À quel type d'investisseur s'adresse le placement en SCPI ?

Il existe différents types de SCPI auxquelles chaque type d'investisseur peut s'identifier en fonction de ses objectifs et de ses projets. Dans cet article nous aborderons les différents types de SCPI et à quels profils d'investisseurs elles s'adressent. 

SCPI fiscale

Il y a une déduction faite par le biais d'un amortissement sur les revenus fonciers ou réduction d'impôt en contrepartie d'une obligation de détention. 

Aucune liquidité des parts n'est possible pendant toute la durée de vie de la SCPI. La durée de vie de la SCPI est connue à l'avance car elle est basée sur l'avantage fiscal procuré.

Ce type de SCPI investi exclusivement en immobilier d'habitation.

Au terme de l'engagement de location, la société de gestion va procéder à la cession de l'ensemble de son parc immobilier. Elle distribuera ainsi les plus values réalisées aux associés. Une fois l'ensemble du parc cédé, elle procèdera à la liquidation de la SCPI (boni ou mali de liquidation).

Ainsi il existe différentes familles de SCPI fiscales telles que la SCPI PINEL, la SCPI MALRAUX, ou encore la SCPI SCELLIER. La durée d'existance de ces SCPI varie selon le dispositif. Par exemple pour la SCPI PINEL sa durée peut être de 6, 9 ou 12 ans. La durée de conservation légale d'une SCPI MALRAUX est de 9 ans, mais les sociétés créées pour financer ces opérations peuvent avoir une durée de vie de 12 à 15 ans avant d'être liquidées et leur patrimoine revendu. Enfin pour la SCPI SCELLIER il est necessaire de conserver ses parts entre 9 et 15 ans, et si les parts sont revendues avant, l'avantage fiscal ne se transmet pas.

SCPI de rendement 

Elle distribue des revenus trimestriels ou mensuels récurrents et immédiats. L'objectif est de distribuer de manière régulière des revenus à ses associés. Son patrimoine est composé de biens immobiliers professionnels.

Sa stratégie est la diversification des actifs d'un point de vue géographique et patrimonial.

Le but étant de miser sur la localisation des biens détenus pour optimiserle taux d'occupation et la revalorisation du parc immobilier.

L'avantage d'un patrimoine axé sur les biens immobiliers professionnels est que le taux de rendement est souvent plus stable et plus élevé que l'immobilier d'habitation. La composition du patrimoine immobilier des SCPI de rendement est basée sur des immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, boutiques).

À noter que les SCPI de rendement européennes ont une fiscalité plus avantageuse que les SCPI françaises. En effet pour les SCPI françaises on prend en compte la tranche marginale d'imposition (TMI) + les prélèvements sociaux de 17,2%. Par exemple, un investisseur qui a une TMI de 41%, aura une imposition de 58,2%. Pour les SCPI européennes, il n'y a pas de prélèvements sociaux; de plus, un taux moyen est calculé en fonction de la TMI.

SCPI de rendement en demembrement

Les parts de SCPI en pleine propriété sont divisées en deux: il y a la nue propriété et l'usufruit.

Avantages pour l'investisseur en nue-propriété

L'investisseur achète des parts de SCPI, le montant de sont investissement subi une décote qui est un pourcentage réparti entre la nue propriété et l'usufruit, ce qu'on appelle la "clé de répartition" exemple: la clé de répartion de CORUM ORIGIN est de 63% pour le nu-propriétaire et de 37% pour l'usufruitier. L'investisseur n'a pas la joissance du bien pendant toute la durée du démembrement, qui est en moyenne de 5 à 10ans. À la revente, l'investisseur pourra réaliser une plus-value grâce à la décote du prix d'achat de départ et à la valorisation de la part sur la durée totale du démembrement.

Toute la fiscalité inhérente à l'investissement incombe à l'usufruitier. En effet puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer, il n'est pas soumis à l'IR. Il n'est pas non plus soumis à l'IFI. Le nu-propriétaire sera soumis à l'imposition qu'à la fin du demembrement.

Cette formule convient donc aux investisseurs qui sont soumis à une forte imposition, ceux soumis à l'IFI et qui n'ont pas besoin de rente dans l'immédiat.

Avantages pour l'investisseur en usufruit

L'usufruitier perçoit les revenus issus des parts de SCPI, sur un investissement initial inferieur à celui du nu-propriétaire suivant la clé de répartition applicable. Exemple: sur un démembrement d'une durée de 10 ans avec la SCPI CORUM ORIGIN, l'usufruitier n'investit que 37% du patrimoine global contre 63% pour le nu-propriétaire. L'investissement de l'usufruitier est amorti par les loyer qu'il perçoit de la SCPI.

Cas particulier des entreprises: le démembrement peut s'avérer être un très bon montage pour placer de la trésorerie d'entreprise. La fiscalité y est très avantageuse. En effet, il y a un amortissement de l'investissement sur la durée du démembrement venant atténuer les revenus annuels à déclarer. 

SCPI au sein de l'assurance vie

Il s'agit de bénéficier des avantages à la fois du cadre de l'assurance vie et également des performances et de la stabilité d'un investissement en SCPI.

Il ne faut pas espérer obtenir des rentes mensuelles ou trimestrielles par ce biais. Cependant la fiscalité est plus intéressante que lorsque l'on passe par l'achat de parts SCPI en direct. Pour rappel, pour les SCPI en direct les revenus sont imposés sur la tranche marginale d'imposition (TMI) + les prélèvements sociaux de 17,2% exception faite aux SCPI européennes et hors zone EURO qui échappent, elles, aux prélèvements sociaux et ont une imposition spécifique. Sur les SCPI en assurance vie, seule la plus-value de l'investissement est imposée et uniquement si il y a  retrait. De plus, la fiscalité est differente puisqu'il s'agit d'un prélèvement forfaitaire unique appelé "FLAT TAX" qui est de 30%. De plus il y a un abattement au delà de la huitième année. Cet abattement est de 4 600€ pour une personne seule et de 9 200€ pour un couple. 

Cette solution est vraiment avantageuse pour les investisseurs qui ont une tranche marginale d'imposition de 41% ou 45%, éventuellement pour ceux ayant une TMI de 30% mais tout dépendra des frais de gestion du contrat.

Cet avantage est également significatif en ce qui concerne la succession puisque dans ce cas l'investisseur bénéficiera des avantages liés à l'assuance vie. En effet il y aura un abattement par bénéficiaire pour les sommes investies avant 70 ans. Cela est beaucoup plus avantageux qu'en passant par la SCPI en direct.