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Les produits de la pierre papier

INVESTIR-EN-SCPI | 11 min. de lecture

L‘épargne des français en 2018

Non seulement les Français sont des fourmilles, mais ce sont des fourmilles très prudentes, les actifs risqués ne représentant qu’une partie minime de leur patrimoine.

Le taux d’épargne des ménages s’est, en effet, établi à 15,2 % après 14,3 % au troisième trimestre 2018. Ce taux comprend deux composantes : les remboursements du capital des crédits souscrits et l’épargne financière (INSEE).

Hors immobilier, le patrimoine moyen d’un français est aux alentours des 178 200 euros, mais un Français sur cinq n’arrive pas à épargner. L’essentiel du patrimoine est constitué de dépôts et d’assurances-vie alors que les actifs les plus risqués ne représentent qu’une partie du patrimoine.

Le montant total des placements à été donc statué aux alentours des 87 milliards d’euros.

Voici le classement des supports les plus choisis.

Comptes courants : 37,4 milliards d’euros

Depuis 25 ans les Français n'ont jamais laissé autant d'argent sur leur compte courant. L’an dernier, quatre sur cinq des français ont laissé dormir 37,4 milliards d’euros dans leurs comptes courants sous forme de numéraire et de dépôts à vue par méfiance à l’égard du secteur de la finance.

L’année 2018 marque tout de même un retournement de tendance : si les dépôts à vue restent le premier « non-placement » des Français, le flux a légèrement diminué : il était en effet de 40 milliards en 2017.

Assurance vie

Le « couteau suisse » de l’épargne : c’est ainsi qu’on décrit l’assurance vie, en raison de son flexibilité (épargne, retraite, transmission, etc.). En 2018, l’assurance vie est devenu le placement préféré des Français avec un flux de 32,1 milliards sur les fonds euros. Les ménages français ont profité d’un taux de 3,90% sur le capital garanti.

Elle offre aux épargnants la possibilité de sécuriser au moins une partie de leur épargne.63,5% des assurances-vie sont des contrats mono-support, c-à-dire qu’ils ne permettent pas l’investissement que sur des fonds euros garantis.

En ce qui concerne les unités de compte, ces dernies ont commencés l’année 2018 sur 6 milliards au premier trimestre pour en finir à 0,1 au 4^e trimestre. Cet effondrement qui est lié au gros décrochage des indices boursiers à l’automne dernier.

Livret A, LDDS, PEL

Aujourd’hui, les français continuent d’investir massivement leurs économies sur des solutions d’épargne peu rémunératrices. En effet, le Livret A et le LDDS ne se sont jamais portés aussi bien, alors que leur taux d’intérêt (0,75% net par an) est aujourd’hui inférieur à celui de l’inflation (supérieure à 1,20% par an), mais il aligne toujours des flux négatifs : moins de 830 millions d’euros sur 12 mois.

Evolution des taux de détention d’actifs en France métropolitaine

Produits d’épargne	2010	2018
Livret A	68,3%	73,2%
Assurance Vie	34,7%	39,00%
Livret d’épargne populaire( LEP)	24,3%	18,7%
Valeurs mobilières	19,3%	15,6%
Epargne Retraite	12,3%	13,5%
Epargne Salariale	15,1%	13,9%

La SCPI

Définition

Une SCPI « Société civile de placement immobilier », est une société qui investit dans ce qu’on nomme « un parc immobilier ». Elle est donc composée de bureaux, commerces, murs d’hôtels, de crèches, d’établissements, d’entrepôts, de locaux d’activités. Ces actifs sont répartis géographiquement en France et en Europe.

Les SCPI regroupent un ensemble d’immeubles détenu par une société de gestion répartis proportionnellement à la part apportée par chaque associé. L’investisseur particulier qui décide d’acheter des parts de SCPI devient alors un des propriétaires de ce parc immobilier détenu par la SCPI. En contrepartie de son investissement, l’épargnant va recevoir des loyers réguliers versés chaque mois ou chaque trimestre par la société de gestion de la SCPI.

Ces loyers proviennent des loyers effectivement payés par les locataires.

La SCPI c’est donc :

Un investissement géré par une société de gestion
Un risque mutualisé
Un rendement attractif

SCPI : besoins patrimoniaux diversifiés

La SCPI est accessible à partir de quelques milliers d’euros. Une SCPI répond à plusieurs objectifs patrimoniaux ; que ça soit pour des revenus complémentaires, créer du patrimoine ou même commencer à préparer sa retraite…

L’investissement dans la pierre papier est un secteur dégageant plusieurs milliards d’euros.

C’est un placement de long terme, sécurisé réglementé par un cadre juridique prédéfini.

La société de gestion est agréée par l’AMF « Autorité des Marchés Financiers », qui va assurer la gestion locative de l’ensemble de ces actifs qu’elle détient allant de l’entretien des locaux, des travaux mais aussi toutes les formalités administratives juridiques et fiscales qui en découlent.

L’origine

C’est dans les années 60 qu’un entrepreneur décèle l’’opportunité dans le secteur de l’immobilier professionnel connaissant une rentabilité dynamique et stable au profit de l’immobilier d’habitation. Mais acheter seul un local commercial, de bureau, entrepôt est un investissement beaucoup trop important. C’est pourquoi l’idée est venue de la mise en commun des fonds à travers plusieurs investisseurs afin de pouvoir réaliser des achats dans des bureaux, immeubles commerciaux et locaux industriels à plusieurs.

C’est de là que va naître la société civile avec sa première SCPI qu’on nomme « la Civile Foncière » datant de 1964. L’appellation SCPI n ’apparaitra que en 1970 régie par tutelle par la Commission des Opérations de Bourse. A cette période seule une quinzaine de SCPI existent toutes avancées par des banques privées.

Les SCPI sont officialisées par la mise en place d’une délimitation d’un cadre juridique.

La crise financière de 2008 : une valorisation de la pierre papier

Durant la crise de 2008, la SCPI va être présentée comme une valeur refuge pour les français. C’est la pierre papier qui rassure ces épargnants et qui va connaitre un franc succès au détriment des placements boursiers considérés comme beaucoup trop volatiles en ces temps incertain.

L’essor de l’immobilier

Dans les années 80, l’envolée des prix de l’immobilier marque sa présence très marquée. Les SCPI réalisent énormément de collecte auprès des épargnants. De plus les SCPI vont commencer à se diversifier, en investissant également dans l’immobilier d’habitation.

Des SCPI en pleine croissance

Les SCPI s’affirment en 1987 elles représentent l’équivalent de 9 milliards de francs, 11,4 milliards en 1989.

Les SCPI vont se diversifier par des SCPI fiscales, de plus-value mais également de déficit foncier représentées par de fortes espérances de revalorisation au profit de leur rendement.

La crise de 2008 à été un tournant majeur à l’encrage des SCPI dans la vie des français. Aujourd’hui encore l’apparition des SCPI a été une source de protection de l’épargne, puisque les livrets connaissent une baisse de leurs rendements.

Aujourd’hui, investir dans des SCPI reste est un excellent moyen pour préparer sa retraite, diversifier son patrimoine et de bien épargner. Mais il faut savoir que comme pour tout investissements les SCPI comportent des avantages mais aussi des inconvénients.

Avantages

Bénéficier d’une sécurité et de la rentabilité d’un investissement en immobilier sans se soucier de la gestion quotidienne d’un bien immobilier
Investir dans une SCPI, c’est mutualiser les risques. Car l’investissement s’effectue sur un parc immobilier comportant un grand nombre d’immeubles répartis sur plusieurs lieux différents
Il n’y a pas de frais de notaire pour les investissements dans les SCPI
L’investissement dans les SCPI peut se réaliser à partir d’un petit capital, tout dépend de la société de gestion
Certaines SCPI peuvent vous faire bénéficier d’avantages fiscaux importants (Pinel, Malraux, déficit foncier, etc.)
Les SCPI sont aussi utiles pour l’organisation patrimoniale : démembrement de propriété, financement à crédit
Et les placements en SCPI ne sont pas volatiles car elles ne sont pas rattachées à la bourse

Inconvénients

La valorisation des parts dépend du marché immobilier et de la gestion faite par la société de gestion (mauvais placement), cependant la responsabilité des associés (investisseurs), se limite strictement aux apports réalisés

La vacance locative est un risque à prendre car les dividendes dépendent du taux d’occupation

La revente des parts n’est pas garantie, la SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital

Comme toute entreprise, la société de gestion peut faire faillite

[simulator]

Le marché des SCPI en 2018

Depuis quelques temps, les sociétés civiles de placement immobilier sont devenues des produits accessibles au grand public. Ainsi depuis le début de l’année 2018 l’engouement pour cet investissement n’a pas faibli.

La pierre-papier est un placement qui continue d’attirer les investisseurs particuliers. En 2018, les SCPI et les OPCI ont collecté au total plus de 7,2 Md€ en.

La capitalisation totale des fonds atteint 70 Md€ à fin 2018 (+4,6 % sur un an), selon les chiffres de l'ASPIM et de l'IEIF publiés ce 12 février 2019 (55 Md€ pour les SCPI et 15 Md€ pour les OPCI).

Les SCPI ont réalisé une collecte de plus de 5 Md€, malgré un repli de 19% après une année record en 2017. Plus de la moitié des investissements ont été investies en SCPI bureaux, 21% en SCPI diversifiées, 16% en SCPI spécialisées, 7,5% en SCPI commerces et à peine 2,6% en SCPI immobiliers résidentiels.

Avec un taux de distribution sur valeur de marché attractif de +4,35 %, les SCPI ont réussit à maintenir un taux de distribution attractifs proche du niveau de distribution proposé en 2017 (+ 4,43 %).

Chiffres clés de l’année 2018

175 SCPI gérées par 31 sociétés de gestion
Capitalisation : 55,38 Md€
Collecte nette : 5,11 Md€
Transactions sur le marché secondaire : 1,1 Md€
Collecte brute : 6,48 Md€
Augmentation de capital : 5,38 Md€ par 78 SCPI de 30 sociétés de gestion

La SIIC

Définition

Les SIIC sont des sociétés d’investissement immobilier cotées. Ces sociétés possèdent le même fonctionnement que les SCPI, puisqu’elles achètent, gèrent et louent des biens locatifs. Comme pour les SCPI, la société de gestion est l’interface qui sert d’intermédiaire entre le parc immobilier et les particuliers souhaitant investir.

Pour entrer plus particulièrement dans le détail, une SIIC est une Foncière cotée en bourse. Les foncières sont des entreprises spécialisées dans la gestion de patrimoines immobiliers. Ces dernières existent en bourse depuis la deuxième moitié du XIXème siècle. Elles possèdent la particularité d’avoir un régime fiscal spécifique : « la transparence fiscale ». Ce statut signifie que la fiscalité qui s’applique sur les plus values ainsi que sur les revenus ne sont pas imposées sur la SIIC directement mais au niveau des actionnaires. Elles ne sont donc pas soumises l’impôt sur le revenu et les loyers sont imposés sur la fiscalité des revenus de capitaux immobiliers.

Fonctionnement

Les SIIC reversent 85% des loyers mais également 50% des plus-values réalisées. Comme ces dernières sont soumises en bourse, il y a une forte volatilité ainsi qu’une grande insécurité. Soumises au marché de l’offre et de la demande, les SIIC achètent des unités de compte via des comptes titres notamment. En cas de bon investissement, la rentabilité peut devenir rapidement excellente.

Enfin petite précision afin de conclure, il est également possible de recourir à un prêt immobilier pour acheter des SIIC.

Origines

Elles ont été crées en 2003 afin de propulser la croissance du compartiment immobilier. En 2018, les SIIC représentent 70 milliards de capitalisation boursière, une hausse significative pour celles qu’on surnommait « les belles endormies » avant l’adoption de la loi. Plusieurs d’entres elles sont présentes dans le CAC40 et continuent d’attirer chaque année de nouveaux investisseurs vers le marché de l’immobilier cotée.

Deux éléments principaux sont à prendre en considération pour comprendre la mise en place d’une telle réforme : le statut et la dynamique.

En mettant en place le statut SIIC avec le régime de transparence fiscale, les SIIC sont de fait, exonérées d’impôt sur les sociétés et sur les revenus à condition de respecter certaines conditions. La condition principale est l’obligation de reverser une grande partie de leurs revenus exonérés. Cette méthode vise à prélever un impôt directement sur les actionnaires. Ce régime fiscal emporte pratiquement les mêmes effets qu’un régime de pure transparence fiscale et vise à créer une dynamique.

Avant la mise en place de la loi de 2003, les SIIC connaissaient de nombreuses problématiques. Sans rentrer dans le détail, le cout fiscal de cession était trop important ce qui entrainait une décote des plus-values avec un impôt trop significatif sur le résultat ainsi que sur la politique d’arbitrage. L’ensemble des ces éléments ont réduit l’attractivité mais également la dynamique des SIIC.

La réforme mise en place à permis de passer de 874 millions d’euros à plus de 70 milliards e 2018. Considérées comme des niches fiscales, les SIIC sont devenus à la fois un produit dynamique d’un poids de vue fiscal (cout fiscal sur les cessions et sur les frais d’arbitrages) mais également d’un point de vue attractivité en redistribuant massivement les dividendes aux investisseurs.

S’est ainsi engagé un cercle vertueux qui a permis aux SIIC, par leurs nouvelles capacités à mobiliser des capitaux, de devenir des acteurs majeurs de l’économie immobilière et plus généralement de contribuer favorablement au développement économique du pays. Il faut également souligner le rôle bénéfique du dispositif fiscal associé au régime SIIC, le régime SIIC 3 puis SIIC 4, qui aura encouragé de 2005 à 2011 les opérations d’externalisation de patrimoines immobiliers au bénéfice – entre autres – des SIIC avec une fiscalité attractive pour le vendeur, permettant ainsi une professionnalisation de la gestion et donc un meilleur service rendu aux utilisateurs.

Avantages

Les avantages des SIIC pour les investisseurs sont principalement par rapport à l’immobilier locatif classique. En effet, les investisseurs hésitant à investir dans du classique pour différentes raisons, notamment la gestion ou la fiscalité, sont séduits.

Les SIIC permettent :

Une grande diversification dans l’investissement immobilier, le coût d’une part variant, il est possible d’investir seulement 5 000€ dans de l’immobilier très diversifié, diminuant les risques de l’investissement. Lorsque dans un investissement classique, le prix pour s’engager est de 100 000€ en moyenne pour un seul appartement.
Un investissement initial non diminué de frais d’entrée. En effet, il n’y a pas de frais d’entrée dans de l’investissement en SIIC. Vous me direz qu’il n’y en a pas pour de l’immobilier classique, ceux-ci sont plus communément appelé « frais de notaire » ou « frais d’acquisition ». Ainsi pour un investissement à 100 000€, vos frais seront de 8%, soit un total d’investissement initial majoré de ce pourcentage.
Concernant la gestion, les SIIC permettent à l’investisseur de se séparer de tous soucis. Ainsi, les mesures administratives sont gérées par l’entité de gestion, l’investisseur n’a plus à se soucier de la vacance locative ni de locataire à gérer, il n’a plus besoin de s’occuper des travaux de mise en forme du bien, des factures à régler pour la copropriété ou pour le bien en lui même, il n’a même pas besoin d’être présent aux assemblées générales, il n’y a pas de taxe foncière non plus et la déclaration fiscale est simplifiée grâce à la flat tax.
Concernant la fiscalité, les SIIC redistribuent des dividendes, comme dit précédemment, la mise en place de la flat tax à permis une simplification des démarches mais aussi une taxation moins élevée qu’avant. En effet, la flat tax est un prélèvement forfaitaire unique, comprenant les impôts et les prélèvements sociaux. Ainsi, les dividendes reversés sont taxés à 30% après l’abattement de 40% de ces revenus. Cependant, si vous le souhaitez, vous pouvez opter pour l’imposition des dividendes au barème de l’impôt sur le revenu. Il faut savoir que si vous choisissez cette option, vous ne serez plus éligible à l’abattement de 40%. Enfin, il faut savoir que l’investissement en SIIC, n’entre pas dans l’assiette de l’imposition sur la Fortune Immobilière (IFI).
Une liquidité que vous ne pourrez jamais retrouver dans un investissement immobilier classique. Les actions des SIIC étant cotées à la bourse de Paris, cela vous d’acheter des actions mais surtout de les vendre rapidement, sans frais de sorties excessifs. Lorsque dans un investissement classique vous prendrez des mois pour acheter et pour vendre le bien, en y ajoutant les frais de notaires et d’agence. Autre avantage, le fait que la SIIC soit côté à la bourse de Paris, vous permet de connaître son cours facilement, vous pouvez donc avoir une idée de la valorisation de votre patrimoine en temps réel, un avantage impossible en classique et beaucoup plus transparent qu’en SCPI.

Inconvénients

Tous ces avantages feraient des SIIC un investissement hors du commun, mais comme tout investissement, les SIIC comportent des contreparties. Il y a deux inconvénients non négligeables dans ce type d’investissement.

Comme tout investissement côté en bourse, les SIIC peuvent être anxiogènes, en effet, si vous regardez souvent les cours, il y aura forcément d’importantes fluctuations. Il ne faut pas oublier que c’est investissement à long terme.
Il est impossible de faire un emprunt immobilier pour acheter des SIIC, vous devez donc recourir à un crédit à la consommation ou alors directement prendre sur vos liquidités.

L’OPCI

Définition

Un OPCI, ou Organisme de Placement Collectif Immobilier, est un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (Alternative Investment Fund Managers). Il s’agit d’un parc d’investissement non coté en bourse qui est principalement composé d’investissements immobiliers. Mais contrairement à la SCPI, le patrimoine d’un OPCI n’est pas uniquement constitué d’actifs immobiliers. On y trouve également des actifs financiers et une poche de trésorerie pour assurer une meilleure liquidité. Un OPCI doit comporter au minimum 60% d’actifs immobiliers. Une fois les investissements réalisés, l’OPCI dégage des revenus et des dividendes qui seront redistribués aux investisseurs.

Les OPCI peuvent se présenter sous deux formes :

D’une part, les FPI (Fonds de Placement Immobilier), dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques,
Et d’autre part, les SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus values d’actions.

La constitution d’un tel fonds doit être agréée par l’Autorité des Marché Financiers (AMF).

Origines

Les OPCI « Grand Public » ont été créés par une ordonnance du 13 octobre 2005 dans le cadre d’un projet de modernisation des produits d’épargne immobilière, mais c’est seulement en 2008 que les OPCI se sont retrouvés sur le marché. Malgré un contexte économique peu favorable, l’objectif était de créer un nouveau placement plus diversifié, ne reposant pas uniquement sur de l’immobilier.

Investir en OPCI permet d’introduire sans contrainte de l’immobilier dans des produits financiers, d’offrir une gestion immobilière souple, une liquidité renforcée, une gestion financière dynamisée, et une fiscalité attractive.

Avantages

Sécurité et rentabilité de l’immobilier sans les contraintes de gestion ;
Mutualisation des risques : investissement collectif et risques des loyers impayés dissipés ;
Diversification du patrimoine : accession à des biens immobiliers en principe peu accessibles et à des investissements boursiers gérés par des professionnels agrémentés par l’AMF ;
Gestion dynamique du patrimoine : diffère selon la composition de l’OPCI ;
Placement liquide : aucune difficulté à récupérer les sommes ;
Investissement immobilier accessible à partir d’un faible montant ;
Aucun frais de notaire ;
Fiscalité souple avec ses deux modes de taxation (revenus fonciers et plus-values).

L’OPCI est une alternative pour les détenteurs de parts de SCPI qui souhaitent dynamiser leurs investissements.

Inconvénients

Le risque de liquidité : la vente d’un bien immobilier nécessite un délai important ;
Le risque de perte en capital : ce type de fonds ne comporte aucune garantie de rendement, ni de garantie en capital ;
Le risque lié au marché de l’immobilier ;
Le risque lié à la détention d’actions : l’OPCI peut être en partie investi dans des actions de sociétés foncières pouvant subir des variations significatives au cours de l’investissement ;
Le risque de contrepartie ;
Le risque lié au recours à l’endettement : l’OPCI peut avoir recours à l’endettement dans le cadre du financement de ses acquisitions et autres travaux. Les fluctuations du marché immobilier peuvent donc réduire de manière importante la capacité de remboursement de la dette.