Pourquoi les SCPI plaisent et à qui s'adressent-elles ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement immobilier d’épargne sécurisé.

Le processus de ce placement permet aux contribuables d’investir afin de posséder des parts au sein de biens locatifs. Ces biens sont gérés par des sociétés de gestion, dont le but est la rénovation, l’entretien et la location d’un parc immobilier. Ces biens immobiliers sont loués par un ensemble diversifié de types de locataires, des gérants de télécoms, aux leaders de l’agroalimentaire en passant par les hôtels internationaux. La différence essentielle de ces acquisitions est que l‘investisseur est propriétaire de non pas seulement un bien locatif, mais de parts du parc immobilier géré par la société de gestion. Cela assure les rentrées d’argent régulières pour les investisseurs de part la diversité des locataires et de la gestion effectuée en interne.

Quelle fiscalité pour les SCPI ?

L’avantage de la fiscalité d’une SCPI est qu’elles font partie des sociétés qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. De ce fait, seuls les associés de cette société civile déclarent les revenus générés par la SCPI. De cette manière les associés sont imposables sur le revenu. Ces revenus peuvent appartenir à deux catégories différentes :

• Des loyers, que l’on peut notamment appeler « revenus fonciers » ;
• Des produits de placements financiers, qu’on peut désigner par « revenus de capitaux » (dividendes).

Au sein des revenus fonciers, se décomposent deux régimes :

• Le régime micro-foncier : ce régime permet de bénéficier d’un avantage fiscal comprenant un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Cependant deux conditions doivent être remplies. Les revenus fonciers bruts annuels du contribuable ne doivent pas excéder 15 000 euros par an. Les associés doivent également percevoir d’autres revenus fonciers.

• Le régime réel : Il permet surtout de déduire un certain nombre de charges du loyer brut. Ce régime est le plus souvent appliqué aux associés. Il s’effectue lorsque les revenus de l’investisseur dépassent 15 000 euros bruts annuellement. Il est préférable que l’investisseur ait recours à un crédit car les intérêts des emprunts peuvent être supérieurs à l’abattement de 30 % du régime micro-foncier. Seulement, le choix de ce régime ne permet pas de retour en arrière ou l’élection du régime micro foncier durant les trois prochaines années.

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L’avantage des SCPI européennes

Le principe est le même que celui cité précédemment. L’avantage majeur par rapport aux SCPI françaises réside dans la fiscalité. En effet, la fiscalité française est l’une des plus fortes d’Europe. Les revenus fonciers ne changeant pas mais la fiscalité moins forte des pays voisins de l’hexagone permet un meilleur rendement pour les investisseurs français. On pense notamment à Novapierre Allemagne qui vise un rendement d’environ 5% par an.

Quelles sont les différentes formes de SCPI ?

Il existe deux formes de SCPI, les SCPI de rendement, et les SCPI fiscales. Les premières permettent un retour sur investissement par le versement de loyers réguliers. Ce type de SCPI ont des parcs immobiliers essentiellement constitués de commerces, magasins, hôtels, etc.

Ensuite, nous retrouvons les SCPI fiscales, qui permettent à l’investisseur de bénéficier d’une certaine réduction fiscale. Ces SCPI utilisent les mêmes lois que peut le faire le particulier mais là encore le risque est mutualisé. On trouve notamment les SCPI Malraux, SCPI Pinel ainsi que des SCPI Déficit foncier. 

Dans ces deux formes de SCPI, une distinction peut également être faite. En effet, on distingue les SCPI à capital fixe et les SCPI à capitale variable. Les SCPI à capital fixe sont majoritairement des SCPI avec beaucoup d’années d’expérience. Sur ce type de SCPI, les parts s’achètent et se revendent sur le marché secondaire (il faut une demande et une offre). Si l’offre ne rencontre pas la demande, il n’y a pas de vente possible. Avec les SCPI à capital variable, l’achat et la vente de parts des SCPI se font en continu. Le fonctionnement est donc beaucoup plus souple.

Les frais associés à la SCPI

Il y a tout d’abord des frais de souscription : la part est majorée de plus ou moins 10% mais le rendement est calculé sur l’ensemble.  Il y a également des frais de gestion mais qui sont directement imputés sur le rendement, de sorte que les loyers versés soient nets de frais, donc nets de gestion.

Comment contourner le problème de la fiscalité ?

Les revenus d’une SCPI française sont fortement fiscalisés. Les loyers reçus par l’investisseur sont d’une part fiscalisés au titre de l’impôt sur le revenu et donc à la tranche marginale d’imposition et d’autre part, au titre de la CSG (contribution sociale généralisée) qui est dorénavant de 17,2%.

Toutefois, l’investissement dans une SCPI européenne permet une toute autre fiscalité. En effet, la SCPI qui possède un patrimoine investit hors de France, n’est déjà pas soumise à la CSG française. De plus, en raison des conventions fiscales entre la France et les autres pays européens, afin d'éviter la double imposition, la France octroie une réduction d'impôts sur les revenus qui émanent de pays étrangers. En effet, l’investisseur ne sera pas fiscalisé au titre de sa tranche marginale d’imposition, mais de sa TMI diminuée du taux moyen. Pour rappel, le taux moyen c’est le montant de l’impôt divisé par le revenu imposable, que l’on ramène par la suite à un pourcentage.

Exemple : une personne investit dans une SCPI pour 100 000 euros, avec une rentabilité à 5%. Les loyers perçus sont de 5000 euros. Considérons qu’il a une TMI de 30%. Son imposition sera de 30 – 17 (taux moyen), soit 13%. 5000 x 13% = 650 euros d’imposition.

La revalorisation est-elle synonyme de bonne santé ?

Nombreuses sont les SCPI qui depuis leur création ont procédé à des revalorisations (augmentation ou diminution) de leur prix de souscription. Le phénomène est d’ailleurs d’actualité puisque plusieurs SCPI dont Corum XL de Corum Asset Management ont récemment procédé à une augmentation du prix de souscription de ses parts.

Revalorisation des SCPI : pourquoi ?

La revalorisation du prix des parts de SCPI répond à une expertise de la valeur du patrimoine de la SCPI. En effet, l’AMF impose aux SCPI de :

• Faire appel à un expert indépendant pour estimer la valeur du patrimoine régulièrement ;
• Fixer le prix de souscription des parts de SCPI dans une fourchette de + ou – 10% de la valeur réelle du patrimoine (divisée par le nombre de parts).

Les SCPI doivent donc fixer le prix de souscription dans cette fourchette.

D’autre part, surtout en ce qui concerne l’immobilier parisien, les actifs connaissent une forte appréciation de leur valeur en raison de la forte demande qui existe actuellement.

L’augmentation du prix des parts de SCPI permet donc de satisfaire aux règles de l’AMF en tenant compte de la valeur réelle des biens.

Augmentation des prix des parts de SCPI : quels avantages pour l’investisseur ?

L’augmentation du prix des parts des SCPI présente de nombreux avantages pour l’investisseur. En effet, il traduit avant tout la bonne gestion du parc immobilier effectuée par la société de gestion. En outre, cette augmentation permet d’augmenter le montant d’investissement de la SCPI et donc la valeur des biens immobiliers qu’elle détient à travers la SCPI. La revalorisation des parts permet surtout aux investisseurs (pour les nouveaux investisseurs), d’amortir le montant des frais d’acquisition qu’il aura à supporter dans le cadre de son investissement.

Pour en profiter, les investisseurs doivent investir avant une date fixée par la SCPI, généralement publiée au BALO.

Durant la vie d’un investissement en SCPI, la revalorisation des parts est très intéressante surtout pour les investisseurs. Il serait donc profitable pour les investisseurs de se faire accompagner par un professionnel, qui pourra bien sûr, en tant voulu, vous alerter afin que vous puissiez profiter de la revalorisation des parts de SCPI et des nombreux avantages qui l’accompagnent.

Le succès des SCPI : Comment justifier ces niveaux de performance

En 2017, les SCPI ont enregistré une collecte de plus de 6 milliards d’euros. Cette montée en puissance ne fait plus aucun doute et les épargnants peuvent parfois s’y perdre, tant le nombre de SCPI sur le marché est important. Celles-ci n’en finissent plus de battre des records de collecte qui s’accompagnent de performances largement supérieures à celle des autres types de placement. La question se pose alors... Comment peut-on justifier ce niveau de performance et le succès des SCPI de manière générale ?

SCPI, solution d’investissement dans l’immobilier

Pour rappel, les SCPI sont des sociétés qui ont vocation à collecter l’épargne publique afin de se constituer un patrimoine immobilier locatif qu’elles exploiteront par la suite et qui à terme permettra de générer un revenu reversé à chacun des associés.

Le sous jacent des SCPI est donc de l’immobilier, ce qui en fait une solution d’investissement en immobilier accessible et modulable pour bon nombre d’épargnants.

Immobilier tertiaire et SCPI

Les SCPI n’investissent pas ou peu sur de l’immobilier classique (d’habitation). En effet, les SCPI investissent surtout sur de l’immobilier tertiaire notamment les biens immobiliers d’entreprise. Certaines SCPI vont même se spécialiser sur un type d’actif immobilier : les commerces, les murs de magasin, les établissements de santé et/ou sanitaires, etc.

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Les performances de SCPI

Les performances des SCPI se justifient essentiellement par la catégorie de leurs actifs. En effet, il faut savoir que l’immobilier tertiaire (entreprises) génère des performances plus importantes que l’immobilier d’habitation. De plus, les SCPI choisissent de diversifier géographiquement leurs actifs ce qui permet de réduire les risques locatifs.

Autre facteur déterminant pour les performances des SCPI, la qualité de la société gestionnaire. En effet, les SCPI sont gérées par des sociétés spécialisées qui mettent donc leur expertise au service des épargnants.

Il est indéniable que la SCPI constitue un moyen d’investir dans l’immobilier à moindre coût. Elle est surtout un bon générateur de revenus. Leurs performances, de manière générale, sont l’un de ses principaux attraits. Reste tout de même pour un investissement réussi, il est important de tenir compte d’un certain nombre de critères d’ordre plus qualitatif.

Quels profils ?

Il existe deux types de SCPI pour deux objectifs d’investissements distincts. Les SCPI de rendement s’adressent aux personnes souhaitant des revenus complémentaires. Les SCPI fiscales permettent quant à elles de défiscaliser. Scpi-8 souhaite mettre en exergue les trois profils types d’investisseurs en sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Les jeunes

L’investissement en SCPI est la solution de placement immobilier de plus en plus convoitée par les jeunes actifs tout juste acteurs sur le marché du travail et possédant dans la majorité des cas un budget relativement restreint en termes d’investissement. Bien que leur budget soit limité, beaucoup de jeunes actifs âgés entre 18 et 29 ans désirent constituer leur patrimoine dès le début de leur carrière professionnelle. La société civile de placement immobilier est très opportune pour cette catégorie de Français dans le sens où la souscription à une part peut valoir quelques centaines d’euros seulement contre quelques dizaines de milliers dans le cadre d’un achat immobilier traditionnel. Le placement en SCPI permet aussi d’épargner sans s’endetter et cela est un critère non négligeable pour les jeunes qui commencent à travailler et qui ont déjà la charge de leur première installation.

Les expatriés

Un français expatrié ou résidant à l’étranger peut, lui aussi, souscrire à des parts de SCPI. Cette solution d’investissement est relativement intéressante pour les personnes qui travaillent dans le cadre d’un contrat local à l’étranger. Elles pourront épargner et se constituer du capital afin de préparer au mieux leur retraite. En outre, l’investissement en SCPI plutôt que dans l’immobilier conventionnel et traditionnel permet au Français expatrié d’éviter la pénibilité liée à la gestion administrative (locataire, trésorerie). En quelques sortes, c’est se soulager de la quasi totalité des risques locatifs. À noter, le bénéfice foncier est imposé sur une base de 20% additionnée à la Contribution Sociale Généralisée (CSG) sur la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS). L’investissement en SCPI représente donc également un avantage fiscal pour le Français résidant à l’étranger comparé à un contribuable français résidant en France.

Les seniors

Aujourd’hui, bon nombre de Français retraités ont le désir de se procurer des revenus complémentaires à leur pension de retraite pour pouvoir profiter pleinement de leur vie post active. L’achat de parts de SCPI peut en être la solution étant donné qu’une rente trimestrielle est distribuée à l’investisseur, c’est le dividende perçu ou autrement dit la part de loyer au prorata du montant investi dans la SCPI. Les seniors, âgés de 60 ans et plus, représentent de nos jours un Français sur trois. D’une manière générale, la population française est relativement vieillissante du fait de l’allongement de l'espérance de vie. Ce qui est plutôt bon signe pour notre société et son économie. L’investissement en SCPI est finalement une solution d’épargne générant un revenu à la fois net, constant et dont le risque est largement diminué. Ces critères s'avèrent très rassurants pour une personne senior.