Quelles sont les SCPI les plus rentables du marché ?

I- PRINCIPE ET FONCTIONNEMENT DES SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est comme son nom l’indique un placement immobilier collectif qui a été créé dans les années 70.

Elle désigne l’acquisition de parts d’un parc immobilier professionnel diversifié en terme géographique et sectoriel. Ces actifs sont gérés par une société de gestion qui se charge de l’entretien, de la location des locaux, des travaux et d’autres actions relatives à la gestion des biens. L’objectif est de pouvoir louer ces espaces à différents locataires dits « premium » afin de contrôler le risque locatif et optimiser au mieux les rendements.

Ainsi, les investisseurs vont percevoir des parts sociales qui rentrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Les SCPI sont réglementées par une instance de l’état nommée AMF (Autorité des marchés financiers), les SCPI attirent un nombre considérable d’investisseurs qui lui permettent de se situer comme étant le meilleur placement en termes de rendement/risque.

Bien que ce dernier ne soit pas à capital garanti, il est considéré comme étant une épargne sécurisée car le sous-jacent reste de l’immobilier, une valeur refuge. Ainsi, l’année 2019 a été celle de tous les records avec plus de 8 milliards d’euros collectés.

Aujourd’hui, nous comptons 191 SCPI sur le marché. Parmi elles, certaines sont plus rentables que d’autres. Nous allons voir de quelle manière nous pouvons distinguer une bonne SCPI dite rentable.

II- LES RAISONS DE LEUR SUCCES

Nous le savons, les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion. Ce principe de prise en charge totale justifie les frais de gestion qui s’élèvent à 10% en moyenne des loyers, y compris de la taxe foncière, assurances, travaux d’entretiens courants, appels de charges de copropriété, etc... Ils sont similaires à une gestion déléguée pour un bien acquis en direct.

En 2018, les SCPI ont collecté 5,11 milliards d’euros d’épargne et 6 milliards en 2017. Mais, l’année 2019 a été la plus rentable depuis la création des SCPI avec une collecte brute qui s’élevaient à 8,6 milliards d’euros.

Comment justifier cela ? Hormis cette période de crise sanitaire qui a poussé les taux d’emprunt à une petite hausse, nous devons porter un regard à ces derniers qui restent tout de même bas et notamment en 2019 avec un taux de crédit immobilier entre 1,3% et 1,65%. Cette situation est à l’origine de l’intérêt que les Français ont porté aux investissements immobiliers.

De plus, la SCPI est un placement qui regroupe un ensemble d’avantages tels que l’accès à l’immobilier sans pour autant se soucier de la gestion et des charges qui peuvent s’y afférer pendant la durée de possession des parts. Ce dispositif liquide, permet aux investisseurs de récupérer une partie ou la totalité de leurs parts dès qu’ils le souhaitent avec un délai plus faible que celui de la vente d’un bien en direct.

C’est la société de gestion qui se charge de trouver les locataires et d’entretenir le parc immobilier. Ce qui implique que l’investisseur n’a plus qu’à percevoir ses revenus.

III- LES DIFFÉRENTS TYPES DE SCPI 

Pour rappel, il existe trois principaux types de SCPI auxquelles il est possible de souscrire en fonction des différents objectifs patrimoniaux attendus par les investisseurs :

• Les SCPI de Rendement : elles investissent dans l’immobilier d’entreprise et répondent à cet objectif de pouvoir percevoir des revenus mensuels ou trimestriels versés par la société de gestion. Ce rendement se situe entre 4 et 6%. La valeur de la part d’une SCPI peut varier sur du moyen/long terme. Nous distinguons : les SCPI à capital fixe et à capital variable.
• Les SCPI Fiscales fonctionnent sur le même principe que la SCPI de rendement : acquisition de parts et le parc immobilier est géré. Ce véhicule de placement immobilier est agréé par l’AMF. En revanche, les actifs sont à usage d’habitation et se distinguent à travers trois catégories : SCPI Pinel, SCPI de Déficit foncier et SCPI Malraux
• Les SCPI de Plus-value : également appelées SCPI de capitalisation, ne distribuent pas de rendements mais ont pour objectif de réaliser des plus-values à terme afin de chercher à valoriser son patrimoine immobilier. Elle se distingue donc des SCPI de rendements ou fiscales qui ne répondent pas au même intérêt porté par les investisseurs. La stratégie de ces SCPI est d’acheter des actifs immobiliers décotés qui se valoriseront dans le temps au moment de la revente. Les biens visés par l’acquisition sont : des appartements soumis à la loi 1948, des appartements ou immeubles achetés en Nue-propriété et des appartements achetés en viager.

Nous allons analyser uniquement les SCPI de rendements à capital variable et plus précisément sur le taux de distribution sur valeur de marché moyen des SCPI qui représente la notion de rendement et se calcule en divisant le dividende annuel avec le prix de souscription au 1er Janvier de cette même année.

Le TDVM des SCPI de rendement a été de 4,35% en 2018 et de 4,40% en 2019. Ces résultats permettent aux SCPI d’offrir le meilleur couple rendement/risque parmi les placements immobiliers.

IV- INDICATEURS DE PERFORMANCES

Afin de sélectionner les meilleures SCPI et les plus rentables sur le marché, nous étudions de plus près certains critères de performance qui justifient l’état de santé de ces sociétés :

⁃ Le Report à Nouveau appelé RAN : il représente le bénéfice qui n’a pas été distribué aux investisseurs sur une année et qui a été mis en réserve. Cette somme permet à la SCPI de faire face à des situations imprévues et se compte souvent sous forme de jours. Ainsi, le RAN se traduit par la capacité à la SCPI de pouvoir verser ses dividendes aux investisseurs pour un certain temps, sans avoir perçu la totalité de ses loyers (ce qui parait très peu probable).

⁃ La capitalisation : elle représente la valeur totale d’une SCPI calculée par le nombre de parts acquises multiplié par le prix de souscription d’une part.

⁃ Le taux d’occupation : la SCPI détient un certain nombre d’actifs qui sont loués. Ce taux va correspondre au rapport entre le montant réel des loyers perçus et le montant facturés si la totalité du parc immobilier était occupé et loué.

⁃ Le taux rendement interne sur 5 ans : ce taux va correspondre à la performance globale réalisée par une SCPI sur un temps donné en tenant compte du rendement annuel et de la plus-value en capital réalisée au moment de la revente des parts.

⁃ La société de gestion et sa capacité à gérer le parc immobilier

⁃ La composition de chaque actif : locataires, localisation, secteur d’activité ciblé

⁃ Le rendement de l’année précédente : TDVM

⁃ Les perspectives d’évolution et sa stratégie d’acquisition de nouveaux actifs

V- MEILLEURS SCPI

Compte tenu de l’ensemble des critères, voici la liste des meilleures SCPI que nous avons sélectionnées :

• La SCPI Européenne Corum XL, gérée par CORUM dont le rendement 2019 s’est confirmé à 6,26%. L’une des première SCPI à diversifier ses acquisitions au niveau géographique puisqu’elle tente d’investir en dehors de la zone euro. 
• La SCPI Française Epargne Pierre, gérée par Atland Voisin avec un rendement 2019 de 5,85%. Elle investit principalement dans des bureaux en France répartis entre l’IDF (20%) et la Province (80%).
• La SCPI Européenne Pierval Santé, gérée par Euryale. Avec un rendement de 5,05% en 2019, elle est spécialisée dans une thématique spécifique qui est principalement la santé et de l’éducation. Ce secteur est considéré comme étant l’un des plus résilient face à la crise sanitaire que nous traversons actuellement.
• La jeune SCPI Française ActivImmo, gérée par ALDERAN avec un objectif de rendement de 6% pour l’année 2020. Première SCPI spécialisée dans la logistique et le e-commerce, elle a su faire ses preuves durant la période du confinement national. La collecte a démarré il y a un an. Avec la crise sanitaire, la demande a clairement été présente. Le domaine du e-commerce très porteur, a permis à la SCPI d’acquérir 6 actifs et d’atteindre une capitalisation de 37 millions d’euros et de se fixer des objectifs de performance au-delà des espérances.
• La SCPI Française PFO2, gérée par Perial, dont la stratégie d’acquisition des biens est portée sur le développement durable. Créée en 2009 à la suite de la crise financière de 2008, elle est composée d’équipes expérimentées et professionnelles sur une thématique bien précises : les bureaux qui répondent à une politique éthique et responsable au niveau de l’environnement. Avec près de 2,3 milliards d’euros de capitalisation, sa force réside dans la sélection des biens de qualités, de leur localisation notamment fonctionnelle en partant sur des baux fermes et de longue durée.
• La SCPI Primovie, gérée par Primonial. Nous comptons uniquement 2 SCPI sur le marché et spécialisées dans le domaine de la santé. Parmi elles, Primovie. En revanche, elles se distinguent à travers de leur politique d’investissement puisque Primovie tente de diversifier son patrimoine part l’acquisition de bureaux également. 43% de son parc se situe en région parisienne et elle vise à l’échelle européenne des pays stratégique comme l’Allemagne par exemple où le marché des séniors est assez développé. Les prévisions pour la fin de l’année 2020 sont de 280 millions d’euros de collecte avec un rendement de 4,5%.
• La SCPI Primopierre, gérée par Primonial, avec une capitalisation de 3,2 milliards d’euros et un rendement prévisionnel de 4,5%, cette SCPI créée en 2008 est une référence sur le marché des SCPI de bureaux. Sa stratégie réside sur l’acquisition de biens de qualités et de tailles significatives.

Depuis le début de l’année 2020, le monde entier traverse une période de crise sanitaire et économique très difficile à évaluer et sans précédent. Cette situation nous permet de constater la force du marché des SCPI qui réside principalement sur les biens détenus et qui font la puissance de la pierre-papier.

N’oublions pas qu’il s’agit d’immobilier : un bien peut perdre jusqu’à 10% de sa valeur en moyenne en cas de crise extrêmement forte en revanche pas au-delà. Il serait donc compréhensible et normal de constater une légère baisse de l’activité du secteur mais tant que l’offre reste bien inférieure à la demande, ce marché reste encore stable.

En se référant à la dernière crise économique de 2008, les prix du marché immobilier avaient augmenté quelques années après. De plus, les résultats des SCPI les plus rentables et décrites un peu plus haut nous rassurent également quant à la situation actuelle que traversent ces sociétés, à leur capacité d’affronter cette période et à leur avenir.