Pourquoi la SCPI Pinel attire de plus en plus d'investisseurs ?

Investir en SCPI devient une stratégie très prisée par les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine et valoriser leur épargne. Les SCPI ont une courbe de croissance exponentielle en ce moment et ont pour les meilleures, une rentabilité de plus de 5%. Pour rappel, les SCPI sont de l’immobilier géré, avec un risque totalement dilué entre les épargnants.

L’achat de parts de SCPI est simple et flexible et promet à l’investisseur d’acheter de l’immobilier locatif de haute gamme, de commerce, de bureaux ou même d’habitations, sans avoir aucune problématique de l’immobilier locatif  à savoir : la problématique de locataire, celle des charges et enfin celle qui concerne la fiscalité. La SCPI est pilotée par une société de gestion qui a pour rôles : de collecter l’épargne des investisseurs, de la placer (donc d’acheter des biens immobiliers), de faire les travaux nécessaires à la mise en location des biens, de mettre en location ces derniers, de collecter les loyers et enfin de distribuer ces loyers aux investisseurs.  Les loyers sont nets de charge et de fiscalité dans les pays européens dans lesquels certaines SCPI investissent, comme Corum qui a investi dans des pays comme les Pays-Bas, l’Allemagne ou même l’Italie. Concernant la fiscalité, les revenus issus des SCPI sont déclarés comme bénéfices fonciers, et donc imposables à la tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux. 

SCPI : Une stratégie ALLIANT distribution DE LOYERS et défiscalisation

Certaines SCPI ont cependant l’envie de distribuer des loyers, mais aussi de permettre aux investisseurs de défiscaliser.

En effet, les gouvernements successifs ont tous mis en place des solutions permettant aux particuliers d’investir dans le neuf  et de bénéficier de réductions d’impôts. La loi Pinel, votée le 1^er septembre 2014 et prorogée en début d’année par le gouvernement en place, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier neuf et de mettre ce bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Ce système a donc intéressé certaines sociétés de gestion qui proposent maintenant des SCPI Pinel. Ces dernières permettent donc à l’épargnant de profiter d’immobilier de qualité, sans gestion, et de bénéficier d’une réduction d’impôts, et ce beaucoup de façon  beaucoup plus accessible qu’un investissement direct en loi Pinel.

Entrant dans la catégorie des SCPI fiscales, à la différence avec les SCPI dites de rendement, les SCPI Pinel reprennent les mêmes règles de fonctionnement que la loi, et permettent à un épargnant de profiter d’immobilier locatif de qualité avec une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant de l’investissement lorsque la durée de location est de 12 ans.  Les SCPI fiscales reprennent les lois de défiscalisation comme la loi Pinel, le déficit foncier ou la loi Malraux. Le fonctionnement d’une SCPI Pinel veut que la société de gestion collecte les capitaux puis ensuite les investit dans de l’immobilier neuf éligible à la loi Pinel. Les biens achetés sont ensuite mis en location sur une période allant jusqu’à 12ans, et la société de gestion pourra redistribuer ces loyers aux épargnants qui pourront eux bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.

Les conditions de détention de SCPI Pinel sont les mêmes que si vous faisiez du Pinel en direct. Les avantages fiscaux sont accordés dans la limite d’un plafond de 300 000 euros, et les logements de la SCPI doivent respecter des plafonds de loyers et être loués à des locataires qui respectent les plafonds de ressources.

La SCPI comme moyen de défiscalisation

Ces SCPI constituent dont une très bonne alternative pour les épargnants souhaitant faire de la défiscalisation sans contrainte de gestion ni de budget. En effet, le ticket est beaucoup plus abordable que de faire de l’immobilier en direct.

En effet, les SCPI Pinel étant un placement collectif, les capitaux investis reposent sur plusieurs logements répartis en France. En outre, le rendement locatif est attrayant avec un rendement locatif annuel d’environ 2,7% net hors avantage fiscal Pinel.  Cet avantage est suivi par une réduction d’impôt valable dès la première année de souscription. En revanche, les capitaux restent bloqués sur une longue durée, 15 ou 16 ans généralement.

Attention, les SCPI Pinel ont une durée de vie de 16 ans généralement. La société de gestion va acheter, faire les travaux nécessaires à la mise en location des biens durant les 2 ou 3 premières années ; va mettre en location et donc percevoir les loyers sur une durée de 12 ans (durée maximum Pinel pour bénéficier de la réduction d’impôts) ; va les redistribuer aux associés de la SCPI (épargnants) ; va faire bénéficier ces derniers de la réduction d’impôt  (elle est de 2% les 9 première années et  de 1% les 3 dernières) ; et va ensuite vendre son patrimoine immobilier les 2 dernières années de détention après un vote en Assemblée Générale extraordinaire. Les investisseurs vont alors percevoir des acomptes exceptionnels issus de l’éventuelle plus-value sur la vente des immeubles. C’est au terme de cette liquidation que les investisseurs récupèreront leur solde.

Afin d’illustrer notre explication, intéressons nous à présent à une SCPI Pinel encore ouverte : la SCPI Multihabitation 9, dernière SCPI fiscale gérée par la Française REM. Cette SCPI présente donc les mêmes intérêts fiscaux qu’un investissement direct en loi Pinel, mais bien plus accessible car l’investisseur pourra commencer à investir à partir d’une part pour 1500 euros la part. La stratégie de cette SCPI est de viser un patrimoine immobilier de qualité dans des zones géographiques dynamiques en adéquation avec la réalité de la demande locative. Les zones géographiques ciblées sont les zones profitant d’importants flux migratoires, les communes proches des zones d’emplois, bénéficiant d’une véritable politique urbaine en terme de transports et de services.

Les promoteurs choisis sont les grands promoteurs nationaux pour la qualité de leur signature ou leur gage de sécurité. Mais aussi d’acteurs régionaux permettant de diversifier le patrimoine. Ce dernier doit également répondre aux normes environnementales. Une attention particulière sera apportée aux biens situées en région parisienne et présentant un fort potentiel de valorisation.

En résumé, la SCPI Pinel est un placement accessible aux plus grands nombres souhaitant défiscaliser avec une ticket d’entrée bien plus accessible qu’un bien en direct. En revanche, les capitaux sont bloqués 16 ans et les rendements hors réduction fiscales faibles.