pas totalement un produit immobilier, il évolue de manière plus volatile que les SCPI, suivant non seulement le cours de l'immobilier mais aussi celui des marchés financiers. Il est donc possible de dégager plus de bénéfices, mais aussi des pertes. Ce risque varie aussi en fonction de la stratégie d'investissement de l'OPCI.
En ce qui concerne les revenus distribués aux actionnaires, l'OPCI devra distribuer au minimum 85 % de son résultat distribuable et 50 % des plus-values réalisées lorsque l'OPCI est composée de SPPICAV, et de 85 % de son résultat distribuable et 85 % des plus-values réalisées dans le cas où il serait composé de FPI.
Pour la fiscalité, les revenus perçus seront imposés sur les revenus fonciers et revenus nets, ou sur les revenus financiers et sur le revenu ou le prélèvement libératoire.
OPCI ou SCPI ?
Dans les deux cas de placement, en SCPI ou OPCI, l'investissement est destiné à long terme, car l'immobilier prend réellement de la valeur au bout de plusieurs années. De plus, il est important de retenir que des frais de sortie sont prélevés à hauteur de 10 % de l'investissement.
Les placements en OPCI sont plus orientés pour les institutionnels ou les particuliers qui auraient un profil un peu plus ouverts au risque et souhaitant investir au comptant, car les banques, considérant ce produit comme financier, prêtent difficilement.
