Quel est l'intérêt pour PAREF d'investir en Europe Centrale ?
SCPI | 3 min. de lecture
Le groupe Paref Gestion est présent sur le marché immobilier depuis 30 ans et bénéficie donc déjà d’une très forte expertise sur cette classe d’actifs.
En France mais également à l’étranger et offre une classe de placements très intéressante en terme de rendements et de diversification du patrimoine immobilier.
En 2011, les SCPI ont commencé à se lancer dans la diversification en achetant des immeubles à l'international. Elles y sont allées pour une question de cycle : les cycles immobiliers sont diffèrents de ceux établis en France. La situation du marché immobilier en France est très spéculatif et a atteint déjà des prix très hauts. On pourrait considérer que le marché est déjà mature et les opportunités plus difficiles à saisir tant la demande est forte. On constate effet à Paris que les prix sont parmi les plus hauts au monde. La tendance a été lancée par Corum Origin, elle fut la première SCPI à obtenir l'accord de l'AMF ( autorité des marchés financiers) pour acheter des biens immobiliers à l'étranger.
SCPI dynamique par excellence, elle a investi son patrimoine à 15% en France et à 85% en Europe de l’Ouest (Allemagne, Pays Bas, Belgique, Portugal…), avec en bonus la fiscalité moindre sur les revenus des actifs à l’étranger, exonération des prélèvements sociaux sur la partie européenne (la partie française étant taxée « normalement »). Elle se positionne essentiellement dans les commerces et les bureaux. Son objectif est la recherche de rentabilité en se positionnant sur des baux long termes, et en se développant de plus en plus à l’étranger d’un point de vue stratégique. Son objectif est de maintenir une rentabilité supérieure à 6% à travers une stratégie d’investissement opportuniste.
En effet, le groupe Paref a décidé également de consacrer une SCPI de rendements à capital variable dédiée uniquement à l’Allemagne, son activité est seulement spécialisée dans l’immobilier commercial.
Elle a pour vocation à investir dans le tissu commercial de la 1ère économie de la zone euro. L’Allemagne est un pays très sur offrant un excédent commercial largement supérieur à la moyenne des états de l'Union Européenne. La convention fiscale franco-allemande offre également une fiscalité très attractive pour les investisseurs.
Sur ce même modèle, Paref a créé également une SCPI spécialisée sur l’Italie nommée Novapierre Italie.
Dans ses dernières acquisitions importantes, le groupe Paref Gestion a décidé de créer une SCPI de rendement à capital variable paneuropéenne qui se nomme Interpierre Europe Centrale qui projette d’investir dans les pays d’Europe Centrale, basée sur le même modèle que Novapierre Allemagne et Novapierre Italie.. Elle aura pour objectif un très fort rendement et une fiscalité toujours aussi attractive pour les investisseurs due à la méthode d’élimination de double imposition (pas de prélèvements sociaux ) et surtout aux conventions fiscales.
Cette SCPI aura pour but d’acquérir des locaux commerciaux et des bureaux dans les pays du cœur de l’Europe et cible en priorité trois pays : la Pologne, la République Tchèque et la Hongrie. Cinq villes sont majoritairement privilégiées : Varsovie, Krakovie, Worclaw, Prague et Budapest.
En effet, ce sera la première SCPI à se fixer sur ces pays trop largement oubliés ce qui est navrant car ils présentent de solides fondamentaux avec des taux de croissance avoisinant les 2% ce qui est relativement supérieur aux taux de croissance du sud de l’Europe.
Les taux de chômage sont également largement inférieurs à la moyenne du reste de la zone.
De grandes multinationales et même des entreprises françaises ont décidé de s’y positionner, pour y investir dans des économies dynamiques avec des prix accessibles et qui sont bien sûr inférieurs à la France par exemple.
La main d’oeuvre y est contrairement aux idées reçues, très qualifiée et est bien moins chère qu’en France ou en Allemagne.
Il y aura donc des prévisions de forts rendements pour les épargnants et des augmentations de prix de parts qui seront certainement dus à la spéculation qui arrivera forcément dans les villes citées plus hauts.
Sa forte capacité à collecter va lui permettre d’accéder à des biens de qualités et de tailles significatives pouvant répondre à l’ensemble des demandes de grands acteurs économiques cherchant à rationaliser leurs surfaces et à gérer au mieux leurs coûts.
Concernant la fiscalité pour les associés, c’est la méthode du taux effectif qui va s’appliquer, donc pas de prélèvements sociaux et l'imposition sera très faible.
La rentabilité après impôts pourrait donc être très attractive et c’est pour cela que cette SCPI était très attendue par le marché. La collecte est ouverte depuis le 3 septembre 2020 après l'annonce de Matthieu Navarre Directeur Commercial de Paref Gestion.
Les équipes de Paref Gestion ont effectué le travail en amont depuis plusieurs mois, c’est à dire identifier les villes, les pays, les opportunités d’achats surtout. Ils ciblent notamment des villes comme Varsovie où ils ont localisé le projet d'un grand centre commercial de plus de 2 500 mètre carré.
Les caractéristiques de cette SCPI seront les suivantes : un prix de part à 250 euros, une date d’ouverture à la souscription le 3 septembre 2020 pour un minimum de 10 parts. C’est une SCPI de rendement à capital variable et a un délai de jouissance de 6 mois pour des frais de sortie de 12%.
L’objectif principal est d’obtenir des revenus complémentaires sans avoir à se soucier de la gestion locative. Dans ce cas vous pouvez souscrire à toutes les SCPI de rendement sachant que deux fiscalités différentes peuvent s’appliquer :
La fiscalité française pour les SCPI dont le patrimoine est situé en France
La méthode du taux effectif pour les SCPI qui disposent d’un patrimoine à l’étranger.
Les loyers étant nets de charges, il viennent directement augmenter votre bénéfice foncier.
L’imposition s’effectue de la manière suivante : à votre tranche marginale d’imposition (TMI) + Prélèvements Sociaux (PS).
Pour une personne dans la tranche à 30% qui génère 100 €, le bénéfice après impôt est de 54,5€ (100 - (30 + 17,2)= 52,8).
Pour les SCPI dont les immeubles sont situés à l’étranger comme celle que nous étudions actuellement la fiscalité est différente.
Les SCPI européennes ont une fiscalité plus avantageuse, ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.
L’imposition au niveau de l’impôt sur le revenu se fait suivant la méthode du taux effectif et non sur le TMI.
Ce taux effectif peut-être calculé de la manière suivante de manière approximative: TMI - taux moyen.
En conclusion, cette SCPI posséde une très fort potentiel de rendement, de croissance et aussi une fiscalité avantageuse.
