A quel prix achète-on les SCPI dans un contrat d'assurance-vie ?

Lorsque l’on parle d’inclure des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, on peut être confronté à une terminologie technique et des notions fictives. C’est l’occasion de revenir sur un vocabulaire propre à ce montage financier.

Pour faciliter la compréhension du lecteur, prenons un exemple concret : la SCPI Immorente.

Selon les contrats, l’acquisition des parts de SCPI se fera :

• Avec une décote, généralement de 2.5%, soit à 97.5% du prix de souscription

• A la valeur de réalisation + 2.5% de cette même valeur de réalisation

Dans tous les cas, le rendement se calcule sur 100% du prix de souscription.

Qu’est-ce que le prix de souscription ?

Le prix de souscription est le prix d’achat d’une part de SCPI en direct, c’est à dire sur le marché primaire.

Dans l’exemple que je vous propose, en direct, une part de la SCPI Immorente coûte 320 euros.

Qu’est-ce que la valeur de retrait ?

La valeur de retrait est ce qu’un investisseur récupère lors de la revente d’une part de SCPI. Elle est égale au prix de souscription moins les frais de souscription. Ces frais constituent 8% à 12% du prix de souscription.

Dans notre exemple, les frais de souscription étant de 32 euros (10%), la valeur de retrait sera de 288 euros, soit 90% du prix de souscription.

Qu’est-ce que la valeur vénale ?

La valeur vénale d’un bien représente sa valeur s’il était mis en vente à un instant T. Dans le cadre d’une SCPI, la valeur vénale d’une part se calcule en prenant la valeur vénale de l’ensemble du parc immobilier, divisée par le nombre de parts.

Qu’est-ce que la valeur de réalisation ?

La valeur de réalisation d’une SCPI est tout simplement la valeur vénale d’une SCPI à laquelle s’ajoute la valeur nette de tous les actifs. Cette valeur est essentielle pour savoir si une SCPI est solide.

Dans notre exemple, la valeur de réalisation d’Immorente est de 260.51 euros.

Comparons deux contrats permettant d’incorporer la SCPI Immorente, UNEP MULTISELECTION PLUS ET UNEP ACTIF PATRIMOINE.

Les frais de gestion sont donc déterminants pour le calcul de la rentabilité de la SCPI dans un contrat d’assurance vie. Il est plus intéressant d’investir dans la SCPI Immorente à travers le contrat UNEP ACTIF PATRIMOINE, cependant l’investissement en SCPI se fera dans un maximum de 50% du contrat.

La question à se poser : la valeur de réalisation est elle supérieure ou inférieur au prix de souscription de part en direct ?