A quoi s'attendre pour le rendement des SCPI en 2020 ?

Depuis de nombreuses années, les SCPI connaissent un fort succès auprès des épargnants. Mutualisation du risque, investissements sectorialisés et géographiquement diversifiés, les SCPI connaissent une forte hausse depuis plus de 5 ans. Si ce succès continuent, la crise du civid amène à s’interroger sur les loyers des SCPI ainsi que leur rendement, cette crise aura t-elle un impact similaire que sur l’immobilier de particulier ? Que faut-il attendre des rendements en 2020.

Si les rendements peuvent aujourd’hui diminuer et décevoir, la crise a un impact moindre sur les SCPI que sur d’autres secteurs d’activités, toutes proportions gardées.

Après plusieurs années au delà des espérances et en constantes progression, les sociétés civiles pourraient partir de la situation actuelle : selon les dernières analyses fournies par Linxea dans son observatoire sur les rendements des SCPI, ces derniers devraient passer sous la barre des 4%. Cette prévision va à l’encontre des professionnels qui restent plus prudents sur le sujet et annoncent une ralentissement plutôt qu’une baisse de l’activité.

Deux éléments pour trois tactiques sont à observer : d’une part les loyers sont remis en question. Avec la crise actuelle, l’arrêt total ou partiel d’un certain nombre de secteurs et d’activités économiques ont poussés à une situation inédite pour les sociétés de gestion. En effet de nombreux groupes ont demandé une renégociation, un étalement des loyers voir même une annulation pour certains groupes. Cette demande se traduisait de manière plus importante chez les commerçants. Ces négociations auraient un effet sur les rendements et donc sur les investisseurs. Si les professionnels annoncent une baisse des rendements de 4,4% en 2019 à 4,1 - 4,2%, Linxea rend dans son observatoire une analyse plus négative, tournée sur une perspective des rendements allant s’établir à 3,98% sur l’année 2020.

Cette perte reste toutefois très mesurée et demeure plus attractif que le livret A à 0,5% ou en comparaison à une assurance-vie avec un rendement de 1,5% en fond euros. Pour une majorité des SCPI, plus de 80% d’entre elles affichent une distribution des loyers en baisse de 20% (-20% en moyenne), il est également important de préciser que certains SCPI marquent le pas et affichent une baisse plus poussée.

On retrouve 4 groupes de SCPI : celles de bureaux, de commerces, les SCPI spécialisées, et les SCPI dites diversifiées avec un ensemble d’actifs très diversifiés. Ces grands groupes de SCPI ne sont pas impactés de la meme manière : explications. Après la crise du Covid 19, les rendements ont été revus à la baisse de 13,26% en moyenne selon France SCPI. En entrant plus dans le détail, on constate que cette baisse pourrait atteindre uniquement les 9% si cela concerne les SCPI du bureaux, bonne nouvelle puisque cela concerne 60% de la capitalisation des SCPI. En revanche sur les 13,26% de moyenne, on remarque que les SCPI de commerce risquent une baisse pouvant atteindre les 18%, soit pratiquement 10% de plus que les SCPI du bureaux qui sembles être moins impactées. A titre de comparaison il est possible de prendre des SCPI spécialisée et notamment dans l’hôtellerie (la crise a obligé le tourisme à s’arrêter et à être le secteur le plus impacté par cette crise), les attentes sur les chutes des rendements peuvent atteindre les 40 à 45%. Le cas précis de la SCPI Atream Hotels montre une chute des dividendes allant de 11,52 par part à 7,50 soit près de 35% de baisse. La moyenne pour les SCPI diversifiée s’élève à 20%. Les SCPI sont donc impactées de manière profondément inégalitaire face à cette crise. Pourquoi cette rémunération baisse et pourquoi différemment ?

Le deuxième aspect à prendre en considération afin de répondre à ces question est l’investissement en lui-même : En souscrivant à des parts de sociétés civiles gérées par des sociétés, ces dernières vont investir biens immobiliers et louer ensuite à des locataires. Le fonctionnement est simple que ces loyers seront ensuite reversés aux investisseurs sous la forme de dividendes.

Le Covid ayant forcé certains commerces ou des secteurs d’activités tels que le tourisme à se fermer, l’impact est nécessairement different. Le télétravail pour les groupes nécessitant les bureaux a permis tout de meme de maintenir un niveau d’activité raisonnable permettant de « renégocier » les loyers plutôt que de demander un report ou une annulation. La situation pour les secteurs arrêtés a mis les SCPI dans une position financière très désagréable. Certaines SCPI disposent d’un fond de trésorerie suffisant face à ce ralentissement mais toutes ne peuvent faire face à cette situation et acceptent de négocier des reports ou des annulations afin que les entreprises continuent après la crise de louer les actifs détenus par la SCPI.

Dans l’ensemble des cas, cela se traduit nécessairement par un retour sur les investisseurs et un retour en baisse. Bien que le montant ne puisse pas être défini de manière plus précise, la baisse dépend du secteur d’activité (plus d’impact pour le tourisme que pour le bureau). Enfin pour conclure nous allons voir ensemble les trois différentes tactiques envisagées par les sociétés de gestion :

-    Les « prudentielles », se tournant directement vers une baisse nette et immédiate des loyers. Cette baisse atteint les 30%, comme à pu le faire Amundi immobilier ou Rivoli Avenir Patrimoine.

-    Les SCPI ayant une approche dite « réaliste », qui distribue concrètement ce qu’elle obtenue lors du premier trimestre. C’est le cas de Pierre capital notamment.

-    Enfin en dernière instance on retrouve les SCPI qui font le choix de lisser la distribution de loyer sur l’année complète.

Dans l’ensemble, les SCPI disposent de locataires ayant une trésorerie confortable et disposant de réserves suffisantes pour soutenir un rendement temporaire avant de reprendre une activité économique stable. Le déconfinement a montré des résultats positifs économiquement par rapport  aux attentes des professionnels. Si les SCPI sont implantées cela reste à moindre mesure par rapport aux autres secteurs d'activités. La reprise de l'activité économique depuis le 2 juin et l'autorisation des activités touristiques (sans nouvelle vague de coronavirus) permettent d'entrevoir une année qui se maintient à un niveau tout à fait satisfaisant pour les SCPI (4% au lieu de 4,4%).