Pourquoi préférer un investissement en SCPI européenne

Encore une année où l’investissement en SCPI est très favorisé par les épargnants et bat son record de collecte. En effet, selon l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier et l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, la collecte de SCPI s'est élevée à 6.1 milliards d'euros sur les 9 premiers mois de cette année 2019. On est donc déjà au-dessus des 5 milliards d'euros de collecte sur les 12 mois de 2018 mais aussi des 6 milliards collectés en 2017, qui était le précédent record.

Si l’on analyse de plus près les types de SCPI investies, on constate que la pierre-papier européenne rencontre ces dernières années un réel succès. Rendement, revenu, valorisation, diversification sont au rendez-vous.

Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?

Si vous décidez d’investir dans une SCPI européenne, vous posséderez des parts dans de l’immobilier locatif qui se situe uniquement en Europe : Allemagne, Royaume-Unis, Italie, Espagne, Irlande, Pologne parmi tant d’autres, avec l’appui d’une société de gestion qui maîtrise parfaitement le marché de l’immobilier local et qui va gérer ces biens, les rechercher, et animer le marché des parts. Vous pourrez alors posséder de l’immobilier en Europe sans aucun souci de gestion, de parler la langue, de passer chez le notaire ou même de connaître le système de législation.

Investir en Europe : une opportunité

Il y a effectivement un attrait grandissant des investisseurs français pour les marchés étrangers. En effet, Il n’y a pas si longtemps, les marchés immobiliers en Iles de France, des régions suffisait à étancher la soif des investisseurs locaux. Désormais les investisseurs institutionnels mais également les fonds de grands publics de types SCPI, investissent de plus en plus en Europe hors la France. Les volumes d’investissement ont été multiplié par six ces 4 dernières années passant de 3,3 milliards à 19 milliards d’euros, près de 35% des investissements réalisés par les fonds grands public français ont été placés hors de France ce qui est une proportion inédite. Cette tendance devrait se maintenir dans les prochaines années, les gérants de fonds souhaitant continuer une diversification géographique apprécié des investisseurs et des épargnants. Investir à l’étranger c’est l’opportunité pour les investisseurs français d’accéder à des marchés plus profonds, de rester sélectif sur la qualité intra sec des actifs. A noter également l’absence de risque de change en zone euro, même si la gouvernance de la communauté européennes peut s’améliorer, les pays de la zone euro partage des règles budgétaire qui rassure les investisseurs.

Le marché immobilier Français étant devenu trop étroit, les investisseurs se tourne vers l’immobilier de la zone euro. On y trouve un marché immobilier plus attractif et l’on peut jouer des cycles immobiliers et économique qui ne sont pas toujours synchrone. Les taux d’intérêt sont faibles et cela permet de diversifier le patrimoine des SCPI française avec une gamme de plusieurs fonds. De grandes métropoles européennes sécurisent le rendement des SCPI, par exemple les grandes villes allemandes comme Berlin, Frankfort et Munich ou les fondamentaux immobilier sont très bien orientés. L’économie Allemande étant très robuste et la plus résiliente d’Europe, son marché immobilier tertiaire est deux fois supérieur à celui de la France. Dans une optique de diversification, ce marché est très intéressant. Il y a aussi des avantages techniques, les beaux en Allemagne sont plus longs qu’en France. Les entreprises allemandes ont une culture de l’engagement long et des beaux de quinze, vingt ans sont monnaie courante ce qui est une bénédiction pour les investisseurs long terme. On trouve également des marchés opportunistes en Europe du sud comme les achats de bureaux à Madrid et Milan qui séduisent fortement les investisseurs. Tout cela permet d’accéder à des locataires de renoms qui existe en France mais aussi en Europe et donc d’agrandir le périmètre.

Les avantages des SCPI Européennes

Comme évoqué précédemment, les SCPI européennes permettent de profiter du faible ticket d’entrée et de l’attractivité des marchés immobiliers en Europe avec les avantages des SCPI classiques que l’on connait. Elles conviennent parfaitement aux investisseurs français qui sont encore frileux d’investir dans un pays étranger, mais qui souhaite profiter de la croissance des pays européens.

Le premier avantage est bien évidemment la mutualisation du risque. En effet, la SCPI européenne possède un parc immobilier diversifié dans plusieurs pays différents et subit alors un risque amoindri en cas de crise. On observe une diversification tant par le fond que par la forme, avec des SCPI qui investissent dans de l’immobilier de commerce, de bureau, d’hôtellerie, de santé … dans toute l’Europe ce qui permet encore une fois de diminuer les risques.

L’avantage le plus important est bien sur la fiscalité très avantageuse. Contrairement au SCPI Française, les revenus fonciers que génère la SCPI européenne n’est pas assujetti aux prélèvements sociaux de 17,2%. Les revenus français étranger sont payés à la source par la SCPI. Par conséquent le nouveau calcul est votre tranche marginale d’imposition moins votre taux moyen d’imposition qui revient à baisser de moitié votre impôt à payer.

En 2018, le rendement des SCPI européennes était entre 4 et 6%, ce qui est intéressant par rapport au risque plutôt faible que l’on peut avoir sur ce type de produit. C’est un bon compromis entre le couple rendement/risque.

Ainsi, les associés de ce type d’SCPI n’ont pas besoin de se déplacer pour gérer de l’immobilier hors de la France.

Exemples de SCPI européennes de rendement

CORUM XL : Créée en 2016 par la société de gestion Corum Asset Management, sa stratégie est la diversification et profiter de l’opportunité qu’offre les marchés immobiliers européens, elle est aussi la première SCPI à investir dans l’immobilier hors zone euro, en bureaux aussi bien qu’en commerce. Elle a de nombreux atouts, son rendement de 7,91% en 2018 est l’un des meilleurs du marché et son taux d’occupation flirte avec les 100%.

NOVAPIERRE ALLEMAGNE : Créée en 2012 par la société de gestion Paref, elle est investie uniquement dans l’immobilier commercial en Allemagne, 1^ère économie européenne. Elle connait un très grand succès depuis sa création puisque les épargnants sont confiants quant à la pérennité économique, la régularité et la stabilité de l’Allemagne.