SCPI et assurance-vie : une combinaison qui marche

Définition SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement dans l’immobilier. Elle est créée et gérée par une société de gestion qui elle même est soumise au contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Le principe de fonctionnement des SCPI est le suivant : les SCPI font un appel public à l’épargne à travers l’émission de parts sociales. Les investisseurs, personnes physiques procèdent donc à l’acquisition de ces parts et elles deviennent associées de la SCPI. La société de gestion par la suite,  va alors procéder à l’acquisition de biens immobiliers et les gérera.

Les revenus issus de cette gestion sont reversés aux porteurs de parts qui deviennent donc des associés de la SCPI. Ce revenu est calculé au prorata du nombre de parts que l’investisseur détient dans la SCPI.

Il faut savoir que les revenus versés sont nets de toute charge.

Avantages SCPI

Les SCPI connaissent un fort succès auprès des épargnants compte tenu des divers avantages que le support d’investissement présente :

• SCPI et immobilier

La particularité des SCPI, et c’est sans doute l’une des raisons qui justifie l’attrait qu’elles  suscitent, demeure son statut en tant que placement immobilier. Elles font ainsi office de valeur refuge. C'est de loin l'un des placements préférées par les français en termes d'investissements immobiliers.

• SCPI : investissement patrimonial

La SCPI, en tant qu’investissement, présente l’avantage de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux. En effet, elle permet aux épargnants de se créer un capital immobilier locatif et de se constituer des revenus complémentaires grâce aux revenus qu’elle génère.

• Investissement locatif géré

L’épargnant devient propriétaire d’un patrimoine immobilier locatif entièrement géré par la société de gestion de la SCPI. En effet, c’est celle ci qui va rechercher les biens, effectuer les travaux qui sont nécessaires et trouver les locataires qui vont occuper ces biens. En définitive, l’investissement en SCPI est un investissement sans contrainte de gestion pour l’épargnant.

• Diversification du patrimoine

Les SCPI optent pour différentes politiques d’investissement. En effet, certaines vont choisir d’investir sur des locaux d’entreprise, des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, etc tandis que d’autres vont faire le choix de se spécialiser sur une typologie précise de biens immobiliers.

De la même manière, certaines SCPI vont investir dans une région, un pays précis ou même s’internationaliser.

• Risque locatif mutualisé

Du fait de la centaine de locataires voire plus qui occupent les biens de la SCPI, le risque locatif est mutualisé. En effet, ces locataires sont nombreux et interviennent sur divers secteurs d’activités. La conséquence, qui représente un avantage pour la SCPI est que le risque ne repose pas sur un mais plusieurs locataires. La défaillance de l’un n’aura pas d’impact sur le revenu servi aux investisseurs.

SCPI assurance-vie : un mode d’acquisition de parts de SCPI

Les parts de SCPI peuvent être acquises de différentes façons. En effet, l’investisseur a à sa disposition plusieurs modalités d’acquisitions qui lui permettront de réaliser son investissement dans les conditions qu’il souhaite et surtout de pouvoir le moduler.

De ce fait, il faut savoir que les SCPI peuvent être acquises :

• en cash (au comptant)
• à crédit (crédit immobilier)
• en démembrement
• en assurance-vie.

Cette dernière est la méthode qui nous intéresse le plus dans cet article. En effet, la question se pose de savoir comment acquérir des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie.

L’assurance vie est sans conteste le placement préféré des français. En effet, le support à lui seul a un encours qui se chiffre à plusieurs milliards d’euros. Cependant ce succès est freiné ces dernières années par la baisse des taux d’intérêts. Nombreux sont désormais les épargnants qui se tournent de plus en plus vers les unités de compte, générateurs de meilleures performances pour les contrats d’assurance vie.

L’une des alternatives trouvées, notamment pour des personnes n’ayant pas une forte appétence au risque, est l’intégration des SCPI aux contrats d’assurance vie.

En quoi cela consiste ?

Pour rappel, les SCPI portent sur l’immobilier. L’assurance vie et l’immobilier sont les deux placements préférés des français. Investir sur un contrat d’assurance vie auquel sont intégrés des parts de SCPI. En effet, de façon pratique, cela consiste à utiliser les SCPI comme support au sein du contrat en lieu et place des fonds euros ou des unités de compte, etc.

Pourquoi combiner SCPI et assurance vie ?

Intégrer les parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, c’est profiter de la solidité de l’immobilier dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance vie.

L’intérêt donc de souscrire à des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie est principalement la fiscalité. En effet,  le souscripteur évitera la fiscalité immobilière puisque c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique.

Il ne faut pas oublier qu’en termes d’assurance vie, plus la durée de détention est longue, plus faible est la fiscalité. Ainsi, dans le cadre de la SCPI en assurance vie, les  revenus générés restent au sein du contrat et sont automatiquement recapitalisés. L’imposition n’intervient donc que lorsque le souscripteur décide d’effectuer un rachat total ou partiel des sommes du contrat.

Dans ce cadre, pour un contrat détenu depuis plus de 8 ans, tous les gains issus des versements (jusqu’à 150 000 €) effectués après Septembre 2017, l’imposition est de 7,5% + prélèvements sociaux soit 24,7%, après un abattement de 4600 € pour un célibataire et 9200 € pour un couple. Dans les mêmes conditions et pour un contrat dont les gains sont issus de versements sont supérieurs à 150 000 €, l’imposition sera de 30%, prélèvements sociaux compris et hors abattement.

Hormis la fiscalité, les SCPI en assurance vie présente de nombreux atouts pour les investisseurs :

• la liquidité du placement : la liquidité des parts de SCPI est garantie par l’assureur ce qui implique un délai de revente court.
• Le prix de souscription : au sein d’un contrat d’assurance vie, le prix de souscription  est décoté. Les parts de SCPI étant portées par l’assureur, l’investisseur les achète donc à valeur de retrait.
• Délais de jouissance : contrairement à l’investissement en SCPI en direct, les SCPI via l’assurance vie présente l’avantage pour l’investisseur de voir les délais de jouissance des parts, raccourcis.

En résumé, investir en SCPI via un contrat d’assurance vie présente de nombreux avantages pour l’investisseur notamment sur le plan fiscal.