Quels-sont les indicateurs de performance des SCPI ?

Un produit d’épargne à la fois sécurisé, représentant moins de contraintes avec une bonne rentabilité, la société civile de placement immobilier (SCPI) attire de plus en en plus d’investisseurs.
Cette dernière est transparente fiscalement, ainsi l’accès à ces indicateurs de performances numérique est libre.

En effet, elle a l’obligation réglementaire de la publication de ses performances dans les bulletins trimestriels, ainsi que résultants annuels sur les sites des sociétés de gestions.

Les méthodes de calculs de ces ces indicateurs sont communes pour toutes les SCPI.

Ces indicateurs ont un intérêt pour l’investisseur qui souhaite comparer entre la performance des SCPI, ou bien arbitrer entre l’investissement en SCPI et l’investissement dans un autre projet, tel que l’investissement dans l’immobilier direct.

Les indicateurs de performance numériques

Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)

Le dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) rapporté au prix de part acquéreur moyen de l'année. Ce calcul correspond à la distribution effective sur l'exercice rapportée au prix de souscription (prix acquéreur) au 31 décembre N-1.

Taux de rentabilité interne (TRI)

Il est considéré comme l’indicateur le plus représentatif de la performance de la SCPI dans la durée, dans son calcul il est indispensable de prendre en compte les revenus distribués et l’évolution du prix de la part sur la période analysée. 

Pour juger la pertinence et l’intérêt de réaliser une opération d’investissement, il demeure l’un des principaux indicateurs.

C’est l’un des ratios priorisé pour mesurer l’impact d’un investissement locatif via l’effet de levier du crédit, et surtout pour analyser la viabilité de ce projet.

Il est ainsi important de distinguer dans notre analyse, tout d’abord TRI de la SCPI sur une durée déterminée, et d’un côté, faire une étude du même ratio de l’opération d’investissement impliquant un crédit et d, en prenant en compte d’autres paramètres tels que le rendement et la revalorisation des SCPI choisis.

Ce ratio pourrait être utilisé pour comparer entre plusieurs projets, et pas forcément de même nature.

Son calcul se fait de la manière suivante :

TRI = (Valeur finale / montant investi) ^(1/n)-1.

Le TRI pour un même budget pourrait différer d’un profil à l’autre, car la fiscalité diffère d’un profil à l’autre, ainsi les conditions du crédit qui différent selon l’âge, les ressources de chaque client, et surtout la réglementation interne de chaque banque.
Ainsi, pour calculer le TRI d’un investissement en SCPI via le crédit, pour une personne ayant une tranche marginale (TMI) de 30 % se situe entre 6 et 7 % impact fiscal inclus. Pour une personne bénéficiant d’une TMI de 14 %, ce dernier peut se monter à plus de 10 %.

La date de création de la SCPI est un déterminant important pour La durée sur laquelle le TRI est calculé.

Les experts de la Gestion de Patrimoine considèrent que le TRI constitue un indicateur de performance d’un investissement en SCPI via le crédit. Et que l’investissement pourrait être considéré comme attractif pour l’investisseur, du moment que ce dernier affiche plus de 5% de performance.

Taux d'occupation financier (TOF)

 La lecture de ce ratio permet aux investisseurs de savoir si les baux et la collecte des loyers sont bien gérés parla société de Gestion ; il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée.

il permet de juger la performance locative de la SCPI. Plus ce taux est faible, plus la vacance locative est importante. Pour comparer au mieux les SCPI, il faut donc donc favoriser les SCPI présentant un taux d’occupation financier élevé, c’est à dire plus de 90%.

En général un TOF inférieur à 100 %, reflète l’existence de vacance locative ou de franchises de loyer consenties par la société de gestion. Il est donc pertinent d’étudier l’évolution de ce taux au fil des années pour savoir si c’est une stratégie menée par la société de gestion, ou bien s’il s’agit d’un TOF ponctuel.

le DVP ( Taux de distribution sur valeur du patrimoine)reflète cette fois la performance de la société, en fonction de la valeur du sous-jacent. Concrètement, cet indicateur sera calculé en divisant le résultat distribuable de la société au titre de l'année n par la valeur du patrimoine en fin d'année n-1. Ce chiffre ne sera donc cette fois ni influencé par les résultats passés de la société ni par une éventuelle hausse ou baisse de la valeur de la part.  

LE RAN (Report a Nouveau)

Pour mieux gérer les imprévus conjoncturels, certains SCPI mettent en place un système de provision, pour mieux se préparer à la gestion des vacances locatives, ou bien la baisse des loyers, travaux d’entretien, remise aux normes. C’est un moyen de garantir le même niveau de rendement, tout en assurant la meilleure tenue du parc immobilier tenu par la SCPI.

La capitalisation

Pour faciliter la mutualisation, il est conseillé de s’opter pour des SCPI qui ont une forte capitalisation, qui permettent de bien gérer les vacances locatives et les impayés ; En général les SCCPI qui dépassent 300 millions d’euros de capitalisation favorisent cette mutualisation.

Le niveau de capitalisation d’une SCPI nous informe sur sa taille, et plus la capitalisation est élevée, plus le patrimoine immobilier de la société est étendu.

Les petites SCPI ne sont pas toutes à écarter, avec un capital en cours de construction. En effet, ces dernières peuvent être supportées par une société de gestion, qui pilotent d’autres SCPI, qui disposent d’un grand patrimoine immobilier, avec une forte notoriété historique.

D’autres indicateurs de performances

La stratégie retenue par la société de gestion

La L’avantage concurrentiel pourrait être déterminé grâce à la stratégie déterminée pour chaque SCPI ;

Chaque gestionnaire doit déterminer une politique claire, représentant un avantage compétitif sur le marché, À à titre d’exemple nous citons des stratégies classiques :

• Diversification géographique
• SCPI à frais d’entrée réduit
• SCPO spécialisée dans l’hôtellerie
• SCPI d’entreprise
• SCPI Régionale diversifiée
• SCPI opportuniste
• SCPI MONDE DIVERSIFIÉE
• Immobilier tertiaire et bureau
• SCPI 100% Allemande

Nous assistons ces dernières années à la mutation des ces stratégies, qui s’adaptent de plus en plus au phénomène de nouveau comportement d’organisation professionnelle ; Des locataires institutionnels adoptent un d’uberisation. Ainsi les entreprises sont de plus en plus nomades, de ce fait, nous assistons à une forte hausse de demande des immeubles de catégorie « Smart building » (Les sociétés sièges connectées à l’ ADSL et fibres, environnement de travail qui respecte le bien être de ses salariés).

Il est important de sélectionner les SCPI qui sont armés à contrer ce changement.

La diversité des actifs

Pour faire face aux chocs conjoncturels, résister aux retournements du marché, il est préconisé de sécurisé les placements, en optant pour une stratégie de mutualisation des risques.

Ainsi plus le nombre de biens détenus par la SCPI est important, plus la cette mutualisée sera efficacement assurée, car le risque de vacance locative, d’impayés, ainsi que la dépréciation des locaux seront mutualisés.

La diversification de secteurs pourrait ainsi porter sur plusieurs secteurs tels que : Les bureaux, les commerces, le tourisme, la santé, la logistique.

Cette mutualisation sera pleinement assurée si le nombre de biens détenus par la SCPI est important. Bureaux, commerces, entrepôts, hôtels : plus les catégories d’actifs sont variées, plus les risques de vacance, d’impayés et de dépréciations des locaux sont mutualisés.

La diversité géographique

La localisation est aussi un paramètre à prendre en considération, nous citerons par exemple les SCPI ciblent une sélection d’emplacements spécifiques, telles que les bureaux en région parisien, alors que d’autres vont opter pour une politique d’investissent à divers endroits, et même à l’étranger.

Afin de tirer profit des cycles économiques propres à chaque pays, des SCPI européennes, ont fait le fait le choix d’investir dans la zone euro. C’est un moyen de renforcer la mutualisation des risques.

Certains pays présentent  d’autres avantages liés à la législation des baux, comme la Pologne et les Pays-Bas , qui autorisent des baux de très long terme , qui peuvent aller jusqu’à 35 ans.

La liquidité et l’accessibilité

Les SCPI peuvent être à capital variable ou à capital fixe. Les premières sont les plus accessibles car il est possible d’acheter des parts à tout moment. En revanche, les SCPI à capital fixe sont fermées à la souscription une fois leur capital social atteint. Sauf augmentation de capital, l'épargnant doit, pour les acquérir, passer par le marché secondaire. Le prix fluctue alors selon l'offre et la demande et sans garantie d’obtenir de parts.