Quelle est la différence entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable ?

Une SCPI ; société civile de placement immobilier a pour vocation de détenir un parc immobilier qu’elle loue pour le compte de ses actionnaires. Elle est gérée par une société de gestion qui est en charge de sélectionner et d’acheter les immeubles, de les louer et de s’occuper de l’ensemble de la gestion permettant le bon déroulement de la location.

Dès leur création, les SCPI choisissent leur structure de capital, soit à capital fixe, soit à capital variable. Le choix de la structure de capital est inscrit dans les statuts qui peut être modifié par vote en assemblée générale.

SCPI à capital variable

Une SCPI à capital variable, comme son nom l’indique, varie régulièrement son capital qui va augmenter lors des nouvelles souscriptions. Les nouveaux investisseurs deviennent des associés puisqu’ils détiennent une partie du capital de la SCPI. Les SCPI peuvent également diminuer leur capital en cas de revente des parts.

En effet, la SCPI crée des parts pour les nouveaux acheteurs et rachète des parts pour les vendeurs. Si le nombre de parts souscrites est supérieur au nombre de parts vendues, le capital est alors augmenté. Dans le cas contraire, le capital est diminué.

Cela a une importance sur la détermination du prix de la part qui sera différente dans les deux cas. Le prix de part des SCPI à capital variable est déterminé en fonction d’une valeur d’expertise où tout les ans, un expert indépendant examine le parc immobilier est détermine sa valeur en prenant également compte des travaux effectués ou à réaliser. La société de gestion est tenue de fixer le prix de la part entre -10% et +10% de la valeur d’expertise. Le prix de part est alors moins soumis aux fluctuations de l’offre et de la demande et reste corrélé avec les prix du marché immobilier.

SCPI à capital fixe

Une SCPI à capital fixe  peut augmenter son capital que lorsque la SCPI décide de réaliser une augmentation de capital lors d’une assemblée générale.
Cela a pour conséquence que le nombre de part ne varie pas sans augmentation de capital et le prix sera alors déterminé différemment. Le prix des nouvelles parts souscrites sont déterminés par la société de gestion, cependant pour acheter des parts déjà existantes, il existe un marché secondaire où le prix sera déterminé en fonction de l’offre et de la demande. Dans ce cas, les vendeurs et les acheteurs donnent un mandat à la société de gestion avec chacun un prix minimum de vente et un prix maximum d’achat.