Quels sont les canaux d'acquisition de parts de SCPI ?

Les parts de SCPI, placement immobilier géré par une société de gestion, connues également sous le nom de pierre-papier connait un goût de renouveau depuis quelques années et se place comme l'investissement phare face au contrat d'assurance-vie ou bien même l'immobilier en direct. Mais pourquoi cet attrait pour la SCPI ?

L'avantage du placement en SCPI

Le placement en SCPI correspond à la gestion d'un parc immobilier par une société experte dans le domaine. Cette société a pour rôle de tout gérer : collecte des fonds, choix des locataires, collecte des loyers, passage chez le notaire, sourcing des biens, en passant même par le paiement de la taxe foncière.

L'objectif étant que le souscripteur (celui qui achète les parts) n'ait vraiment rien à gérer mise à part la déclaration des revenus fonciers auprès de l'administration fiscale.

De ce fait, l'investissement en SCPI permet de pallier à de nombreuses contraintes de l'immobilier dit "classique", soit l'immobilier en direct. Cela correspond au fait d'acheter un appartement et de le mettre en location auprès d'un particulier.

La SCPI se différencie par : 

• La mutualisation des risques : le parc immobilier peut contenir plus d'une centaine de biens immobiliers différents répartis sur tout le territoire français et parfois même à l'étranger (cas des SCPI européennes). Par ce biais, cela diminue le risque d'impayés ou bien même de perte en valeur de l'investissement.
• La rentabilité locative reste très correcte. La moyenne des SCPI du marché est d'environ 4,2% par an. Celle-ci s'exprime nette de toute charge et brute de fiscalité.
• La gestion est totalement absente de ce type d'opération. La société de gestion a pour rôle de s'occuper de tout pour les investisseurs et rempli le rôle d'une méga agence immobilière.
• Le placement en SCPI est très flexible : vous pouvez adapter votre projet pratiquement à l'euro près en fonction de votre budget d'investissement (cela fonctionne sous la forme de part donc vous pouvez toujours prendre une part de plus ou de moins). De la même manière, le jour où vous souhaitez revendre vos parts, vous pouvez en conserver une partie si vous le souhaitez et céder qu'une partie.

Les différentes manières d'investir

À ce jour, il est possible d'acquérir des parts de SCPI de diverses manières :

• Achat en pleine-propriété

L'objectif est d'investir dans des parts de SCPI pour en percevoir des revenus locatifs. C'est la manière la plus classique d'investir : utiliser un capital.

• Achat en démembrement

Le démembrement de parts peut s'effectuer de deux sortes : usufruit ou nue-propriété. Tout dépend du besoin de l'investisseur.

Dans le cas de l'usufruit, c'est généralement un placement de trésorerie sur une certaine durée afin de générer des revenus (c'est une solution qui s'adresse le plus souvent aux entreprises).

Pour ce qui est de la nue-propriété, le besoin est tout autre. Il n'y a pas de revenus pendant la durée choisie et de ce fait, une décote s'applique sur le prix d'achat. C'est une solution très prisée par les personnes ayant des TMI (tranche marginale d'imposition) forte.

• Achat au sein d'un contrat d'assurance-vie

Acheter des parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie permet d'éviter la fiscalité relative aux revenus fonciers. En effet, la fiscalité qui s'applique est celle de l'assurance-vie. De cette manière, l'objectif principal étant la capitalisation de la somme investie : les futurs revenus permettant de racheter de nouvelles parts et ainsi de suite.

• Achat au travers d'un financement

Le financement de parts de SCPI est un moyen d'allier la constitution d'un patrimoine immobilier à l'effet de levier du crédit. Cela a de nombreux avantages : au moyen d'un effort d'épargne mensuel mesuré, vous faites l'acquisition d'un capital qui vous rapportera des revenus immobiliers au terme du crédit (éventuellement pour préparer la retraite ou seulement en complément).

De plus, l'avantage est que le capital constitué est plus important que celui qui aurait été accessible sans crédit. Les intérêts d'emprunt sont également déductibles pour rendre l'opération d'autant plus attractive.

Par quel intermédiaire souscrire à des parts de SCPI ?

L'acquisition de parts de SCPI peut avoir lieu par différents canaux de distribution. Lorsque l'on est investisseur, on ne sait pas toujours vers quelle personne se tourner : internet répertorie des classements (mais fait pas qui ?), de nombreux cabinets existent, notre banque familiale ou bien même contacter directement les gestionnaires. 

Tout d'abord, ces différents canaux ne sont pas égaux d'un point de vue indépendance, qualité et accompagnement.

Votre banque aura toujours tendance à vous proposer les partenaires avec lesquels elle travaille : soit les SCPI bancaires "faites maison" ou bien les SCPI partenaires. Ce sont loin d'être les meilleures sur le marché et la comparaison est assez simple.

Internet pourra vous accompagner pour faire le tri entre bonne et mauvaise SCPI. Cependant, il faudra se méfier des avis de particuliers qui ne sont pas des professionnels. Tout le monde peut donner son avis sur internet et ce n'est pas pour autant qu'il est pertinent et vrai.

Passer directement par une société réduit le nombre d'intermédiaires mais enlève toute notion d'indépendance dans le conseil donné. Les commerciaux n'auront tendance qu'à vous préconiser une SCPI de la maison et non celles des concurrents même si cela serait plus judicieux au vu de votre patrimoine et situation.

Faire appel à un expert indépendant CIF permet de diminuer un certain nombre de défauts et vous proposera ces autres canaux de distribution. En effet, un conseiller en investissement aura la capacité de travailler avec l'ensemble du panel qui existe sur le marché. Il n'aura donc aucune restriction vis à vis de son conseil. Ainsi, le portefeuille SCPI proposé répondra avant tout à votre cahier des charges : fiscalité, projet personnel, situation familiale, etc.

Nous vous rappelons qu'un placement en SCPI, comme tout autre investissement financier ou immobilier, présente un risque de perte en capital et n'est de ce fait donc pas garanti.

Nous vous recommandons donc de vous faire accompagner par un professionnel pour choisir ou mettre en place un placement en SCPI : le choix ne doit jamais se faire pour une raison fiscale ou simplement sur le rendement affiché.