Le rendement prévisionnel du marché de la SCPI en 2020

Les SCPI sont des sociétés immobilières qui versent des dividendes tous les trimestres ou tous les mois en fonction des loyers collectés. Depuis une dizaine d’année, la collecte des SCPI ne cesse d’augmenter ; alors qu’elle s’élevait à 1,5 milliard d’euros en 2019, la collecte a atteint 8,5 milliard d’euros en 2019.

Le rendement distribué est directement corrélé avec les loyers collectés, les locataires des SCPI se retrouvant en difficultés de paiement auront un impact sur les loyers et donc sur les rendements.

Le rendement moyen des SCPI se situant aux alentours des 4,4% en 2019, le rendement moyen pourrait se situer au à 3,98% en 2020 selon Linxea. Cependant, on observe des disparités entre les différentes SCPI et et leurs secteurs. Les secteurs les plus touchés sont de manière significative le secteur du tourisme et de l’hôtellerie, et dans une moindre mesure les commerces non-alimentaire. En revanche, le secteur de la santé et les bureaux de grandes métropoles verront leurs revenus baisser de seulement 9% selon les prévisions.

De plus, la baisse de ces loyers peut être dû à une demande de report de loyers des entreprises ou des commerces, ces derniers se trouvant dans une situation difficile peuvent demander de payer les loyers étalés sur l’année 2021 et 2022. De plus, certaines SCPI par prudence ont anticipée une baisse sur le long terme de leurs activités et ont matérialiser une baisse des loyers immédiate de l’ordre de 30% sur le premier trimestre 2020, c’est par exemple le cas pour Rivoli avenir patrimoine et Edissimo. Cette mesure est peu courante sur le marché et correspond plus à une anticipation de scénarios catastrophe.

D’autre part, les SCPI ont le choix distribué la totalité des loyers ou de conserver une partie des bénéfices qui peut être conserver dans le report à nouveaux.Cette réserve est une garantie supplémentaire face à une éventuelle baisse des rendements. Les stratégies des SCPI sont cependant très différentes concernant cette réserve car certaines sociétés de gestion comme Corum ont une politique de distribution immédiate et systématique des dividendes, ce qui est une justice fiscale selon Frédéric Puzin, président de Corum AM car la fiscalité ne s’applique pas sur le loyer distribué mais sur le bénéfice de la SCPI qui transparente fiscalement. Un loyer non distribué est en quelque sorte un don au futur actionnaires dont la fiscalité aura été payée en amont par les anciens souscripteurs.

En moyenne, le report à nouveaux s’établit à 75 jours sur le marché des SCPI

Exemple d’évolution des rendements prévisionnels

Une anticipation raisonnable des rendements des SCPI pour l’année 2020 serait une baisse de 10%, pour établir le rendement à 4%. A titre de comparaison, le livret A rapporte 0,5%, les fonds en euros des contrats d’assurance vie à 1,5%, et le rendement du CAC 40 -18% sur le premier semestre 2020.

Malgré cette baisse, les rendements sont donc très compétitifs face aux placements concurrents. Qui plus est, le rendement des SCPI n’inclut la revalorisation du prix de la part, l’indicateur regroupant le rendement locatif et l’évolution du prix de la part se nomme le TRI (taux de rendement interne). Fin 2018, l’IEIF (l’Institut de l’épargne immobilière et foncière) établit le TRI à 8,1% par an sur une période de 15 ans.
Ces taux de rendement très attractifs sont cependant à contextualiser avec une période les rendements et les taux d’inflations étaient nettement plus élevés qu’aujourd’hui, et que les prix de l’immobilier n’ont cesser d’évoluer sans connaître de crise. A titre indicatif, les rendements des SCPI se situaient à 7,5% en 2003.

En ce qui concerne les valeurs de prix de part, aucune SCPI a capital variable n’a prévu de baisser son prix de part. En effet, d’une manière générale le prix de l’immobilier que ce soit l’immobilier professionnels ou d’habitation n’a pas baisser. De plus, les prix des SCPI est d’une manière générale légèrement décoté par rapport au prix du marché. Pour fixer son prix de part, la société de gestion s’appui sur la valeur de réalisation ; c’est à dire valeur des immeubles à dire d'expert et l’addition des actifs financiers. La SCPI peut ajuster son prix de part dans une proportion de -10% à +10% de la valeur de reconstitution mais garde souvent une marge en-dessous de cette valeur.

Les SCPI en mesure de fixer leurs prix de part sont uniquement les SCPI à capital variable par opposition aux SCPI à capital fixe. Une SCPI à capital variable signifie que le nombre de part est susceptible d’évoluer à la hausse si le nombre de souscription est supérieur aux demandes de retrait. Cela explique l’augmentation croissante des capitalisations des SCPI car la collecte est en forte croissance.

Des rendements et des revalorisations différentes en fonction de la zone géographique

Les prix au mètre carré dans les grandes villes augmentent constamment, les loyers ne sont pas susceptibles d’augmenter dans les mêmes proportions. Ainsi, sur le marché parisien on observe une rentabilité moyenne entre 2,8% et 3,6% brut hors location de courte durée selon le revenu. De plus, les rendement d’une moyenne aujourd’hui à 3,4% pourrait se rapprocher des 3% selon meilleursagents.com. On constate une tendance similaire dans des villes comme Lyon ou Bordeaux où les prix ont beaucoup augmenté et où les rendements n’ont pas augmenté dans les mêmes proportions. On observe donc une corrélation négative entre la revalorisation du foncier et l’évolution des rendements, les SCPI basées sur de l’immobilier parisien comme Rivoli avenir patrimoine, Edissimo ou PF grand Paris ont par conséquent bénéficié d’une forte revalorisation de leurs prix de part ces dernières années.

Selon meilleursagents, la valeur de l’immobilier à évolué de plus de 45% en 10 ans à Paris. Dans les dix plus grandes villes françaises, la revalorisation s’établit à 25,3% et à 9,4% pour les 50 plus grandes villes sur la même période. Les prix des grandes métropoles sont tirés vers le haut, notamment à cause d’une demande internationale.

L’impact de la crise sanitaire ne sera pas identique sur chaque SCPI, la zone géographique et le secteur seront des paramètres important à prendre en compte. Il n’y a pour l’instant eu aucun impact négatif sur les prix de parts et sur la valeur de l’immobilier d’une manière générale. Investir en SCPI est donc toujours stable et intéressant.