Pourquoi la SCPI a un aspect sécurisant en ce moment ?

Tous les placements d’épargne font les frais de la crise sanitaire et économique actuelle. Cependant, toutes les valeurs ne réagissent pas de la même manière : les marchés financiers ont subi un revers important au mois de mars 2020 tandis que les épargnants se tournent vers des « valeurs refuges » telles que l’or ou l’immobilier. A ce titre, les placements en « pierre papier » rencontrent un franc succès. Mais alors qu’en est-il de la résilience et de la résistance des SCPI face à la crise ? Les épargnants doivent-ils s’inquiéter pour les rendements de leurs investissements en parts de SCPI ? Retour détaillé sur la nature et le fonctionnement de ces valeurs bien armées pour faire face à la crise :

Pour rappel, les SCPI sont des véhicules investis en immobilier tertiaire. C’est-à-dire qu’à la différence de l’immobilier de logement direct, les SCPI investissent dans l’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, Ehpad privés etc. Les revenus locatifs ainsi générés permettent aux sociétés de gestion de distribuer des dividendes aux associés qui ont fait l’acquisition de parts de SCPI. Cependant le ralentissement de l’activité économique lié à l’épidémie de Covid19 est susceptible d’entrainer des difficultés dans le paiement des loyers professionnels. De plus la crainte des épargnants s’est renforcée suite à l’annonce du Président de la République sur le décalage et l’étalement du paiement des loyers accordé aux TPE. Pourtant, à ce stade-là, l’impact sur les SCPI devrait être mesuré.

Un patrimoine immobilier diversifié permettant de diluer le risque

A la différence de l’immobilier en direct, la structure des SCPI offre une grande mutualisation du risque locatif sur une multitude de locataires. Si elles comptent parmi leurs locataires des hôtels ou des commerces, il faut rappeler que le gros du patrimoine des SCPI de rendement est investi dans de l’immobilier de bureau : c’est donc seulement une minorité de locataires qui devrait rencontrer des difficultés de paiement. La typologie du patrimoine immobilier des SCPI représente également un bouclier efficace contre le risque de vacance locative qui pourrait impacter le dividende distribué.  En sélectionnant de gros immeubles dans les quartiers d’affaires français et européens, les SCPI s’assurent en effet de pouvoir remplacer aisément un locataire défaillant. La diversification géographique des SCPI à l’échelle de la France voir de l’Europe fait aussi office de rempart contre le risque d’impayé. Les maisons de gestions ont pu installer des locataires reconnus aux états financiers solides dans leurs immeubles. Enfin que cela soit la France mais aussi l’Europe, ceux-ci sont prêtes à soutenir massivement l’économie et ses acteurs – les instances de l’UE ayant annoncé des plans de relances économiques de plusieurs centaines de milliards d’euros, ce qui n’avait été jamais été vu depuis la seconde guerre mondiale.

Des locataires reconnus aux états financiers solides

Si la loi d’urgence du 23.03.20 prévoit le report « intégral ou l’étalement du paiement des loyers » pour les TPE, il faut garder à l’esprit que les TPE ne représentent qu’une part très minime du parc locatif des SCPI. Parmi les locataires des SCPI, on retrouve principalement de grands groupes nationaux ou internationaux, des établissements financiers solides et des institutions publiques. Ces « gros locataires » disposent généralement d’une trésorerie importante et peuvent difficilement opposer des difficultés de paiement aux sociétés de gestion.

Dans tous les cas, les éventuelles demandes de report ou d’étalement des loyers seront étudiées à la loupe. A en croire l’association française des sociétés de placement immobilier, les SCPI participeront à l’effort de solidarité national et feront preuve de mansuétude en vers les locataires les plus fragiles mais n’entendent pas céder le moins du monde aux demandes abusives. De plus, les reports ou étalements de loyers seront rattrapés lors du retour à la normale de l’activité et ne devraient donc pas peser de trop sur les rendements annuels des SCPI. A titre d’illustration, Frederic Puzin, Président de Corum L’Épargne, table sur un impact annuel de l’ordre de 5 à 10 % des loyers sur les SCPI Corum et Corum XL. Selon lui, le dividende versé par les deux SCPI devrait s’établir aux alentours de 5.60 % contre 6.25 % en 2019. Une perspective des plus rassurantes pour les épargnants. Rappelons d’ailleurs la résilience historique des investissements en SCPI face à la crise financière de 2008. Elles avaient alors enregistré une honorable performance moyenne de 5.73 % là où les marchés financiers ont enregistré des pertes moyennes de – 42.7 % ! D’autant plus qu’il faut considérer les investissements en SCPI sur le long terme, ce qui permet de lisser les soubresauts passagers du marché.

Dépôt de garantie et RAN, deux leviers à disposition des SCPI pour faire face à la crise

Le RAN ou « report à nouveau » n’est rien d’autre qu’une réserve de trésorerie constituée par les SCPI pour faire face aux aléas économique. Concrètement, le RAN permet aux sociétés de gestion de sécuriser le versement du dividende aux associés et de lisser la performance dans le temps. Dans la conjoncture actuelle, le RAN permettra de compenser d’éventuels étalements de loyer ou d’éponger la vacance locative. Toutefois, rappelons que la grande majorité des SCPI a des locataires stables et solvable et n’aura donc pas à se servir de l’outil du RAN. En dernier recours, les sociétés de gestion peuvent aussi avoir recours à l’encaissement des dépôts de garantie des locataires. Comme l’explique Frédéric Puzin, ses cautions pourraient « servir à couvrir les loyers pendant la période de confinement ». En tout état de cause, les épargnants peuvent être rassurés par la solidité des placements en SCPI qui ont toujours versé du rendement aux détenteurs de parts depuis 30 ans. Comme le rappelle le Président de Corum L’Épargne « avec un scénario catastrophe et 20 % des locataires qui ne paient pas leurs loyers pendant un an, nous pourrions quand même délivrer un rendement de 5 % à nos associés ».