Pourquoi souscrire à une SCPI fiscale ?

Qu’est-ce qu’une SCPI

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une société de gestion, qui détient un parc immobilier (composé soit d’immobilier d’entreprise, soit d’habitation). Le rendement de ces produits est donc directement relié aux performances des biens du parc immobilier détenu par cette société de gestion, dans un langage plus professionnel, on les définit comme étant des produits d’investissement ayant comme sous-jacent des actifs immobiliers (hôtels, Habitation, Locaux commerciaux, entrepôts, crèches.). Acheter des parts de SCPI revient donc à acheter des parts de sociétés de gestion qui possèdent un parc immobilier. 

On peut compter aux moins cent soixante-dix SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sur le marché de l’immobilier tout possédant des caractéristiques et donc un rendement différent. 
Parmi les SCPI, il y a celle de Rendement, Fiscales, et de Plus Value que nous détaillerons plus bas. 
La SCPI Fiscale a pour but d’investir dans l’immobilier d’habitation tel que les biens de Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA, signifiant que la construction du bien qui va être acheté n’est pas achevée au moment de la vente), les biens classés, les biens avec travaux.
Cet investissement a pour but de permettre à l’investisseur de réduire ses impôts. 
La SCPI de rendement a pour but d’investir dans l’immobilier d’entreprise tel que les bureaux, les locaux d’activité, commerces, entrepôts. Il s’agit de produits intéressants pour les investisseurs cherchant à générer une (autre) source de revenu. 

La SCPI de plus-value ou de capitalisation, quant à elle, a pour but d’être détenue par un investisseur qui souhaite conserver ses parts de SCPI le plus longtemps possible et ensuite de les revendre (généralement plusieurs années après les avoir achetées) et ainsi donc réaliser une plus-value au moment de la vente de ses parts de la Société Civile de Placement en Immobilier. 

Sur ce, nous allons analyser plus en détails les caractéristiques des Sociétés Civiles de Placement en Immobilier pour ensuite établir un classement de celles qui se montrent les plus intéressantes pour y effectuer un investissement qui sera bénéfique à un investisseur qui souhaite se lancer dans ce type de placement Immobilier. 

Tout d’abord, quelles sont les données à analyser lorsque l’on décide d’investir en SCPI. La SCPI est un investissement immobilier, à ce titre, voici deux critères que l’on doit prendre en compte au moment d’effectuer un investissement : 

• La répartition sectorielle du patrimoine de la SCPI, qui correspond au domaine auquel appartient le patrimoine de la SCPI (bureaux, commerce, ) 
   
• La répartition géographique du patrimoine, qui lui permet de connaître la localisation des immobilisations composant le parc immobilier et ainsi d’évaluer l’attractivité de la zone dans laquelle elles se trouvent. 
  Intéressons-nous à présent aux autres informations nécessaires pour effectuer la sélection de SCPI : 
   
• Le rendement de la SCPI est une donnée qui intéresse tout investisseur (il est normal de savoir ce que l’on va gagner.), en y observant le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché). 
   
• Le type de SCPI joue un rôle important, car en fonction de ça, les objectifs et la manière de répondre aux mouvements du marché ne seront pas les mêmes de la part des investisseurs. 
   
• La catégorie à laquelle appartiennent les immeubles constituant le parc immobilier de la SCPI à son importance, car cela va influencer leur rendement 
   
• La performance Globale qu’affiche une SCPI permet à un investisseur de voir si la société de gestion a u atteindre les objectifs de rendement qui ont été fixés en début d’année. 
   
• Certaines Sociétés de Gestion demandent que tout investisseur souhaitant acquérir des parts de SCPI souscrive à un minimum de part. 
   
• Le prix de la part joue un rôle important en permettant à un investisseur de savoir s’il devra avoir recours au crédit afin d’augmenter le gain réalisé par son investissement. 

Les avantages et les inconvénients d’une SCPI 

Les avantages
En effet, en achetant des parts de SCPI, vous investissez dans l’immobilier. Ainsi, vous bénéficiez des avantages de la sécurité et de la rentabilité de l’immobilier considéré comme valeur sûre dans l’opinion française. De plus, l’immobilier d’entreprise est un des plus rentables aujourd’hui comparé à d’autres investissements immobiliers avec des loyers significatifs et des charges basses. 

Il faut noter que, le marché immobilier est beaucoup plus stable que le marché boursier, donc le risque est moindre. En investissant dans les SCPI de rendement par exemple, on peut obtenir des rendements élevés, tout en prenant un risque modéré. 
Aussi, les SCPI ont des politiques d’investissements différentes, certaines investissent dans le domaine de la santé, d’autre dans des immeubles respectant des normes écologiques, d’autres à l’étranger ou en France. Compte tenu des différentes stratégies, les SCPI mutualisent les risques. 

Contrairement à un achat immobilier en direct, il n’y a pas de passage chez le notaire pour l’acquisition des parts de SCPI et donc pas de frais de notaire. 

En investissant dans une SCPI européenne, on obtient une fiscalité avantageuse, car les revenus viennent de différent pays et ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de la France (17,2). 

Les inconvénients 
En investissant dans une SCPI, il faut attendre un délai de 4 mois avant de profiter pleinement des loyers, c’est ce que l’on appelle les délais de jouissance. 

C’est le temps que la société de gestion estime nécessaire pour investir les fonds collectés auprès des épargnants et repartir le patrimoine entre tous les associés. 

Cela permet de conserver le rendement stable sur la durée et protéger ainsi les épargnants de la volatilité. Rien de méchant, les délais varient entre 2 à 6 mois en fonction des SCPI. 

Le capital investi dans les SCPI n’est pas garanti, donc rien garanti la récupération de la somme investie dans l’achat de part dans un placement en SCPI. Néanmoins, les SCPI se revalorisent d’environ 1.5 % en moyenne depuis plusieurs années.

La valorisation des parts dépend du marché immobilier et de la gestion faite par la société de gestion (mauvais placement), cependant la responsabilité des associés (investisseurs), se limite strictement aux apports réalisés.

La vacance locative est un risque à prendre, car les dividendes dépendent du taux d’occupation.

La revente des parts n’est pas garantie, la SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital. 

Comme toute entreprise, la société de gestion peut faire faillite.

Pourquoi souscrire à une SCPI fiscale

Une SCPI fiscale est un organisme de placement dont le but n’est pas de générer un revenu, mais de faire en sorte que les associés bénéficient davantage fiscaux résultant d’un investissement immobilier à destination des particuliers menés par l’organisme.

Il existe plusieurs types d’SCPI Fiscales en fonction du bien investis : 

• SCPI Malraux pour les investissements dans l’immobilier ancien
• les SCPI Pinel pour les investissements dans le neuf. 
• les SCPI de déficit foncier pour les travaux et rénovation. 

Si vous privilégiez la défiscalisation au rendement brut, acheter des parts dans une SCPI fiscale peut donc se révéler être une manœuvre pleine de bon sens. 

Vous pouvez ainsi profiter d’une réduction immédiate d’impôts sur une période allant de 9 à 12 ans en fonction du type de SCPI fiscale choisi.