Principe du démembrement : l'investissement SCPI en Nue-Propriété

L'investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) devient de plus en plus connu du grand public, séduit par la rentabilité et la sécurité de l'investissement. Cette classe d'actif se décline sous différentes formes selon l'objectif et le profil du client. L'investissement en direct, via un contrat d'assurance-vie, ou encore à crédit est possible.Il s'agit à chaque fois d'un investissement en pleine propriété.

Il est aussi possible de dissocier la nue-propriété et l'usufruit des parts de SCPI, afin qu'une personne possède la nue-propriété et une autre l'usufruit. La nue-propriété et l'usufruit répondront à des objectifs spécifiques bien différents. Il faut aussi distinguer le démembrement de propriété temporaire et le démembrement familial. Nous allons ici détailler l'intérêt patrimonial d'acheter des parts de SCPI en nue-propriété.

Détention de parts de SCPI en nue-propriété par démembrement viager

L'exemple le plus fréquent est celui du parent (père ou mère de famille) qui souhaite percevoir des revenus complémentaires tout en optimisant la transmission de son patrimoine à ses enfants. Il achète alors des parts de SCPI en pleine propriété et lègue la nue-propriété à ses enfants. Lui perçoit les loyers jusqu'à son décès. Ses enfants sont propriétaires des parts et bénéficient de la fiscalité de transmission entre vivants beaucoup plus avantageuse qu'une fois le parent décédé (en France, un parent a la possibilité de donner jusqu'à 100 000 euros à chacun de ses enfants tous les 15 ans tout en étant exonéré à 100% de droit de succession).

Acquisition de parts de SCPI en nue-propriété en démembrement temporaire

Acheter la nue-propriété temporaire revient à posséder les parts de SCPI sans en avoir l'usage sur un espace temps bien déterminé (souvent compris entre 5 et 10 ans). L'intérêt de cette démarche, c'est tout d'abord de payer la part moins cher qu'en pleine propriété : en moyenne 80 % de son prix «plein» pour un démembrement sur 5 ans et 65% sur 10 ans.

Ce montage permet par exemple de préparer au mieux sa retraite : en procédant ainsi, l'investisseur ne perçoit pas de revenus immédiats (donc aucune fiscalité supplémentaire), mais s'assure en contrepartie des rentes plus conséquentes à l'échéance du démembrement.

Par ailleurs, les parts détenues en nue-propriété sortent totalement de l'assiette du patrimoine taxable à ISF.