La baisse des prix dans l'immobilier

Après une hausse effrénée des prix de l'immobilier résidentiel, depuis la fin des années 90, avec des augmentations de l'ordre de 15 % par an, le dernier rapport de l'Insee révèle que les prix ont reculé de 1,5% sur un an au quatrième trimestre 2013. Toujours au cours de ce dernier trimestre, ils ont accusé une baisse de 1,7% dans l'ancien tandis que dans le neuf ils ont augmenté de +0,7%.

Serait-ce les prémices d'un krach immobilier ?

Les spécialistes du secteur ( notaires, professionnels de l'immobilier, banques, économistes ) s'accordent à dire qu'il y a effectivement une baisse qui varie de 1,4 % à 3% mais pas au point de dire que ce revirement de situation annonce un quelconque éclatement de la bulle spéculative.

Depuis 2011, on constate un recul de 5 % au niveau national. La région d'Ile de France a été impactée progressivement. La ville de Paris ayant toujours été considérée comme étant une exception (à la française !) connaît également une baisse. Dans certains arrondissements le recul sur 12 mois est de 7 %. Force est de constater que les investissements réalisés par de riches russes, qataris et autres ressortissants du golfe persique ont fait de l'ombre à l'ampleur de la baisse. Quant à certaines régions françaises on observe des baisses qui atteignent près de 25 %.

Quelles sont les explications à cette baisse des prix ?

Comme le dit l'adage, les arbres ne montent pas jusqu'au ciel ! L'augmentation des prix a été bien plus marquante que celle des revenus des ménages. Les primo accédants ont été les premiers à en pâtir sans compter le chômage galopant, la pression fiscale et l'activité économique atone qui apportent du plomb dans l'aile. Il fallait bien qu'à un moment donné le marché se corrige et il en a fait la démonstration ces dernières années. Néanmoins, cette baisse a été ralentie depuis la crise financière. En effet, la baisse des taux d'intérêt a maintenu en quelque sorte le niveau des prix. Cependant, les prix de l'immobilier pourraient encore chuter en 2014. Le taux des obligations de l'Etat français, l'OAT à 10 ans, sur lequel s'appuient les banques et les organismes de crédit afin de fixer les taux des prêts immobiliers a tendance à reprendre une phase ascendante. Pour mémoire, en 2013 l'OAT à 10 ans avait atteint un niveau historiquement bas (1,8 %). Comme évoqué précédemment, les salaires n'ont pas connu de hausse spectaculaire, une augmentation des taux d'intérêt de un point entraînerait une baisse du pouvoir d'achat de 8 %. Concrètement, les prix des logements ont augmenté de 120 % entre 1998 et 2008 alors que dans le même temps les revenus ont connu une progression de +35 %.

Et comme nous faisons toujours un peu, beaucoup... figure d'exception, il est à noter que nous nous portons mieux que nos voisins européens et les États-Unis qui ont connu un effondrement des prix depuis 2009. En fait, ce n'est pas tout à fait vrai. En effet, il existe un peuple irréductible non pas gaulois mais d'origine celtique dont les prix de l'immobilier ne connaissent pas la crise. Il s'agit de la Belgique où les prix poursuivent leur ascension avec une hausse moyenne de 2,3 % !

Concernant les prix dans le neuf, ils continuent leur progression. On attend une croissance de + 4 % pour l'année 2014. Cependant, les ventes de logements baissent. Cela s'explique par un prix du foncier élevé qui impacte logiquement les prix de revient.

Aujourd'hui une grande majorité de nos concitoyens estiment que les prix n'ont pas encore assez baissé pour acheter. 2014, bien que la poursuite de la baisse est attendue à -4 %, ne sera pas une année placée sous le signe de l'acquisition immobilière. Il faudra certainement attendre 2015 pour commencer à voir un retour des investisseurs.