SCPI à crédit: est-ce devenu mission impossible?

SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ?

L'investissement SCPI est de nos jours de plus en plus rentré dans les mœurs des investisseurs comme une alternative crédible à l'investissement immobilier en direct qui est contraignant et avec des rendements en baisse.

Pour investir dans les SCPI, il y a plusieurs possibilités :

• L'investissement en cash. Ce produit étant très flexible il est possible d'investir à partir de quelques milliers d'euros.
• L'investissement en démembrement permet de profiter soit de l'usufruit très rémunérateur ou de la nue-propriété sur le long terme.
• Enfin l'investissement en SCPI à crédit qui permet de bénéficier de l'effet de levier du crédit et donc de maximiser ses rendements.

Des conditions de marché avantageuses ?

Les taux moyens des crédits immobiliers sont en ce début d'année 2014 encore très avantageux. Depuis l'été 2013, les taux ont rarement été à ce niveau là. Bien évidemment, ces taux de crédit bas proviennent de la politique monétaire de relance menée par la BCE depuis quelques années et du taux des obligations assimilables du Trésor (OAT).

Alors malgré ces taux bas, pourquoi l'encours et le nombre de dossiers n'ont-ils pas explosé ? La raison principale est que les banques ont resserré les critères d'accès au crédit et qu'elles sont beaucoup plus regardantes sur les dossiers des clients.

Alors oui les taux sont avantageux, mais les conditions d'accès, elles, sont plus compliquées.

Des banques surveillées

Les exigences de la nouvelle règlementation Bâle 3 mettent les banques à contribution. Cette règlementation, qui impose un niveau de fonds propres supérieur, oblige les banques à être plus prudentes et à se refinancer. De plus, les banques qui empruntent ont elles aussi vu leurs conditions d'emprunt se détériorer. C'est pourquoi elles répercutent également ces conditions difficiles sur leurs clients.

Le but étant de minimiser leur risque en privilégiant les dossiers sûrs, le fameux taux d'endettement de 33 % sera surveillé avec une grande attention. Il est peu probable que les banques acceptent d'aller au-delà de ce taux. De plus, les durées des crédits ont tendance à se raccourcir. Rares sont les prêts avec une durée au-delà de 20 ans. Car plus la durée est longue, plus les risques encourus par les banques sont élevés.

En résumé, les profils autres que celui de l'investisseur type auront beaucoup de mal à trouver un financement. Le profil type pourrait être une personne ou un couple en CDI qui ne dépasse pas les 33 % d'endettement avec un patrimoine net supérieur à leur besoin.

Les SCPI à crédit

Les conditions classiques sont donc plus restrictives ; il est donc logique d'avoir également des difficultés sur l'investissement en SCPI. Cependant, il n'est pas plus dur de souscrire à des SCPI à crédit. La seule contrainte supplémentaire est que les banques auront tendance à vous proposer et à vous accorder un crédit à condition de souscrire leurs propres SCPI.

Dans ces cas-là, il est facile de faire jouer la concurrence afin de trouver les meilleures conditions. Il est très probable, qu'un des nombreux établissements bancaires accepte vos conditions si les critères sont respectés.

L'investissement SCPI à crédit n'est donc pas plus difficile d'accès que n'importe quel investissement immobilier. Vous devrez donc justifier d'un endettement dans la norme et d'un patrimoine au moins équivalent à la somme que vous voulez emprunter.