Quelle fiscalité lorsqu'on transmet ses parts de SCPI lors d’une succession ?

La transmission de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) lors d'une succession est un sujet qui préoccupe de nombreux investisseurs. Ces sociétés, qui permettent d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens, sont devenues très populaires ces dernières années. Mais comment sont-elles fiscalisées lorsqu'elles sont transmises à la suite dans le cadre d'une succession ? Cet article vous propose un tour d'horizon de la fiscalité applicable.

ÉVALUATION DES PARTS DE SCPI

Avant de déterminer la fiscalité, il est essentiel de connaître la valeur des parts de SCPI à transmettre. Cette valeur est généralement déterminée par la société de gestion de la SCPI, en fonction de la valeur vénale des immeubles détenus et des liquidités disponibles, diminuée des dettes et charges. Cette valeur est mise à jour régulièrement et est disponible dans les rapports annuels ou sur le site de la société de gestion. Il est crucial de se référer à la dernière évaluation disponible pour éviter toute contestation fiscale.

DROITS DE SUCCESSION

Les parts de SCPI transmises lors d'une succession sont soumises aux droits de succession, comme tout autre bien. Le montant de ces droits dépend du lien de parenté entre le défunt et le bénéficiaire :

• Entre époux ou partenaires de PACS : exonération totale.
• En ligne directe (parents, enfants) : abattement de 100 000 € par parent et par enfant, puis application d'un barème progressif allant de 5% à 45%.
• Entre frères et sœurs : abattement de 15 932 €, puis taux de 35% jusqu'à 24 430 € et 45% au-delà.
• Pour les autres bénéficiaires, les abattements sont moindres et les taux plus élevés.

Il est à noter que ces taux et abattements peuvent être modifiés par la loi, et il est donc essentiel de se tenir informé des dernières évolutions législatives.

PACTE DUTREIL ET SCPI

Le Pacte Dutreil est un dispositif fiscal qui permet de transmettre une entreprise familiale tout en bénéficiant d'une exonération partielle des droits de succession. Si les parts de SCPI sont détenues dans le cadre d'une activité professionnelle, elles peuvent potentiellement bénéficier de ce dispositif. Dans ce cas, 75% de la valeur des parts est exonérée de droits de succession, sous certaines conditions comme la conservation des parts pendant une durée minimale.

DONATION DE PARTS DE SCPI

Il est également possible de donner de son vivant ses parts de SCPI. Cette donation permet de bénéficier d'un abattement tous les 15 ans (100 000 € en ligne directe, par exemple) et peut être une stratégie intéressante pour réduire la facture fiscale lors de la transmission. La donation peut aussi être échelonnée dans le temps pour maximiser les abattements.

OPTIONS DE DÉMEMBREMENT

Une autre stratégie fiscale consiste à un démembrement des parts de SCPI en nue-propriété et usufruit. Le nu-propriétaire détient les droits sur le capital, tandis que l'usufruitier bénéficie des revenus générés. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.

EN RÉSUMÉ

La transmission de parts de SCPI lors d'une succession est soumise à une fiscalité spécifique, qui dépend du lien de parenté entre le défunt et le bénéficiaire. Il est essentiel de bien s'informer et de planifier sa succession pour optimiser la fiscalité et protéger au mieux ses héritiers. Des options comme le Pacte Dutreil, la donation ou le démembrement peuvent offrir des opportunités d'optimisation fiscale. Il est fortement recommandé de consulter un conseiller fiscal pour évaluer les meilleures options dans votre situation particulière.

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