Réduisez vos impôts en achetant des parts dans une SCPI fiscale

Malgré le succès des SCPI, on en parle beaucoup moins. Pour certains, elles suscitent le même intérêt que les SCPI de rendement tandis que pour d’autres, elles sont beaucoup moins attrayantes. Il s’agit des SCPI fiscales, peu connues du grand public mais qui présentent cependant de nombreux avantages pour l’investisseur.

SCPI fiscales : qu’est-ce que c’est ?

Les SCPI fiscales sont une catégorie de SCPI dont le mécanisme de fonctionnement est calqué sur celui des dispositifs de défiscalisation de type Pinel, Malraux, déficit foncier dans le sens où l’investisseur bénéficie des réductions d’impôts attachées à chacun de ces dispositifs.

En gros, ce sont des SCPI dont le sous jacent est l’immobilier défiscalisant.

Ces SCPI ont la particularité, contrairement aux SCPI de rendement, de réaliser les investissements exclusivement sur le marché de l’immobilier d’habitation.

Les SCPI fiscales, une solution pour baisser ses impôts

Comme dit plus haut, les SCPI fiscales ont pour rôle de permettre aux investisseurs, de bénéficier de réductions et d’avantages fiscaux des dispositifs auxquels elles sont adossées.

Il existe d’ailleurs, 3 grandes types de SCPI fiscales : les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier.

• SCPI Pinel

Ce vocable englobe toutes les SCPI qui offrent les avantages de la loi Pinel.

En effet,  dans ce cadre, la SCPI dans laquelle le contribuable investit doit respecter les mêmes conditions que pour un investissement direct en loi Pinel (investissement d’une valeur maximale de 300 000 €, respect du zonage, du plafond de loyers et de ressources, etc).

L’investisseur bénéficie, dès souscription à ce type de SCPI, d’une réduction d’impôt qui correspond généralement à 21% du montant investi, réduction étalée sur la durée de location des biens acquis par la SCPI qui est fixée à 12 ans à raison de 2% les 9 premières années et 1% les 3 dernières.

• SCPI Malraux

Les SCPI Malraux investissent sur des biens d’habitation qui feront l’objet de travaux avant location en l’occurrence, des immeubles de caractère. Ces biens sont situés dans des secteurs anciens sauvegardés ou non.

Le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt de 18%. Les biens sont souvent situés en secteur sauvegardé. Cette réduction est octroyée en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans.

Attention : il faut noter que le montant de la réduction d’impôt s’élève à 30% de la quote-part travaux, soit une réduction d’impôts correspondant à 18% du montant investi.

- SCPI déficit foncier

Ce type de SCPI se positionne surtout sur des biens ayant vocation à être rénovés.

Elles sont souvent utilisées pour éponger des revenus immobiliers importants puisque le dispositif veut que le contribuable puisse déduire le montant de ses travaux de ses revenus fonciers perçus par ailleurs et ce, sans plafond et de son revenu global (dans la limite de 10 700€).

Quelles SCPI fiscales pour quels profils ?

Les SCPI fiscales sont, de manière générale, conseillées à des personnes ayant des objectifs de défiscalisation.

Comme pour tout investissement en SCPI classique, il est important d’établir le profil investisseur et de s’orienter vers la SCPI fiscale appropriée.

De ce fait, on retient globalement que :

• les SCPI Pinel sont conseillées à des personnes souhaitant réduire leur impôt dans le temps, tout en se constituant un bien immobilier (leur permettant de compléter un revenu existant).
•  les SCPI de déficit foncier : elles vont être adaptées à des personnes ayant des revenus fonciers importants et soumis à une tranche d’imposition élevée. Le montant de la déduction dépendra donc du déficit dégagé par la SCPI, les revenus fonciers et du taux d’imposition de l’investisseur.
• Les SCPI Malraux offrent, comme la loi Malraux en direct, une défiscalisation « one shot ». les SCPI Malraux sont destinées à des contribuables fortement imposées.

Avantages

Les avantages des SCPI fiscales sont les même que ceux des SCPI de rendement. Un contribuable qui investit en SCPI fiscale bénéficie des avantages de la SCPI de rendement combinés à ceux des lois de défiscalisation auxquelles les SCPI sont adossées. Par exemple, la SCPI Malraux va permettre d’investir dans de l’immobilier de prestige avec une mise de fonds faibles, pour les SCPI Malraux et pour les SCI fiscales, de manière générale, le remboursement des parts suite à la revente des biens de la SCPI.

De plus, les parts de SCPI fiscales ne peuvent être transmises à un tiers, donc l’avantage fiscal.

Mais attention aux contraintes

Comme pour la SCPI de rendement, la SCI fiscale présente des risques mais aussi des contraintes dont :

• une liquidité réduite du produit : cette liquidité réduite du produit est due à la non transmissibilité de l’avantage fiscal ainsi que l’inexistence d’un marché secondaire.
• un avantage fiscal conditionné : avant que les contribuables ne puissent bénéficier d’avantages fiscaux, ils doivent respecter certaines conditions, dans le cas des SCPI, les biens acquis doivent  respecter ces conditions. De plus, les parts de SCPI fiscales ne peuvent être transmises à un tiers, donc l’avantage fiscal.
• un placement long terme : les investissements en SCPI fiscales nécessitent la mobilisation de l’épargne sur une longue période (recherche des biens ; travaux éventuels ; mise en location, etc.). La durée de détention des parts de SCPI fiscales va dépendre de la durée imposée par le dispositif concerné. De ce fait, celle ci  peut être plus ou moins longue et l’investisseur qui revend ses parts avant le terme de la durée fixée, perdra l’avantage fiscal accordé par le dispositif en question. Il faut également garder à l’esprit que, les SCPI fiscales sont systématiquement dissoutes au terme de la revente des biens acquis.
• un capital et une rentabilité non garantis :les SCPI fiscales n’ont pas vocation à distribuer du rendement. De plus, les investissements sont soumis aux évolutions du marché immobilier. les SCPI fiscales distribuent des revenus faibles, de l’ordre de 2 à 3,5%. La performance d’une SCPI fiscale prend également en compte, la réduction d’impôt.

En résumé, les SCPI peuvent être intégrées dans un portefeuille dans une optique de défiscalisation. En tout état de cause, votre conseiller en gestion de patrimoine reste votre interlocuteur à privilégier.