SCPI en démembrement : avantages et stratégies

Intégrer de la pierre dans votre poche avec un petit budget, c’est possible grâce aux SCPI ! Les sociétés civiles de placement immobilier sont en effet des titres de propriété émis par un expert en gestion de fonds immobiliers, vous permettant de devenir propriétaire d’un parc d’immeubles diversifiés et ce, dans un cadre collectif. Ce parc étant mis en location, vous percevez votre part de loyers distribués sous forme de dividendes.

Cependant, saviez-vous qu’investir dans une SCPI en démembrement est la manière la plus économique pour accéder à ces véhicules pierre-papier ? Découvrons-le dans cet article, de même que les avantages et les stratégies pour une SCPI démembrée.

Comment fonctionne le démembrement de propriété en SCPI ?

Le démembrement est un montage temporaire qui ouvre droit à de multiples atouts, tant sur le plan financier que fiscal. Cet outil patrimonial et juridique a pour but de morceler en deux droits fondamentaux la pleine propriété d'un bien immobilier : la nue-propriété et l'usufruit.

Dans le cas de la SCPI, ce sont les parts qui sont démembrées, tandis que les immeubles conservent leur intégrité. Cela signifie que deux associés souscrivent à une même SCPI, mais jouissant de deux droits distincts : 

• L’investisseur en nue-propriété : c’est celui qui détiendra, à terme, la pleine propriété de la SCPI. Pendant toute la durée du démembrement cependant, il ne peut en percevoir les revenus locatifs
• L’investisseur en usufruit : c’est celui qui a droit à la jouissance immédiate des dividendes et de manière temporaire. Lorsque la durée du démembrement arrive à terme, l’usufruit s’éteint automatiquement. Ce qui implique un désinvestissement spontané, mettant fin à la perception de ses revenus locatifs

Le démembrement peut être souscrit sur une période de 3 à 20 ans et il concerne les SCPI de rendement. À noter que la revente des parts n’est pas recommandée pour le nu-propriétaire avant la récupération de la pleine propriété.

Faut-il investir en nue-propriété ou en usufruit ?

Ces deux options ont chacune leurs avantages, ainsi que leur public cible. 

Les SCPI en nue-propriété pour les personnes physiques : 

Du point de vue financier, le prix de la part subit une certaine décote, calculée en tenant compte de la durée de démembrement, générant un impact positif sur la rentabilité nette de l’investissement. Chaque décote est fonction des clés de répartition, de même que de chaque SCPI. Plus la durée du démembrement s’étale sur le long terme, plus le prix de la part est revu à la baisse. Si vous souhaitez investir en démembrement, que ce soit en nue-propriété ou en usufruit, important  donc, de prendre le temps de réaliser un comparatif complet sur ces paramètres.

Investir en nue-propriété permet également d’échapper aux risques locatifs puisque l’investisseur en nue-propriété est indifférent aux variations liées aux dividendes pendant la durée du montage.

Les autres avantages de la souscription en nue-propriété sont d’ordre fiscal : l’exonération d’impôt foncier et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

À noter toutefois, parmi les contraintes, que la revente des parts n’est pas recommandée pour le nu-propriétaire avant la récupération de la pleine propriété.

Les SCPI en usufruit pour les personnes morales telles que les sociétés de personnes

Cette stratégie patrimoniale se révèle comme étant un excellent placement de trésorerie, c’est pourquoi elle est particulièrement adaptée aux sociétés de personnes, telles que les sociétés civiles immobilières (SCI), les sociétés par actions simplifiées (SAS) et les sociétés à responsabilité limitée (SARL).

En plus d’encaisser les dividendes immédiats de la SCPI, l’autre avantage à souscrire en usufruit pour ces personnes morales est d’ordre fiscal. En effet, les sommes investies sont amortissables pendant toute la durée du démembrement, sachant que du point de vue comptable, les parts en usufruit représentent des immobilisations incorporelles perdant leur valeur sur la durée.

Par ailleurs, les avantages financiers rejoignent ceux de la nue-propriété en ce qui concerne la décote sur le prix de la part.

Les risques sont toutefois au rendez-vous, comme dans le cas d’une SCPI souscrite en pleine propriété, c’est-à-dire des dividendes non garantis.

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Quelles stratégies pour investir en démembrement ?

Tout d’abord, ce montage est une excellente alternative à la diversification du portefeuille. Vous pouvez investir en même temps en pleine propriété pour percevoir des revenus immédiats, et en nue-propriété pour profiter de tous les atouts patrimoniaux, fiscaux et financiers comme susmentionné.

Cette stratégie est également profitable pour des fins de transmission. En effet, si la SCPI est destinée à être transmise à ses enfants, les droits à payer sont calculés en fonction de l’âge de l’usufruitier et les abattements concernent alors la valeur de l’usufruit.

Investir en nue-propriété est aussi une des meilleures stratégies pour préparer la retraite : la récupération de l’usufruit peut alors être programmée au moment de quitter la vie active, dans le but de percevoir les dividendes comme revenus complémentaires pour les vieux jours.

Afin de bien mettre en place votre stratégie, songez à bien définir vos objectifs d’investissement (transmission de patrimoine, défiscalisation), en plus de sélectionner la SCPI adéquate. Ce, compte tenu des rendements et de la clé de répartition pour calculer les décotes et par conséquent, le potentiel de plus-value au recouvrement de la pleine propriété.