Quelles-sont les deux formes juridiques des OPCI ?

De nos jours, un épargnant français à bons nombres de solutions pour investir. Toutefois, il peut se retrouver facilement perdu par la pluralité et la complexité des produits.  L’objet de cet article portera sur le produit d’investissement OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) connu comme un excellent alternatif à la SCPI. A contrario d’une SCPI, l’OPCI n’est pas contrainte aux seuls actifs immobiliers. Effectivement, il peut détenir aux seins de ces actifs tant de l’immobilier que du financier. Aussi, il convient de rappeler le principe d’un OPCI, d’en examiner les différentes formes juridiques et d’analyser les intérêts de ce placement.

I°/ OPCI : Le principe

Un OPCI est un produit d’investissement qui collecte des fonds auprès de particuliers ou d’institutionnels en vue de les investir dans des actifs à prépondérance immobilière. Cela va sans dire, qu’elle investit aussi dans les placements financiers. Les revenus et les dividendes qui découlent desdits investissements sont reversés aux clients détenteurs de la valeur OPCI.

L’OPCI se compose de la manière suivante :

• Une poche « actifs immobiliers » : à minima 60% pouvant aller jusqu’à 90%
• Une poche « actifs financiers » : OPCVM et ou d’autres placements finance pouvant aller jusqu’à 30%
• Une poche « actifs liquides » : 10% à minima pouvant aller jusqu’à 30%, sont imposés pour assurer une bonne liquidité de l’OPCI

L’OPCI est considéré comme un placement financier dans la mesure où le rendement est calculé quotidiennement sur la valeur liquidative du fonds, cette valeur varie donc à la hausse comme à la baisse, il n’y a donc pas de stabilité figée sur une année N. 

Vous pouvez investir en OPCI via un contrat d’assurance vie ou d’un compte titre mais pas de possibilité de détention en direct comme la SCPI. Par ailleurs, la fiscalité est certes plus avantageuse qu’en SCPI, mais l’allocation d’actifs n’est pas la même (SCPI = 100% immobilier/OPCI = 60% à 90% immobilier, le reste placé sur des fonds financiers). 

L’OPCI a un intérêt capitalistique pour des personnes souhaitant doper sans un risque majeur les performances de leur portefeuille d’actifs, ce placement est conseiller pour des personnes en phase en création de patrimoine. A contrario, une personne souhaitant bénéficier de revenus complémentaires a tout intérêt à opter pour les SCPI, l’OPCI est donc moins stable qu’une SCPI. 

En d’autres termes, l’OPCI est un placement assez diversifié permettant d’allier le financier et l’immobilier au sein d’un même fonds. Certes le produit a une dominance immobilière, mais il offre une diversification des classes d’actifs sans contrainte de gestion pour l’investisseur. Il est donc une excellente alternative à la SCPI.

L’OPCI est réparti en deux familles sur les plans juridiques et fiscaux :

• SPPICAV : Société à prépondérance immobilière à capital variable
• FPI : Fonds de placement immobilier

II°/ SPPICAV : première forme juridique de l’OPCI

La SPPICAV signifie société à prépondérance immobilière à capital variable, c’est donc une société prenant la forme juridique d’une société anonyme, son capital initial ne peut être inférieur à 400 000 €. Le dit capital est composé de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobilier et de parts de sociétés foncières cotées, d’ailleurs elle-même n'est pas une société cotée en bourse.

Cette société a pour principal but de se créer un patrimoine majoritairement immobilier mais d’investir également dans des actifs financiers (tels que les actions, les obligations, les OPCVM…), les revenus issus de la substance de ces actifs sont reversés aux actionnaires au prorata des parts qu’ils détiennent conformément à la réglementation en vigueur.

Il est nécessaire de préciser qu’en optant un OPCI de type SPPICAV l’actionnaire choisi la fiscalité des valeurs mobilières sur les dividendes et sur les plus-values qu’il reçoit. En outre, Le SPPICAV est notamment tenu de distribuer à ses actionnaires au minimum 85 % des revenus locatifs et financiers et au minimum 50 % des plus-values de cession d’actifs.

III°/ FIP : Deuxième forme juridique de l’OPCI

FPI signifie fonds de placement immobilier, c’est une copropriété composée de valeurs mobilières qui émet des parts. A contrario de la SPPICAV le FPI ne revête pas la personne morale et ne peut être représenté que par une société de gestion.

Il est indispensable de préciser d’une FPI est formé d’immeubles mais aussi de parts de sociétés qui sont non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers. Ces derniers constituent 60 % du portefeuille des FPI. Par ailleurs le portefeuille contient, une poche de liquidité d’un minimum de 10 %. Le FPI est administré par une société de gestion en portefeuille, sous le contrôle d’un conseil de surveillance composé au minimum de 5 membres, et au maximum de 9. Le FPI a pour objectif de verser un revenu stable et régulier dans le temps.

Contrairement à la SPPICAV, les revenus issus d’un FPI subissent le traitement fiscal d’un revenu foncier soit un assujettissement à la tranche marginale d’imposition auquel s’ajouter les prélèvements sociaux. 

Le FPI est tenu de rétrocéder aux copropriétaires au minimum 85% des revenus locatifs et financiers et au minimum 85% des plus-values de cession.

IV°/ Quel forme juridique choisir ?

En soit, il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises formes juridiques. Effectivement, la forme juridique que vous allez choisir dépendra surtout de votre situation tant sur les pans civils, économiques que fiscaux.

Ces deux formes répondent à des besoins bien précis, il est donc primordial de faire dans un premier temps un point sur sa situation puis sur ses objectifs et son horizon de placement. Une fois ces points faits découleront mécaniquement la structure juridique qui vous correspond le mieux.

En d’autres termes, pour connaitre les tenants et les aboutissants d’un placement via un OPCI il est indispensable d’être accompagné d’un expert en gestion privée en vue de choisir au mieux le produit qui vous convient le mieux. Le conseil sera d’autant plus efficient si l’établissement par lequel vous passez est capitalistiquement indépendant. Assurément, l’expert n’aura pas de « produits maisons » à vous proposer, il pourra ainsi librement sélectionner les produits qui vous conviennent le mieux.