Qu'est-ce qu'une SARL de famille ?

Investir dans la pierre reste pour la grande majorité des français l’investissement à privilégier. Et ce constat reste vrai en dépit d’une fiscalité défavorable et d’un investissement qui se révèle souvent consommateur de temps et d’énergie.

Car l’immobilier rassure, il fait preuve d’une certaine résilience, il fait donc office de valeur refuge quand la situation économique se dégrade (nous le constatons actuellement).  Mais il peut également être vecteur de rentabilité, à court terme par la perception d’un revenu complémentaire et à long terme par la valorisation économique du bien.
Et les conditions de financement actuelles renforcent l’intérêt des investisseurs pour ce type d’investissement. 

Bien entendu, il ne s’agit pas d’une vérité absolue. Et pour qu’un investissement immobilier soit cohérent dans la durée, il doit résulter d’une réflexion et d’un processus de sélection rigoureux.
Les problématiques à soulever lors d’un tel projet sont nombreuses : quel investissement (bien en direct, SCPI, LMNP, etc ..), quel financement, quelle fiscalité mais aussi de quelle manière investir (en direct ou par l’intermédiaire d’une société). Et c’est ce dernier point que nous allons aborder.

Car en fonction de la situation et des objectifs de l’investisseur, plusieurs options peuvent s’envisager. C’est ainsi que l’on entend souvent parler de SCI (à l’IS ou à l’IR). Et même si elle ne se justifie pas à chaque fois, la SCI peut dans certain cas avoir une vraie légitimité.

Une autre possibilité consiste à créer une SARL de famille. C’est un schéma bien moins connu des investisseurs, mais qui offre pourtant certains avantages sur lesquels nous allons revenir.

Au préalble, nous tenons à rappeler toutefois qu’il n’y a pas de solution miracle, mais des stratégies et des leviers à utiliser en fonction des profils et des objectifs de chacun.

Une SARL de famille (Société à Responsabilité Limité) est une SARL classique dont tous les associés sont membres d’une même famille. Il peut donc s’agir du tryptique parents-enfants-grands-parents, des frères et des sœurs et des conjoints mariés ou pacsés.

Il convient de préciser que la SARL de famille et l’entreprise familiale sont deux choses différentes. En effet, l’entreprise de famille peut être une SARL ou une SAS et son capital peut être détenue par plusieurs familles.

Un point important, la SARL de famille ne peut pas exercer d’activité libérale ou civile. Il doit impérativement s’agir d’une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. La précision est non négligeable.

De plus, il est vivement recommandé de confier la gestion de la société à un expert comptable agréé, afin d’éviter une majoration de son bénéfice de 25%. 

Une fois créée, la SARL de famille offre plusieurs avantages.

D’une part, étant donné qu’il s’agit avant tout d’une SARL, la responsabilité des associés se limite à leurs apports.
D’autre part, les associés ont la possibilité de retenir l’option fiscale des personnes physiques (IR, imposition sur le revenu) et ce, sans limite de temps. 
Les SARL classiques disposent également de cette possibilité mais uniquement pour les cinq premières années qui suivent la création de la société.

Dans ce cas, cela signifie que les bénéfices éventuels ne seront pas imposés au niveau de la société. Chaque associé supportera personnellement la fiscalité sur sa quote-part des bénéfices. Par conséquent, cela permet d’éviter une double imposition : imposition des sociétés puis Flat Tax si des dividendes sont versés aux associés.

De plus, si la société enregistre un déficit, celui-ci est également réparti proportionnellement entre les associés et s’impute sur le revenu déclaré.

Le choix de l'option fiscale est un paramètre à bien anticiper car, à l’inverse,  un foyer déjà fortement imposé subira une charge fiscale supplémentaire.
Il est à noter que l’option fiscale peut être modifiée,  vers l’impôt sur les sociétés, si les associés le souhaitent.

Par ailleurs, la SARL de famille est particulièrement avantageuse au moment de la vente des  parts sociales. En effet, il arrive fréquemment que la vente de parts sociales génère une plus-value, qui est imposable et soumise à la Flat Tax de 30%.
Cependant, s’il s’agit d’une SARL de famille, la vente des parts sociales est exonérée de toute fiscalité si elle fait apparaître une plus-value (si la société avait préalablement opté pour le régime IR). Pour en bénéficier, l’associé doit partir à la retraite et vendre l’intégralité de ses parts.

La SARL de famille se révèle donc être une solution d’optimisation fiscale, lors de la perception des revenus en fonction des profils et à terme, au moment de la vente des parts sociales.

Il convient cependant de bien intégrer les limites de ce montage en fonction des situations.
Car si la SARL de famille permet d’investir avec ses proches, de construire ensemble un patrimoine, elle n’offre aucune possibilité d'intégration pour une personne extérieure à la famille. Sous peine de perdre sa caractéristique première et donc de ne pas pouvoir opter pour l’imposition des personnes physiques. Son cadre très restrictif peut devenir prohibitif.

Et la problématique se pose tout particulièrement en cours de vie de la société. Car en cas de décès de l’un des associés, le gendre ou la belle fille se retrouve dans un montage auquel elle ne peut plus prétendre. Il faut donc envisager et gérer la sortie de cet associé.
Le problème se pose également pour les enfants d’un premier lit.

De plus, comme nous l’avons vu, la SARL de famille ne peut exercer qu’une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Dans le cadre d’un investissement immobilier, c’est l’activité commerciale qui est retenue avec une location meublée. Cela signifie en revanche que le champ d’action est restreint et qu’il n’est pas possible de basculer sur une location nue. Ce qui peut être le cas si après quelque temps, la demande en faveur de locations nues se renforce.

Il est fondamental de respecter les différentes contraintes. En cas de non respect, la SARL de famille perd sa spécificité et devient une SARL classique soumis à l’impôt sur les sociétés. Elle est considérée et traitée comme tel, le régime d’imposition des plus-values immobilières sera celui des professionnels, bien moins avantageux (sans exonération en fonction de la durée de détention).