SCPI en assurance-vie : des notices à regarder à la loupe

On peut noter qu'il y a de plus en plus de contrat d'assurance vie au sein desquelles on peut mettre des SCPI. Cette solution semble alléchante et est une très bonne alternative aux UC classiques que l'on peut mettre dans l'enveloppe. Cependant, mettre des SCPI, n'engendre pas les mêmes frais ni les mêmes conditions de souscriptions, elles méritent donc une plus grande analyse de notre part.

Certes les SCPI sont présentés comme des UC mais elle n'en reste pas pour au moins différentes. En effet on remarquera que pour y souscrire le client doit signer un avenant spécifique aux SCPI, il faut donc bien le lire et en prendre note pour son investissement. La documentations et les explications du mécanisme des SCPI en assurance vie est conséquente et présente déjà un premier obstacle, tout en sachant qu'il y a la plupart du temps un avenant par SCPI, ces dernières ne provenant pas toujours de la même société de gestion.

Il faut en effet analyser minutieusement ces documentations, car les SCPI en assurance vie ont des conditions bien spécifiques et qui peuvent varier d'une SCPI à l'autres et surtout d'un contrat d'assurance vie à l'autre.

Dés le début de la documentation on se rend vite compte qu'il y a de nombreuses particularités. Tout d'abord le distinguo fait entre les SCPI à capital variable et à capital fixe. Pour une SCPI à capital fixe, la valeur retenu pour l'investissement ou le désinvestissement est, comme son nom l'indique, la valeur de réalisation au moment de l'opération, se rajoute à cela souvent des frais de versements (apparenté à des frais d'entrée) et des frais d'arbitrages, ces frais pouvant allé de 0% à plus de 2%.

Pour les SCPi à capital variable, la donne est sensiblement différente dans le sens ou les frais sur versements et d'arbitrages sont nettement plus important, entre 4,25% à près de 10%. En contrepartie, la valeur d'achat au sein des contrats d'assurance vie est fixée sur leur valeur de retrait. Cette valeur de retrait étant égale au prix de souscription en direct minoré par un coefficient allant de 88% à 94%, ce qui comme vous l'aurai compris procure un avantage à l'investisseur. Concrètement si un investisseur souhaite investir 10 000 euros en SCPI X au sein d'un contrat d'assurance vie aura plus de parts qu'un investisseur qui souhaite souscrire 10 000 euros de cette même SCPI en direct.

Par contre entre la souscription de SCPI en direct et au sein d'assurance vie, les loyers ne sont pas les mêmes et vont dépendre des contrats. En effet au sein de certain contrat les loyers ne sont pas redistribués à 100% (85% minimum). De plus certains contrats vont avoir l'avantage de réinvestir systématiquement les loyers dans la SCPI ce qui permet d'avoir un effet boule de neige, mais ce n'est pas le cas de tous les contrats dont certains ne vont pas réinvestir les loyers mais les intégré par exemple dans un fond euros.

Il faudra aussi prendre en compte que dans de nombreux contrat il y a des pénalités de désinvestissement, c'est à dire qu'en cas de rachat partiel ou total des SCPI au sein du contrat une pénalité allant jusqu'à 3% du montant peut être infligé à l'investisseur. N'oublions pas que d'autres contraintes existent, comme le fait dans certains contrats de ne pas pouvoir investir à 100% en SCPI ou en fonction des banques de devoir ouvrir d'autres comptes… N'hésitez pas à vous faire aider par votre conseille en gestion privée qui sera ravie de pouvoir analyser avec vous toutes les particularités des contrats.