Quels-sont les risques des SCPI comparés à de l'immobilier en direct ?

Simplicité de gestion, rendement attractif, plus value à mon terme… Les avantages de la SCPI sont nombreux. Mais quels sont les risques et comment expliquer que cet investissement soit encore relativement marginal face à l’immobilier classique. Les SCPI représente un peu plus de 0,5 % de l’épargne des français contre 55 % dans l’ensemble de l’immobilier.

Revente

Une des premières questions qui revient avant de se lancer dans placement en SCPI est comment en sortir. Comme tout placement immobilier l’horizon de placement conseillé est long (supérieur à 10 ans). En effet, il faut amortir les frais de souscription (l’équivalent des frais de notaire et d’agence).

Concrètement, ils existe deux types de SCPI : les SCPI en capital fixe et les SCPI en capital variable. Nous conseillons les SCPI en capital variable où la revente est beaucoup plus simple et sereine. De plus, les SCPI qui était intéressantes et en capital fixe ces dernières années sont passé en capital variable : Epargne Foncière, Participation Foncière 1 (appelé maintenant P. F. Grand Paris), Participation Foncière Opportunité…

Sur une SCPI en capital fixe, le prix est déterminer par l’offre et la demande. Comme pour les placements en bourse, il existe un carnet d’ordre où l’on enregistre l’ensemble des ordres d’achats et des ordres de ventes. Le prix de la part est ici le prix d’exécution, c’est-à-dire le prix qui permets le plus d’échange de part (qui satisfait à la fois le plus d’acheteur et de vendeur).

Sur une SCPI en capital variable, le prix est fixé par la société de gestion et validé par l’assemblé général. Ce prix dépend de valeur déterminé par des experts indépendants sous contrôle de l’autorité des marchés financiers. Ces experts déterminent la valeur vénale de chaque immeuble, la somme de ces valeurs ajoutés des réserves et liquidités donnent la valeur de reconstitution. Comme son nom l’indique cette valeur correspond à la valeur qu’il faudrait utiliser pour racheter (reconstituer) l’ensemble de la SCPI tout frais, notamment de notaire, compris. Le prix de souscription de la SCPI doit obligatoirement être compris entre moins 10 et plus 10 pour-cent de la valeur de reconstitution. Les achats sont donc à ce prix fixe et les ventes à ce prix fixe moins les frais de souscription. Ces deux valeurs évoluent généralement une fois par an. Les valeurs d’expertises et de reconstitutions sont réévaluées chaque 31 décembre.

La question se pose si il y a moins ou plus d’acheteur.
Pour les SCPI en capital fixe,  la situation est la même que pour l’immobilier classique. En cas de marché déprimé ce sont les acheteurs qui fixe le prix.
Pour les SCPI en capital variable, le prix est connue. Quand on revend, pas de question à ce poser sur le prix: il est connu. Depuis la réglementation des années 90 il n’y a jamais eu de revente non honoré. Le délais de vente est variable mais le délai moyen est compris entre 15 jours et 1 mois.
Si cette situation extreme arrivait le premier risque est une baisse du prix de part. Cependant on ne peut pas dire que cela soit un risque supplémentaire comparé à l’immobilier en direct. En effet, même lors de la crise de fin des années 80 et début des années 90, la baisse du prix des SCPI est proportionnel à la baisse de l’immobilier résidentiel (20 à 30 %). A noter que les investisseurs patient ont très vite récupérer cette baisse.

Le risque principal serait un bloquage total du marché, comme cela c’est passé pour certaines SCPI lors de cette crise. Dans ce cas impossible de vendre. Cependant la loi à changé depuis lors. Même si elle n’a jamais été appliqué; une loi implique que les sociétés de gestion doivent revendre une partie de son parc immobilier pour rembourser aux sociétaires leurs parts si ils n’ont pas été remboursé 6 mois après la mise en vente.

La question est, dans ce cas à qui profite cette loi. Quel que soit le type de placement immobilier ou financier (même les fonds euros ne sont pas à l’abris: loi Sapin 2), il est normal les personnes qui vendent « aux canons » c’est à dire sous le coup de la panique perdent beaucoup. Une fois de plus ce risque est réel mais il n’est pas supérieur à celui qui existe sur de l’immobilier en direct et est bien moindre que celui qui existe sur les actions. En cas de crise les pires performances constaté sur les SCPI depuis leurs création (1966) sont de -25% contre un risque de tout perdre en bourse (un immeuble ne fait jamais faillite).
La crainte serait plutôt que les investisseurs sages qui attendent que la tempête passe soit pénaliser par cette règle. C’est a dire que la SCPI soit contraint de vendre des actifs de qualité pour remboursé ceux qui souhaite sortir à n’importe quel prix.

Dépendance à l’activité économique

L’autre point faible des SCPI comparé à l’immobilier en direct correspond à la nature des biens. Les SCPI sont à 99 % constitué d’immobilier professionnel. Selon notre analyse, cela constitue globalement un avantage: le rendement locatif est bien meilleurs à zone géographique équivalente et les prix des actifs restent aujourd’hui relativement raisonnable; là où on peut craindre une bulle sur l’immobilier résidentiel.
En revanche d’un point de vue locatif, l’immobilier locatif reste une valeur sure dans les grandes ville. Le manque de logement reste important et persistera même en cas de crise. En revanche les SCPI sont principalement constituées de bureaux et de commerces dont l’activités est lié à la conjoncture économique.
Cependant les SCPI sont présentent dans différentes typologie d’actif. On peut citer la santé qui est décoléré de l’activité économique. Comme toujours, le meilleurs conseils est de ne pas mettre tout ses oeufs dans le même panier.

La Société de gestion

Dernier point, qui est assez discutable est que vous ne gérez pas en direct votre SCPI et êtes donc dépendant du gérant. Rien ne garantie que la meilleurs sociétés de gestion ne commette pas d’erreur. Cependant, au vue des réseaux et du niveau d’expertise possédés par ces sociétés de gestion, il est assez logique qu’elles réalisent de meilleurs opérations que le commun des mortels.