La revalorisation foncière des parts de SCPI : quelles règles ?

Les Sociétés Civiles de placement immobilier (plus communément connues sous le nom de « pierre papier ») ont connu pour l’année 2018 une légère baisse de collecte par rapport à l’année 2017. La collecte nette s’élève à plus de 5 milliards d’euros pour un rendement moyen net versé de 4,35%.  Pourtant, il est nécessaire de préciser que depuis le 1^er janvier 2019, les SCPI ont connu une année sans précédent avec une collecte dépassant les huit milliards d’euros, du jamais vu ! Effectivement, au sein d’un monde de plus en plus globalisé, il y a une mondialisation des produits d’épargne. Les SCPI « tendances » ayant de fortes convictions cherchent à investir là où la valeur est, sans aucune restriction en termes de zone géographique, non plus en typologie d’actifs.

Cela va sans dire qu’avec le recul des performances du fonds euros et la disqualification des livrets bancaires versant des intérêt inférieurs au taux de l’inflation, bons nombres d’investisseurs n’hésitent pas à trouver des investissements vecteurs de fruits et biens plus rémunérations que ces dits placements et choisissent souvent l'investissement en SCPI. La SCPI possèdent tous les arguments pour plaire, assurément il permet de bénéficier des deux leviers qu’offrent l’immobilier. Le premier levier est celui des fruits c’est-à-dire ce qui découle de la substance des biens, le second est la valorisation ce qui découle des murs des biens. Intéressons-nous aujourd’hui plus particulièrement à la revalorisation foncière des parts de SCPI.

SCPI : Revalorisation foncière, les acteurs et les rôles

Un expert immobilier indépendant travaille sur la totalité des biens composant l’actif immobilisé de la SCPI expertisée. Chaque immeuble fait l’objet d’une expertise au moins tous les cinq ans. L’expert immobilier est nommé par l’assemblée générale de la SCPI pour une durée de cinq ans sans reconduction. L’assemblée générale quant à elle est constituée d’investisseurs. Sa candidature peut être présentée par la société de gestion mais doit être agrée indispensablement par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Cet expert a pour rôle de dégager une expertise correspondant au prix auquel les immeubles de la SCPI pourraient être cédés, à un instant t et dans des conditions dites « classiques » du marché immobilier. L’expert indépendant s’engage à ne pas détenir des parts de SCPI dont il expertise le patrimoine immobilier. L’équité, ainsi que la transparence, font également partie des principes déontologiques que doit suivre l'expert évaluateur. 

Afin de pouvoir dégager la valeur vénale d’expertise des biens immobiliers, plusieurs méthodes sont répertoriées dans la charte de l’expertise en évaluation immobilière. L’expert indépendant peut aussi profiter des recommandations méthodologiques de l’Autorité des marchés financiers. D’ailleurs, l’AMF impose à l’expert d’utiliser au minimum deux techniques de valorisations distinctes. Nonobstant, cette restriction l’expert peut choisir les méthodes qui lui semblent les plus pertinentes où celles avec lesquelles il est le plus à l’aise. Lors de la remise du rapport d’expertise, l’expert indépendant engage sa propre responsabilité professionnelle.

SCPI : Revalorisation foncière, les règles

Une fois que la valeur vénale d’expertise est fixée par l’expert immobilier, il est communiqué à la société de gestion. L’AMF impose à toutes les sociétés que le prix de la part ne dépasse pas une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur vénale d’expertise. La revalorisation foncière de la part est généralement actée lors de l’assemblée qui a eu lieu principalement chaque à la date d’anniversaire de la SCPI. Les SCPI principalement parisiennes peuvent quant à elle avoir recours à des assemblées générales exceptionnelles si le prix est trop en deca de la valeur vénale d’expertise. Effectivement, le marché parisien étant atypique et connaissant de fortes hausses, l’AMF impose aux sociétés de gestion à ce qu’elles soient au plus près de leur valeur vénale d’expertise.  Les sociétés de gestion peuvent donc sous-évaluer ou surévaluer leur part, ces deux possibilités offrent des caractéristiques distinctes :

1. Sous-évaluation d’une part de SCPI : La société de gestion souhaite généralement collecter de façon exponentielle, maintenir un rendement élevé et ainsi favoriser les porteurs de parts qui ne sont pas présents au capital de la SCPI. De surcroît, la sous-évaluation se traduit par la bonne santé du patrimoine immobilier de la SCPI.
2. Surévaluation d’une part de SCPI : Dans le cadre d’une augmentation dite « artificielle » d’une part de SCPI, la société de gestion souhaite généralement limiter la collecte, maintenir un rendement élevé et ainsi favoriser les porteurs de parts déjà présents au capital.

Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, il est donc préférable de vous diriger ver des SCPI sous-valorisées ayant une plus-value latente potentielle. Par ailleurs, elle permet aux nouveaux porteurs de part d’effectuer un amortissement des frais liés à l’acquisition de parts de SCPI qu’ils devront supporter lors de leur investissement.

SCPI : Revalorisation foncière, accompagnement

Vous l’aurez compris, il y a actuellement plus de 180 SCPI présentes sur le marché primaire et secondaire. Il faut donc être accompagné d’un expert patrimonial pour créer son portefeuille immobilier. L’ingénieur patrimonial a pour but de vous guider sur vos choix d’investissements en prenant en compte les différents pans qui découlent de votre situation : économique, civil et fiscal. Une fois qu’il a une vue d’ensemble de votre situation, il peut la figer à l’instant t et être à même de vous présenter des SCPI en corrélation parfaite avec votre situation, votre horizon d’investissement et vos attentes.

Sur une base 100%, il est préconisé de diversifier tant par le fond que par la forme, choisir différentes sociétés de gestion, différentes SCPI ayant des stratégies d’investissement distinctes mais qui apporteront une complémentarité à la globalité de votre portefeuille. Il est préférable de coupler des SCPI de spécialisation et des SCPI de diversification, vous serez ainsi présent sur différentes typologies de biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, santé, hôtels, locaux d’activités) et différentes zones géographiques (Paris intra-muros, Ile-de-France, province, Union européenne, pays limitrophes à l’Union européenne, monde).

En guise de conclusion, les SCPI sont un placement sous autorité des marchés financiers, il y a des règles définies mais aussi des règles imposées par ladite autorité, ce qui confère d’ailleurs un caractère rassurant à ce placement.