Quelles sont les bonnes raisons d'investir dans une SCPI à crédit ?

Les SCPI sont dans une phase d’accélération de leur croissance avec un total de 52 milliards d’euros d’actifs sous gestion pour 177 SCPI sur le marché. La collecte brute s’est élevée à 3,16 milliards d’euros au premier semestre 2018. L’immoblier d’entreprise représente au total 92% du marché et les 8% restant sont de l’immobilier d’habitation pour les SCPI Pinel, Malraux ou deficit foncier.

Il existe trois différentes façons d’investir en SCPI:

• en direct, c’est à dire acheter directement des parts de SCPI;
• à travers un contrat d’assurance vie;
• à credit, c'est le sujet que nous traiterons.

L’achat de parts de SCPI est un placement  facile à faire, simple et flexible et permet  à l’épargnant souhaitant faire de l’immobilier locatif d’acheter de l’immobilier locatif de haute gamme, de commerce, de bureaux ou même d’habitations, sans avoir aucune problématique de  gestion. En effet, l’immobilier locatif présente un certain nombre d‘incertitudes  à savoir : la problématique de locataire, celle des charges et enfin celle qui concerne la préservation et la conservation du patrimoine dans le temps.

Le placement en SCPI permet de diminuer drastiquement les incertitudes. En effet, le premier atout des SCPI est la gestion des biens immobiliers détenus par la société de gestion : l’immobilier est géré par cette dernière et surtout mutualisé entre tous les investisseurs. La problématique de gestion est donc effacée.

Concernant les charges, toutes ses dernières sont incluses dans le prix de part. Ce dernier est donc net de charge comme les frais de notaire, les charges de copropriétés, les travaux ou même les frais d’agence.

Acheter des parts de SCPI en apport va remplir plusieurs objectifs : surtout comme vous garantir des revenus complémentaires tout le long de la durée de vie de la SCPI et vous créer un capital immobilier à transmettre à votre descendance. Mais ce placement nécessite de l’apport.

En revanche, acheter des parts de SCPI peut être réalisé en utilisant l’effet de levier du crédit et un des seuls moyens de se constituer du patrimoine immobilier avec zéro euro de mise de départ.

D’autant que, depuis plusieurs années, les taux d’intérêt des crédits sont exceptionnellement bas. En effet, les banques centrales ont encore leurs taux directeurs très bas ; l’emprunt coûte donc très peu cher, et les banques en profitent pour prêter aux particuliers ou aux entreprises.  En effet, acheter des parts de SCPI à crédit présente un double avantage : profiter de ces taux d’intérêt parmi les plus bas historiquement et bénéficier de rendements élevés ; le rendement moyen de la totalité des SCPI est de 4,8%. Le cercle est donc doublement vertueux. La conjoncture procure un double effet d’aubaine. D’un côté, le remboursement de l’emprunt n’est pas coûteux. De l’autre, les dividendes sont généreux.

Le schéma locatif est relativement simple : à savoir contracter un emprunt auprès d’une banque qui se chargera elle même de verser les fonds aux sociétés de gestion des SCPI, ce qui nécessitera de rembourser cet emprunt.

De l’autre coté, vous savez d’avance quel rendement va vous rapporter le placement. La différence entre les deux constitue l’effort d’épargne. Et ce dernier est bien sûr modulable, c’est à dire que vous pourrez faire varier la somme totale de l’emprunt grâce à ce que vous pourrez mettre de votre poche chaque mois.

Cependant, vous devrez également contrôler l’imposition inhérente au placement en SCPI car rappelons qu’il vous rapportera des revenus locatifs qui sont considérés comme des bénéfices fonciers. Et ces derniers sont relativement fortement imposables en France : ils seront taxés à votre tranche marginale d’imposition en plus des prélèvements sociaux (qui eux s'élèvent à 17,2%)

L’effort d’épargne sera donc majoré par l’impôt.

Imaginons que vous empruntiez 50 000 euros pour acheter des parts de SCPI à crédit. En choisissant une durée de remboursement de vingt ans, vous pouvez obtenir des crédits de l’ordre de 2 ou 2,25%. La différence entre les mensualités de remboursement plus l’impôt moins le rendement des SCPI représente  donc votre effort d’épargne, qui sera de l’ordre de 250 euros par mois. 

La flexibilité du placement fait que vous pouvez moduler et simuler vos offres de prêts en allongeant ou rétrécissant la durée du crédit.  Certaine banques peuvent vous proposer un prêt à la consommation jusqu’à 50 000 euros avec d’excellents taux.

Au delà de 50 000 euros, le financement se fera la plupart du temps à l’aide d’un crédit immobilier classique. Dans ce cas pas vous n’aurez aucun problème à déduire vos intérêts d’emprunt.

Enfin les plus gros patrimoines opteront pour un crédit  « in fine » afin de déduire au maximum le montant des intérêts d’emprunt. Les banques peuvent demander en contrepartie certaines choses comme la domiciliation des salaires dans leur structure ou bien le nantissement d’un contrat d’Assurance Vie.

Un crédit immobilier est généralement assorti d'une assurance décès-invalidité. Qui va varier en fonction du profil du client. En cas d’accident de la vie, le prêt est automatiquement remboursé et vos proches sont donc protégés.

L’achat de parts de SCPI à crédit est donc une excellente façon d’accroître ou de créer du patrimoine immobilier sans aucune mise de départ et surtout en modulant et contrôlant son effort d’épargne, ce qui est la clef de l’investissement.

À noter également que vous pourrez déduire tous les intérêts d’emprunt et vous bénéficierez donc d’une fiscalité allégée. On peut également diminuer encore plus l’imposition grâce aux SCPI qui ont décidé d’investir hors de France comme en zone euro, Corum, ou  100% en Allemagne comme Novapierre Allemagne ou Eurovalys. En effet, vous ne paierez aucun prélèvement social et votre imposition totale sera divisée par trois. Cependant, les banques seront plus frileuses car en effet la SCPI reste un placement moins commun qu’un achat immobilier en direct et n’est pas un placement à capital garanti. Cependant, seule une grave crise immobilière mettrait à mal ce shcéma.

Pour résumer, emprunter de l’argent peu cher, autour des 2% pour le placer en SCPI à 5% paraît être un bon placement. Mais attention aux contreparties demandées par les banques, comme le nantissement d’un contrat d’assurance vie ou la domiciliation des salaires.