SCPI de rendement ou fiscales, que choisir ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une catégorie de placements dynamique. Elles sont légèrement plus risquées que les assurances-vie ou les livrets, mais nettement plus rémunératrices. Elles permettent aux épargnants de préparer leur retraite ou encore de s’assurer un complément de revenus.

Les SCPI sont des supports stratégiques de défiscalisation.

Il existe deux grandes catégories de SCPI : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement.

SCPI de rendement

Une SCPI de rendement répond à l’objectif suivant : la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier. Placer son épargne dans ce type de SCPI permet une mutualisation des risques, l’accès à un grand panel d’actifs immobiliers et la délégation de la gestion du bien à des professionnels.

Le panel d’actifs immobiliers peut être composé de bureaux, de murs de commerces, d’établissements de santé, d’entrepôts, etc.

L’encaissement des loyers permet aux sociétés de couvrir les frais de gestion et d’offrir un rendement proche des 5% qui est cependant non garanti.

Un investissement dans une SCPI de rendement diversifie votre portefeuille : il est plus risqué que les placements garantis mais apporte un rendement plus élevé. Il s’agit d’un placement à long terme pour toucher des revenus réguliers complémentaires.

SCPI fiscales

Suite à l’insuffisance de l’offre des logements neufs en France, l'État a mis en place une promotion de l’investissement des particuliers dans l’immobilier d’habitation. Pour ce faire, le gouvernement a créé des mécanismes de défiscalisation qui se décline en 3 types de SCPI fiscales :

• SCPI Pinel,
• SCPI Déficit Foncier,
• SCPI Malraux.

Les SCPI fiscales ont donc pour intérêt principal l’obtention directe d’une réduction de l’impôt sur le revenu. En contrepartie, l’engagement de conservation est beaucoup plus long que pour les SCPI de rendement.

1. SCPI Pinel

Le dispositif Pinel permet de déduire de l’impôt sur le revenu une fraction des montants investis dans l’achat d’un logement neuf ou réhabilité dans une zone de tension et loué à un tiers. La réduction correspond à 12% de l’investissement pour une location de 6 ans, 18% pour une location de 9 ans, et 21% pour une location de 12 ans. La réduction d’impôt est calculée sur 100% de la souscription aux parts de SCPI. En contrepartie, l’associé s’engage à conserver ses parts entre 9 et 12 ans.

2. SCPI Déficit Foncier

Le dispositif Déficit Foncier comprend deux avantages fiscaux. Le premier consiste à déduire de son revenu global la quote-part des dépenses de l’entretien, de réparations et d’améliorations des actifs. Le deuxième prévoit la déduction des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers de l’année. Dans le cadre de cette SCPI, c’est en moyenne 50% du montant de la souscription qui vient en déduction du revenu global de l’associé. Le déficit est souvent réparti sur un à trois ans par la SCPI.

3. SCPI Malraux

Le dispositif Malraux cherche à encourager la préservation du patrimoine immobilier français. Il compte une réduction d’impôt de 22% à 30% des montants investis pour la restauration complète d’immeubles situés dans des zones spécifiques. Ces derniers sont plafonnés à 100.000€ par an par foyer fiscal.

Le choix entre SCPI fiscales et SCPI de rendement dépend donc de la stratégie retenue. S’il s’agit de compléter les solutions traditionnelles de placement d’épargne pour un obtenir un rendement plus élevé, les SCPI de rendement sont les plus adaptées.

En revanche, la souscription de parts dans des SCPI Pinel, Déficit Foncier ou Malraux permet de changer de tranche d’imposition, de réduire l’assiette imposable ou d’obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu. Cela tout en constituant un placement d’épargne dans l’immobilier.

Différences 

Les SCPI de rendement sont investies dans des actifs immobiliers professionnels que les particuliers ne peuvent pas acheter en direct. Par contre, les SCPI fiscales sont, quant à elles, investies en immobilier résidentiel.

L’autre différence est de nature temporelle. En effet, une SCPI de rendement est généralement à capital variable et accueille de nouveaux souscripteurs pour constituer un patrimoine sans une durée de vie limitée.

Au contraire, une SCPI fiscale est à capital fixe, avec une levée de fonds maximale décidée statutairement. Dès sa constitution, la dissolution est programmée à une échéance de 12 à 15 ans. Échéance qui peut ensuite être ajustée sur vote des associés de la SCPI.

En résumé

Les SCPI de rendement génèrent, comme leur nom l’indique, plus de revenus par rapport à la SCPI fiscale. Il s’agit donc de choisir entre la réduction d’impôt avec un rendement plus faible, ou bien un rendement plus élevé mais sans réduction d’impôt. 

Afin de connaître la solution la plus adaptée, nous vous conseillons de réaliser un bilan patrimonial par des professionnels de la gestion de patrimoine.