SCPI & assurance-vie : Le guide complet de l'investisseur

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés créées et qui ont vocation à faire appel public à l’épargne afin de se constituer un parc immobilier locatif.  Elles s’occupent de la gestion de ces biens et en contrepartie de l’investissement des épargnants, reversent à ceux ci, des revenus (sous forme de dividende) issus de la gestion de ce parc immobilier.

Ces SCPI, ce nouveau placement star auprès des épargnants, est très sollicité et connaît un vif succès. Hormis les avantages du support d’investissement tels que la gestion déléguée,  un montant d’investissement qui peut être calibré en fonction des capacités des investisseurs et le fait qu’elles constituent un outil de diversification patrimonial, les SCPI attirent d’autant plus par leur flexibilité en ce qui concerne les différents modes d’acquisition et autres montages qui s’offrent aux investisseurs.

Au nombre de ces différents montages et modes d’acquisition, l’intégration au sein de contrats d’assurance vie.

Assurance vie : principe et avantages

Pour rappel, l’assurance vie est une enveloppe fiscale qui permet à la fois aux investisseurs de :

• se constituer une épargne ;
• préparer la retraite ;
• préparer la succession

Le contrat d’assurance vie est ouvert au nom d’une personne, l’assuré (qui est d’ailleurs généralement le souscripteur). Celui ci désigne une ou plusieurs personnes en tant que bénéficiaires de son contrat en cas de décès. Le principe veut que durant toute la durée de vie du contrat, l’assuré/le souscripteur effectue des versements de sommes d’argent (qui seront investies sur des supports choisis) qui génèreront des intérêts au fur et à mesure de l’évolution des marchés.

L’avantage pour l’investisseur, ici, est fiscal. En effet, à mesure que la durée de vie du contrat sera longue, la fiscalité s’allègera. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est fortement conseillé de détenir le contrat sur une période assez longue.

Depuis le 1^er Janvier 2018, suite à la mise en place de la flat tax, pour tous les contrats dont la durée de détention est inférieure à 8 ans,  tous les gains issus de versements réalisés à compter du 27 Septembre 2017 sont imposés au taux de 30% (12,8%+ prélèvements sociaux).

Au bout d’un minimum de 8 années de détention, tout rachat effectué permet à l’investisseur de bénéficier, d’un abattement de 4600 € pour une personne célibataire et 9200€ pour un couple avant imposition.

Pourquoi allier SCPI et assurance-vie ?

Investir sur des SCPI via un contrat d’assurance vie est un montage très intéressant pour les investisseurs souhaitant réaliser des performances. De plus, cela permet de pouvoir acquérir des parts de SCPI et donc d’investir dans l’immobilier.

Outre ces éléments, acquérir des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier de nombreux avantages, non moins intéressants. En effet, l’investisseur paiera un prix de souscription moins important que dans le cadre d’une acquisition en direct notamment parce que les parts de SCPI sont détenues par l’assureur et par conséquent celui ci applique une décote sur le prix de souscription.

Aussi, il faut savoir que du fait que, les parts de SCPI soient détenues par l’assureur, garantit leur liquidité, c’est-à-dire que dans le cas où, l’investisseur souhaiterait revendre ses parts, l’assureur a l’obligation de les lui racheter.

Le principal avantage de ce choix d’investissement est fiscal. En effet, acquises hors assurance-vie, les revenus issus des parts de SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers classique. Selon cette fiscalité, les revenus fonciers sont soumis à une imposition à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur auxquels sont rajoutés les prélèvements sociaux  (fiscalité des revenus fonciers); ce qui peut devenir très lourd pour certains investisseurs.  Acquises via un contrat d’assurance-vie, la fiscalité appliquée est différente, puisque les revenus de parts de SCPI sont soumis à la fiscalité de l’assurance-vie (évoquée plus haut).

Point important, seule la part de revenus retirée est soumise à fiscalité en assurance-vie.

Par ailleurs, dans ce cadre, il faut savoir également que les revenus de SCPI en assurance-vie ne sont imposés que lorsqu’ils font l’objet de rachat.

Dans la même logique,  la revente de parts de SCPI au sein de l’assurance-vie n’est pas soumise à imposition.

En résumé, les avantages des SCPI en assurance-vie sont donc :

• réduction de l’imposition des revenus des SCPI ;
• réduction de l’imposition sur la plus-value en cas de revente dans le cadre de l’assurance-vie ;
• prix d’acquisition décoté ;
• délai de jouissance réduit ;

SCPI en assurance-vie, pour qui ?

Investir sur des SCPI via l’assurance-vie offre aux investisseurs, de nombreux avantages. En outre, il faut savoir que ce montage est tout à fait adapté à des personnes n’ayant pas forcément un besoin de revenus complémentaires puisque l’objectif reste de faire fructifier un capital.

Aussi, l’investisseur bénéficie de l’atout de transmission que constitue l’assurance-vie.

Sur le plan fiscal, les SCPI en assurance-vie s’adressent aux contribuables ayant des revenus fonciers importants.

Inconvénients des SCPI en assurance-vie

Comme tout investissement, celui des SCPI en assurance-vie comporte quelques inconvénients dont il est important de tenir compte.

En effet, il faut savoir que,  des frais sont appliqués lors de la souscription de parts de SCPI via l’assurance-vie ; il s’agit principalement des frais de souscription et de frais de gestion.

De plus, la rentabilité (les dividendes versés sous forme de loyers) peut être amputée dans la mesure où, selon les assureurs, ceux-ci peuvent opter pour la distribution de la totalité ou d’une partie seulement.

Aussi, la liste des SCPI pouvant être intégrées à des contrats d’assurance-vie étant limitée, le choix des contrats et des SCPI à disposition des investisseurs est de fait, lui aussi réduit.

Investir en SCPI est à coup sûr un choix d’investissement qui peut s’avérer très rentable. Il convient toutefois de sélectionner la ou les bonnes SCPI mais aussi et surtout, de choisir le mode d’acquisition : acquisition en direct ou via l’assurance-vie.

Acquérir via une assurance vie renferme des avantages, notamment sur le plan pratique et fiscal, de la transmission, mais également certains inconvénients dont il est important de tenir compte dans le cadre d’un investissement.