SCPI : collecte record, hausse des parts, est-ce le moment d'investir ?

Plusieurs Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont annoncés des augmentations de prix de part après quatre ou cinq années de stabilité. Fort de leur taux de rentabilité attrayant – proche de 5% voir plus pour certaines – ces placements intéressent de plus en plus les investisseurs français qui trouvent dans ce placement la sécurité de la pierre tout en mutualisant le risque locatif.

De nombreux exemples d’augmentation de prix de part ont eu lieu ces derniers mois. Sur les plus fortes augmentation, il est possible de retenir de part la qualité de leur patrimoine et de leur société de gestion Rivoli Avenir patrimoine qui a augmenté son prix de part de prêt de 7% au début de l’été et PF02 qui a augmenté le sien de prêt e 4% dernièrement. Les chiffres de collecte de ces deux SCPI sont symptomatiques de l’engouement des investisseurs français dans ces parcs immobiliers mutualisant le risque.

Ainsi PFO2 crée par le groupe Périal en 2009 a déjà dépassé 1 milliards 200 millions de collecte, dont plus de 160 millions sur les seuls six premiers mois de l’année (donc avant l’annonce de leur augmentation de prix de part).  Rivoli Avenir Patrimoine atteint de son coté prêt de 1,4 milliards de collecte.

Ces deux exemples ne sont pas des cas uniques, mais sont représentatifs de cette famille de placement qui attire les investisseurs grâce à une rentabilité attrayante mais surtout corrélé à un risque très peu élevé (en effet, le sous jacent est la pierre, valeur refuge qui a toujours très bien traversé les crises).

Ainsi l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) a publié que la collecte 2014 approchait les 3 milliards d’euros, pour une collecte totale de plus de 30 millions d’euros depuis la création des premières SCPI dans les années 60. Autre chiffre révélateur, entre janvier 2014 et la fin d’été 2015, l’ensemble des SCPI du marché ont vu leur capitalisation augmentés de 15%.

Ces chiffres restent toutefois porteur de perspective de croissance, le marché immobilier représentant dans son ensemble environ 20 à 25 milliards par an sur les dernières années, soit une part de SCPI comprise vers 12%.

La valorisation des prix de part des SCPI de rendement (i.e. spécialisée dans els commerces et les bureaux) à capital variable est règlementée par l’Autorité des Marchés Financiers et une SCPI a le droit à écart maximum de 10% (à la hausse ou à la baisse) entre le prix de part et la valeur vénale du parc immobilier expertisé chaque année. Ainsi, quand l’immobilier s’apprécie, les SCPI ont l’obligation de rester dans cette fourchette. Les investisseurs restent donc attentifs aux effets d’annonce des prix de part de SCPI pour se positionner et profiter de la hausse.

Ce placement ne doit cependant ne surtout pas être considéré comme un investissement spéculatif. En effet, le sous jacent étant de l’immobilier, les frais appliqués (à la sortie et non à l’entrée, ce qui permet de toucher une rentabilité sur un prix de part non impacté) sont de l’ordre de ce qui se fait dans l’immobilier (entre 8 à 12% pour la majorité des SCPI). Un investisseur qui achèterait des parts pour les revendre un ou deux ans après ne tirerait pas de bénéfice du placement, voir pourrait subir des pertes. En effet, l’évolution du prix de part et les loyers touchés  doivent en premier objectif couvrir ces frais de sortie, avant de devenir un produit de capitalisation. Pour les personnes cherchant des compléments de revenus pour la retraite sans horizon de revente, ils regarderont le placement différemment et chercheront en premier à privilégier la rentabilité et ne viseront l’augmentation de prix de part qu’en second critère.

Comme tout placement, il est enfin fortement recommandé de se faire conseillé par un cabinet expert. En effet, ce dernier pourra analyser la qualité du parc immobilier, porter un regard critique sur la société de gestion et la stratégie de développement de son parc immobilier et ainsi analyser les perspectives d’avenir.