Délai de jouissance, valeur de retrait... Quelles données regarder avant un investissement en SCPI ?

Introduction de l’investissement en SCPI

L’acronyme SCPI pour Société Civil de Placement Immobilier est un dispositif d’investissement dont l’immobilier locatif est le sous-jacent. La SCPI aussi appelée investissement « Pierre Papier » peut être considérée comme un produit hybride à la croisée des chemins financier et immobilier. En effet concernant la façon d’investir, ce produit ressemble à un produit financier. On achète un multiple de part  de SCPI donnant droit à un pourcentage du parc immobilier de la SCPI. En contre partie l’investisseur devient associé de la SCPI et de ce fait perçoit un dividende proportionnel aux nombres de parts souscrites. Investir en SCPI est plus simple et plus souple qu’un achat immobilier en direct pour deux raisons principales : il n’y a pas besoin de passer devant un notaire et l’investisseur peut adapter à sa guise le montant qu’il souhaite placer.

Dans cet article nous allons passer en revue certains facteurs et critères de sélection essentiels pour se lancer dans un investissement en SCPI. Nous verrons également les facteurs permettant de les sélectionner en fonction du profil patrimonial de chacun.

Tout d’abord, il est important de s’intéresser au positionnement de la SCPI ainsi qu’à sa stratégie d’investissement. En effet, il existe environ 180 SCPI différentes sur le marché. Il faut donc distinguer les SCPI de rendement des SCPI fiscales. La principale différence au delà de leurs utilités patrimoniale, c’est qu’elles investissent dans des catégories d’immobilier différentes. Les SCPI de rendements investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise tel que : entrepôts, commerces, locaux d’activités, bureaux. A contrario, les SCPI fiscales investissent uniquement dans l’immobilier d’habitation tel que : l’immobilier classé, neuf sur plan et ancien avec des quotes-parts travaux plus ou moins importantes.

Chaque SCPI choisit statutairement la stratégie d’investissement qu’elle souhaite mettre en place. Elle expose sa volonté d’investir dans une ou plusieurs zones géographiques et sectorielles. Concernant les zones géographiques choisies, la quasi totalité des SCPI investissement en France, en privilégiant éventuellement des zones précises comme Paris et sa banlieue, Province, les grandes villes de provinces. Une petite poignée de SCPI se sont fait une spécialité de l’investissement Hors France, principalement en Zone Euro. Ces dernières font le choix de se positionner sur des marchés étrangers ayant une rentabilité supérieure à la France avec un prix foncier plus compétitif. Ces SCPI intéressent de plus en plus les épargnants en raison d’une fiscalité plus faible que celles qui investissent en France. 

Nous allons maintenant aborder des notions purement économiques et financières permettant de sélectionner les SCPI les plus qualitatives.

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Le délai de carence ou jouissance

Ce délai correspond à la période pendant laquelle le nouveau souscripteur ne percevra pas de loyer. A première vue cette notion peut paraître anxiogène et peut refroidir l’épargnant dans sa démarche d’investissement. Cependant, cette notion est extrêmement saine et s’explique tout à fait. Ce délai imposé par la SCPI reflète le temps qu’il lui est nécessaire pour investir correctement les flux de collecte. Cela permet aussi de ne pas désavantager les anciens associés vis a vis des nouveaux. Enfin, grâce à ce délai la SCPI à le temps d’investir correctement l’argent des nouveaux associés en respectant la stratégie qui lui est propre. Pour conclure sur ce premier point on peut donc dire qu’à l’inverse des idées reçues un délai de carence long est un gage de qualité concernant la SCPI et la société de gestion.

La valeur de réalisation

La valeur de réalisation est une donnée importante pour analyser la structure financière d’une SCPI, et donc savoir si elle est solide. Elle correspond à la valeur à laquelle tous les biens possédés par la SCPI pourraient être vendus. Il faut ensuite ajouter à celle-ci la valeur nette de tous les actifs (trésorerie, report à nouveau...). Cette valeur de réalisation est donc importante puisqu’elle permet de connaître la valeur de la société si elle devait vendre tous ses éléments d’actifs.

La valeur de reconstitution: La valeur de reconstitution d'une SCPI est égale à sa valeur de réalisation augmentée de l'estimation des frais générés par une reconstitution de son patrimoine. La valeur de reconstitution d'une part est la valeur de reconstitution de la SCPI ramenée à une part.

Il est important de faire le comparatif entre prix de souscription et valeur de reconstitution d’une part de SCPI. Le prix de souscription correspond au prix d’achat pour un nouvel acquéreur. Si la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription vous investissez dans un parc immobilier sous valorisé, c’est donc une bonne affaire. Si les deux valeurs sont égales vous achetez au prix du marché c’est donc tout à fait cohérent d’investir. Si la valeur de reconstitution est inférieur au prix de souscription, vous achetez un actif trop cher pas rapport au marché, ou qui a probablement perdu de sa valeur, dans ce cas méfiance !

Le taux de distribution sur valeur de marché

Le taux de distribution sur la valeur de marché (DVM) fait le rapport entre le montant des revenus distribués pour chaque part (autrement dit « le dividende brut versé »), et le prix « moyen » de la part sur l’année.

Le report à nouveau: Le report à nouveau est une partie du bénéfice de la SCPI non distribué aux associés. Il s'agit donc d'une partie des loyers perçus qui sont directement provisionnés en trésorerie. Cette réserve de distribution peut être utilisé pour rémunérer les associés en cas de baisse du rendement locatif. Un report à nouveau important est le signe d'une politique de distribution prudente de la SCPI qui préfère lisser la performance dans le temps. Cependant, choisir une SCPI en comparant uniquement les plus importants RAN n'est pas non plus une analyse pertinente. Gardons en tête qu'un fort report à nouveau est autant de loyers non distribués aux associés. De même, une SCPI ancienne aura logiquement accumulé plus de RAN qu'une SCPI récente.

Cet article à pour but de présenter certains critères déterminant dans le processus de sélection d’une SCPI. Cependant, nous vous conseillons de vous adresser à un de nos consultants experts. Afin qu’il vous accompagne dans ce travail de sélection.