SCPI et effet de levier : comment l'utiliser ?

Présentation

En partant de la définition stricto sensu, la société civile de placement, dite SCPI ou « Pierre papier », est un investissement immobilier qui consiste à détenir des parts au travers d’une société de gestion. L’expression « Pierre papier » désigne le fait que l’investisseur possède de l’immobilier sous forme de part (ce qu’on appelle du papier) et non sous forme direct en étant propriétaire (ce qu’on désigne par la pierre).

Investir dans une SCPI permet de se prémunir de nombreux risques, par exemple, le bail est plus protecteur pour les propriétaires, le risque des loyers impayés est nul, les charges externes sont au frais de la société de gestion, ou encore la répartition géographique du parc immobilier permet de mutualiser les risques d’effondrement du marché.

Les SCPI représentent donc une combinaison entre sécurité et rentabilité. D’une part les risques évoqués précédemment permettent d’éviter une gestion contraignante tout en offrant une rentabilité attirante avec des rendements nets de 4,35% en moyenne.

D’autre part, le souscripteur d’une SCPI devient propriétaire et perçoit des loyers nets versés trimestriellement (les loyers peuvent également être mensuels ou semestrielles). Ils permettent d’obtenir un complément de salaire ou de retraite.

Mais la question de l’achat de parts demeure souvent épineuse. Mieux vaut-il privilégier un investissement au comptant et ainsi percevoir directement les loyers (après un délai de jouissance qui varie en fonction des sociétés de gestion) ou bien financer une SCPI à crédit ? Investir à crédit offre de nombreux atouts patrimoniaux.

Pourquoi investir ?

Tout d’abord, on peut noter que la SCPI est le seul placement finançable par un crédit au même titre qu’un bien immobilier notamment. D’autres produits d’investissement ne bénéficient pas de cette possibilité en terme de financement (on peut prendre l’exemple des OPCI qui par conséquent ne peuvent être financés que par un investissement en cash). D’autre part sur la fiscalité, le prêt bancaire est intéressant car il permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers ce qui à pour effet d’alléger l’impact fiscal sur votre patrimoine. En première instance le crédit permet donc de débloquer des fonds plus conséquents mais également de limiter l’impact fiscal des revenus fonciers.

Cependant, l’avantage principal se situe dans ce qu’on nomme l’effet de levier de crédit : grâce au crédit, vous pouvez acquérir immédiatement un montant significatif de parts de SCPI qui vont générer des loyers. Ces derniers vont permettre d’assurer le l’essentiel du remboursement du crédit avec une différence réduite à fournir par l’investisseur. Cet effort se nomme l’effort d’épargne (mensualités liées au crédit + impôts - loyers). Cela permet de pouvoir anticiper le montant visant à rembourser votre crédit.

Ce mécanisme est particulièrement significatif lorsque le taux du crédit est inférieur au rendement proposée par les SCPI. En 2017 la moyenne était de 4,43% avec une valorisation de patrimoine de 1,79% par rapport aux crédits, soit une performance globale de 6,22%.

Explications

Environ un tiers de la collecte des SCPI est réalisée par le financement à crédit. Ce chiffre s’explique notamment par un meilleur rendement de votre épargne sur le long terme et qui permet de se constituer un patrimoine en investissement personnellement une somme modeste mais également par le fait qu’un apport n’est pas nécessaire. En effet le principe d’optimiser le rendement de l’épargne réside dans le fait de ne pas faire d’apport, ce qui offre une situation confortable au client (dans certains cas, si la situation patrimoniale l’exige un apport peut être demandé mais cela reste un cas particulier).

Finalement, acquérir des parts de SCPI à crédit est une excellente méthodologie d'investissement afin de se créer du patrimoine et un revenu à moyen terme. Afin de réussir un tel investissement, il convient de respecter deux critères importants ; avoir une capacité d’épargne constante à moyen terme et bien choisir son mode de financement puisqu’il en existe deux types : le crédit amortissable et le crédit in fine.

Le crédit amortissable est le plus courant. Les échéances de remboursement comportent une partie du capital sous forme de mensualité ainsi que des intérêts, calculés sur le montant total restant. Ce crédit permet de financer une acquisition conséquente sans apport et avec une faible effort d’épargne. Recommandé dans la majorité des cas, le crédit amortissable correspond parfaitement à l’achat des parts de SCPI puisqu’on connait rapidement, grâce aux revenus constants, l’effort de trésorerie nécessaire.

Le crédit in Fine à la particularité de voir le capital remboursé par la cliente à la fin du prêt. Les mensualités demandées permettent de rembourser les intérêts (à la différence du crédit amortissable qui se compose du capital et des intérêts). L’avantage majeur de ce crédit est de payer des mensualités moins élevées, les loyers couvrent donc l’intégralité de la mensualité, en revanche le capital total est demandé à la fin du crédit.

Le remboursement du capital est plus complexe concernant le prêt in fine : il est couramment demandé de souscrire à un contrat d’assurance vie avec un montant de 30 à 40% du total investi à placer afin d’offrir une garantie à la banque qui pourra s’assurer du remboursement de la dette une fois arrivé à échéance.

Le montage financier étant plus complexe dans ce genre d’opération, ce type de crédit est recommandé pour les clients qui remplissent deux types de critères : celles qui disposent d’une tranche marginale d’imposition élevée et la seconde et l’investissement en assurance-vie.

En prenant par exemple un investissement de 100 000 € sur 20ans, l’évaluation de votre effort d’épargne s’élève entre 150 et 200€. Au vue des rendements proposés par les SCPI, l’écart entre les loyers et le crédit peut également basculer en situation d’autofinancement. On se rend compte que grâce à un rendement locatif élevé, la quasi totalité du crédit amortissable est payée par les locataires de la SCPI permettant ainsi, de se constituer un patrimoine sans gros efforts financiers. Ce patrimoine peut également, à moyen ou long terme, générer un revenu complémentaire. En effet, rien n'impose la conservation de la ligne du crédit jusqu'au terme ; on peut par exemple à horizon 10 ans, vendre le montant nécessaire de parts de SCPI pour rembourser le capital restant dû et ainsi rester avec un patrimoine en SCPI net de dettes générant des revenus.

Les avantages de l’investissement à crédit 

Concernant les principaux avantages d’un tel investissement on retrouve tout d’abord la mutualisation du risque : depuis la crise 2008, trouver un financement peut devenir complexe notamment dans l’immobilier locatif. Le risque de perdre votre locataire et donc de perdre votre unique source de revenu peut rendre les demandes de garanties conséquentes. L’avantage des SCPI et de proposer une mutualisation de nombreux risques comme notamment la présence de plusieurs dizaines ou centaines de locataires professionnels qui permettent d’être très peu impacté en tant qu'investisseur en cas de départ de l’un des locataires ce qui permet in fine de connaitre dès le départ l’effort de trésorerie nécessaire. 

A la différence d’un bien locatif qui demande une attention particulière (paiement du loyer, gestion de l’appartement, risque de sous-location) la société de gestion est au centre du parc immobilier et supervise toutes les opérations. Le crédit permet donc d’investir sans patrimoine initial et sans une perte de temps et d’énergie constante avec un bien locatif du type appartement.

Enfin, on peut citer que les taux d’intérêts sont extrêmement avantageux de nos jours et sont sur le point d’atteindre le point le plus bas historiquement. L’opération allie donc rentabilité et sécurité bien que le capital ne soit pas garanti. Cet emprunt ainsi que les frais annexes sont déductibles de votre imposition, ce qui permet de réaliser un investissement rentable et des économies fiscales conséquentes sur votre patrimoine.

Pour conclure : ce type d’opération à crédit est conséquente et demande un engagement sur le long terme. Cet engagement peut entrainer des pertes significatives si le montage n’est pas en adéquation avec situation patrimoniale. Plusieurs paramètres tels que le taux d’endettement, la capacité d’emprunt, l’évolution patrimoniale ; la clause du crédit ou l’assurance emprunteur sont à prendre en considération afin de réaliser un montage financier avantageux et rentable pour le client. Il est donc vivement recommandé de se faire assister par un conseiller en investissement financier enregistré auprès de l'AMF spécialiste de ce type de montage comme les consultants d'Euodia Finance.