Les SCPI se tournent de plus en plus vers l'Allemagne

L’immobilier reste pour les français une valeur refuge depuis des années, et l’amour de ces derniers pour cette classe d’actif ne fait qu’augmenter. Ce ne sont pas les remous actuels sur les marchés qui vont changer cela. Il est cependant évident que si l’immobilier n’est pas bien réfléchi, il peut être une opération peu rentable et les risques s'accentuent sur cette classe d'actifs. 

Risque de l’immobilier physique

En effet depuis la crise de 2008, nous remarquons de plus en plus de loyers impayés, de trêves hivernales à répétition qui nuisent fortement à la rentabilité de l’investissement, ce qui est de plus en plus chronophage pour l’investisseur dans un monde dans lequel le temps devient de plus en plus précieux.  

Ajoutons à cela les changements réglementaires qui imposent des normes thermiques de plus en plus coûteuses au fil des années (qui risquent de le devenir de plus en plus) ou alors des taxes qui ne diminuent pas, ce qui entraîne l’investisseur à provisionner de plus en plus de trésorerie et donc à amoindrir la rentabilité de ses investissements.  

N’oublions pas cette épée de Damoclès au dessus de nos têtes : l’encadrement des loyers qui pointe le bout de son nez à intervalles de plus en plus courts, ce qui abaissera la rentabilité petit à petit. 

Terminons avec le point le plus crucial : l’imposition. Cette dernière est très lourde et ne s'amoindrit pas pour l'instant. La politique actuelle a pour but d’inciter les français à rediriger leurs investissements vers l’économie réelle. Une personne ayant un revenu imposable de 30 000€/an aura une fiscalité sur le bénéfice foncier de 30% + 17,2% de prélèvements sociaux soit une imposition totale de 47,2%.

Enfin, mais tout le monde s’en rend compte, nous sommes sur un prix au m2 atteignant des sommets ce qui rend inévitable l’investissement moins rentable puisque les loyers n’augmentent pas forcément dans la même proportion. Un bien aura à Paris une rentabilité après impôts, vacances locaives, travaux… de moins de 2% si il loue son bien en nue-propriété. Au-delà du fait que l’investissement soit moins rentable, le ticket d’entrée pour l’achat d’un bien devient de plus en plus élevé.

La SCPI pour amoindrir les risques

Petit à petit, depuis 50 ans, les SCPI ont pris un avantage intéressant, notamment de par la mutualisation des risques. La SCPI est un parc immobilier comprenant des biens (hôtels, EHPAD, commerces, bureaux, logistiques…) mutualisés de manière géographique, typologique et dont les locataires sont souvent des acteurs premium de l’économies (groupe Accord, Monoprix, Carrefour, Société Générale, l'État, Airbus, Peugeot…). Ainsi la vacance locative à un impact beaucoup plus faible sur le loyer perçu puisque l’investisseur achète des parts de ce parc immobilier et touche donc une partie de chacun des loyers.

De plus, la SCPI est gérée par une société de gestion et c’est cette dernière qui va collecter les loyers et s’occuper de provisionner les travaux, de payer les charges, pour que l’investisseur n’ait plus qu'à payer la fiscalité sur les loyers perçus qui sont nets de tout frais. Cette société de gestion permettra donc à l’investisseur de ne pas provisionner pour d’éventuels coûts et frais puisque la société de gestion va gérer la SCPI comme une société et va provisionner les travaux sur des années.

La SCPI présentera donc l’avantage d'avoir un revenu régulier mais aussi d’avoir un ticket d’entrée beaucoup plus faible car l’achat se fait sous forme de parts. Ainsi, avec quelques milliers d’euros, nous pouvons avoir accès à de l’immobilier.

Mais les inconvénients du prix d’achat de l’immobilier physique se font aussi ressentir dans les SCPI. Même si ces dernières s’en sortent en diversifiant leurs investissements et en mutualisant les coûts, la rentabilité au cours du temps s'est tassée avec un rendement moyen aujourd’hui autour de 4,5% net de frais, là ou il y a quelques années nous étions à 5,5%, sans nul doute que cette tendance va perdurer. Les sociétés de gestions se sont donc demandées comment booster un peu cette rentabilité il y a une dizaine d’années.

Les SCPI investissent hors de France et notamment en Allemagne

Il existe plusieurs leviers pour améliorer la rentabilité d'un investissement. Soit on augmente les loyers (mais alors on a un potentiel locatif plus faible et donc plus de risques pour un véhicule qui doit générer un revenu régulier), soit on achète moins cher… Et acheter moins cher en France devient plus compliqué avec une concurrence de plus en plus importante entre les SCPI, mais aussi les fonds d'investissements, assureurs, collectivités...

Les sociétés de gestion ont donc regardé en dehors de nos frontières mais sans mettre de côté la qualité des locataires ou l’activité économique du pays. La première destination était donc naturellement l’Allemagne ou le prix au mètre carré est moins cher mais avec des loyers tout aussi pertinents, permettant ainsi aux SCPI de gagner un à deux points de rentabilité. Ce changement de cap leur a aussi permis de diversifier géographiquement leur parc immobilier.

Mais un deuxième effet est apparu, améliorant aussi la rentabilité nette après impôts : la fiscalité des revenus de source étrangère, puisqu’ils ne sont pas imposés de la même manière.

Pour ces derniers, de un il n’y a pas de prélèvements sociaux (les 17,2%) et de deux, la fiscalité n’est pas calculée sur la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) mais sur la différence entre cette dernière (0%,14%, 30%, 41% ou 45%) et votre taux moyen d'imposition (taux indiqué sur votre feuille d’imposition).  Car les loyers étant déjà fiscalisés dans le pays source, les conventions de "non double imposition" signées entre certains pays stipule que la France ne peut fiscaliser que sur un frottement fiscal (calcul complexe du taux effectif ou du crédit d’impôt mais simplifié avec la formule ci dessus).

Avec ce constat de fait sur l’Allemagne, certaines SCPI n’ont pas mis beaucoup de temps à se diverisifer géographiquement un peu plus en investissant aussi aux Pays-Bas, en Irlande…  et par la suite en dehors de la zone euro, ajoutant ainsi une sécurité supplémentaire via une plus grande diversification géographique.

C'est grâce à ces différents avantages que les SCPI européennes présentent un bonus comparatif non négligeable vis à vis de l’immobilier physique. On peut citer la SCPI Corum XL, gérée par la société de gestion CORUM ASSET MANAGEMENT, comme exemple de SCPI qui a pris le tournant des investissements européens.