Préparer sa retraite grâce aux SCPI

Les SCPI sont des Sociétés Civiles en Placement Immobilier dans lesquelles les particuliers sont susceptibles et capables d’investir. Il existe des SCPI de rendement ainsi que des SCPI fiscales (qui reprennent les dispositifs fiscaux en vigueur).

Ces sociétés sont gérées entièrement par des sociétés de gestion qui se charge de tous pour ses investisseurs : sourcer les biens immobiliers, louer les biens, collecter les loyers, reverser les revenus aux associés, réaliser les travaux, etc.

La collecte des fonds des investisseurs permet à la société de gestion d’acheter de nouveaux biens immobiliers.

L’investissement dans des SCPI permet d’accéder à une typologie immobilière fermée aux investisseurs particuliers. L’immobilier d’entreprise ayant des montants d’achat assez conséquents, un simple investisseur ne pouvait pas en bénéficier. Aujourd’hui, il est possible d’investir dans une SCPI avec un montant d’entrée d’environ 200€.

Les avantages de la SCPI

Investir dans de l’immobilier professionnel, permet d’apporter une grande sécurité à l’investisseur :

• L’absence de gestion est le critère le plus déterminant de l’investissement. Les SCPI permettent d’avoir accès à un investissement immobilier sans aucune contrainte : travaux, vacance locative, passage chez le notaire, etc.
• Les baux commerciaux protègent les propriétaires en cas de mauvais paiement. Tout d’abord, les entreprises s’engagent très souvent sur des baux fermes et longs, permettant d’assurer une pérennité dans la perception des revenus. De plus, contrairement à un bail civil, il est très facile de se débarrasser d’un locataire professionnel mauvais payeur.
• Les loyers sont versés net de toutes charges (mais brut de fiscalité). Ce sont les sociétés de gestion qui passent chez le notaire, payent la taxe foncière et effectuent les travaux. Pour ce faire, elle provisionne un montant du loyer pour ces éventuelles charges futures.
• La grande diversité des biens (typologique et géographique) permet de mutualiser les risques inhérents à des problèmes sur les locataires ou bien même à des carences locatives. Cela permet aussi d’accéder à des marchés auparavant non accessibles (immeuble de bureaux, commerces de pied d’immeuble, etc).  Cette mutualisation permet de diminuer les risques d’impact d’une carence locative ou de perte de valeur d’un des immeubles.

Les inconvénients de la SCPI

Investir dans des SCPI n’a évidemment pas que des avantages :

• Le délai de jouissance qui correspond à la période à partir du moment de son investissement pendant laquelle l’investisseur ne percevra pas de revenus immobiliers. C’est le temps dont nécessite la société de gestion pour investir correctement les fonds des nouveaux investisseurs.
• Le montant de la commission de souscription (communément appelé frais de sortie) qui est généralement entre 9% et 12%.  Elle est prélevée au moment de l’éventuelle vente des parts : correspondant aux frais de notaire, de gestion et d’expertise immobilière.

Des revenus immobiliers réguliers

En contrepartie d’un investissement dans la SCPI, les associés perçoivent des loyers immobiliers (revenus fonciers). Ces loyers ne sont pas garantis.

Ces revenus immobiliers assurent un complément de revenus aux investisseurs en fonction de la quote-part investie dans la SCPI. L’associé est propriétaire d’une quote-part de l’ensemble parc immobilier.

Il est important que ces revenus soient déclarés auprès de l’administration fiscale. Ils se rajoutent à votre tranche marginale d’imposition la plus haute, c’est à dire à vos revenus professionnels et vous payez également des prélèvements sociaux sur ces loyers. 

Néanmoins, il faut distinguer deux types de SCPI : patrimoine situé en France ou patrimoine situé en dehors de France. Dans le cas de la SCPI française, la fiscalité sera celle citée ci-dessus. Concernant la fiscalité des SCPI dont le patrimoine se situe en dehors de France, la fiscalité est bien différente : les prélèvements sociaux disparaissent et les revenus sont imposés à ce que l’on appelle un frottement fiscal : TMI – Taux Moyen. Le taux moyen est le taux réel auquel vous êtes imposé. 

Modes d’investissement

Il existe plusieurs manières d’investir dans des parts de SCPI, mais deux modes sont recommandés pour générer un complément au moment de la retraite :

• En pleine propriété avec des liquidités ou avec un financement à crédit :

Pour générer de la valeur sur l’opération, l’acquisition en parts de SCPI en pleine propriété peut se faire soit au travers d’un financement à crédit ou bien soit avec des liquidités disponibles. Cependant lorsque la capacité d’emprunt le permet et que l’on n’a pas besoin de revenus complémentaires immédiats, il est recommandé d’investir à crédit pour générer plus de valeur. En effet, à crédit on peut obtenir un investissement d’un montant beaucoup plus conséquent qu’en cash. Il faut prendre en compte que les intérêts d’emprunt seront déductibles de son revenu fiscal. Mais aussi, le montant réellement sorti de la poche ne sera pas le montant de l’opération mais plutôt la différence entre la mensualité de crédit, l’ajout d’imposition et les revenus perçus.

• En nue-propriété avec des liquidités :

L’investissement en démembrement à travers de la nue-propriété permet de créer de la valeur sur un capital dont vous disposez. En effet, l’avantage de cette méthode est de profiter d’une décote sur le prix d’achat et donc d’avoir un effet de levier sur l’opération. En contrepartie de cette décote sur le prix de part, vous n’allez pas percevoir de revenus sur la durée sélectionnée. 

C’est une solution qui s’oriente principalement aux profils d’investisseurs dont l’imposition en activité est forte, soit une tranche marginale d’imposition supérieure ou égale à 30%. L’objectif est de définir une durée de démembrement correspondant à l’âge de départ en retraite pour percevoir des compléments de revenus au moment le plus opportun, soit au moment de la cessation d’activité professionnelle. L’avantage de cette solution est le fait que très souvent l’imposition se trouve diminuée au moment du départ en retraite.

Choix des SCPI

La sélection de la ou les SCPI dans lesquelles investir doit se faire de manière très rigoureuse. En effet, malgré tous les avantages assez classiques de la SCPI ; si celle-ci n’est pas pertinente, votre opération risque de prendre un sacré coup dans le temps. 

Plusieurs critères doivent être pris en compte pour bien choisir sa SCPI : la société de gestion, la capitalisation, le report à nouveau, le nombre de parts en souffrance, le taux d’occupation, la stratégie d’investissement, le rendement brut de fiscalité, etc.

Nous vous recommandons de vous faire accompagner par une structure indépendante qui n’aura pas plus intérêt à proposer un produit plutôt qu’un autre. Elle vous apportera un regard objectif sur le portefeuille de SCPI à vous conseiller.