Pourquoi investir sur le long-terme?

En termes de placement, la règle qui prévaut est d’effectuer des placements sur plusieurs années, l’intérêt étant double : profiter d’une plus value et bénéficier d’un rendement financier significatif.

Rappel sur les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier sont des placements financiers immobiliers qui respectent le contexte actuel d’instabilité des marchés financiers. Leur premier avantage est qu’elles sont gérées par des sociétés dédiées, qui se chargent de collecter les fonds auprès des investisseurs (institutionnels, particuliers). Ces fonds collectés, seront alloués selon la stratégie patrimoniale préalablement définie. Leur deuxième avantage est qu’elles offrent de meilleurs rendements lorsqu’elles sont investies à long terme.

Dans les sections ci-dessous, nous mettrons en lumière deux catégories de SCPI : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement, et l’intérêt de garder ces placements sur un horizon long.

Les SCPI fiscales

Ce sont des SCPI qui répondent à un objectif de défiscalisation. Les fonds collectés pour ce type de SCPI, sont majoritairement alloués aux locaux d’habitations, neufs ou nécessitant une réhabilitation.

On distingue principalement 3 catégories de SCPI fiscales : les SCPI Déficit foncier, les SCPI Malraux et les SCPI Pinel.

• Les SCPI Pinel : concrètement, ce sont des SCPI qui permettent à son propriétaire (et non au locataire), de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de location. Pour une durée de location égale à 6 ans, le propriétaire bénéficie d’une réduction de 12 % dans la limite de 36 000 euros. Pour une durée de location de 9 ans, la réduction d’impôt monte à 18 % dans la limite de 54 000 euros. Enfin, pour une durée de location de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21 % dans la limite de 63 000 euros. 

Les avantages fiscaux accordés sont limités à 300 000 euros annuel. 

• Les SCPI Malraux : Comme les SCPI précédentes, elles permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts. Contrairement aux SCPI précédentes, celles-ci achètent et réhabilitent des habitations localisées dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et passager. Il s’en suit la mise en location durant 9 ans.

Cet horizon d’investissement certes long mais présente des avantages divers: une défiscalisation de 18 % jusqu’à 30 000 euros, des rendements élevés et des placements moins risqués. Il est conseillé aux détenteurs des SCPI Malraux de conserver leurs parts pendant 15 ans, car ces SCPI ne sont pas très liquides et toute volonté de revente en dessous de la durée conseillée peut s’avérer difficile.

• En terme de fiscalité, plus la durée de détention est longue plus elle est intéressante.

D’abord, sur le plan des prélèvements sociaux, les détenteurs des SCPI Malraux bénéficient d’un abattement en fonction de la durée de détention des parts Malraux : de la sixième année  à la vingt-et-unième année de détention, il est possible de bénéficier d’un abattement de 1,65%. De la vingt-troisième année à la trentième année de détention, le pourcentage passe à 9 % d’abattement annuel.

Puis en termes d’impôts sur le revenu, il est également possible de bénéficier d’abattement annuel selon la durée de détention. Ainsi,  de la sixième année à la vingt et unième année de détention, l’abattement appliqué sur l’impôt sur le revenu est de 6 %, et jusqu’à la deuxième année de détention, ce taux passe à 4%.

Concrètement, voyons ensemble ce qu’il en est en terme de prélèvements sociaux et d’impôt sur le revenu.

• Prenons pour exemple une personne célibataire qui a une TMI de 30 %, un impôt sur le revenu de 9 300€ et un revenu brut global de 50 025€. 

Si cette personne investit 30 000 euros en SCPI Malraux, et souhaite connaître son montant d’impôt déductible, alors elle devra faire ce calcul simple suivant :

(30 000 X 8% de frais de collecte) X (66% de la quote part  de travaux X 26% du taux du régime fiscal Malraux).

Les SCPI de rendement au sein d'un contrat d'assurance-vie

Certains épargnants soucieux de la transmission de leur patrimoine et de la volonté d’accroitre leur patrimoine, optent pour l’intégration des SCPI au sein de contrat d’assurance vie.

Il est essentiel de retenir trois points majeurs dans le cas des contrats d’assurance vie:

• Le premier point est que la fiscalité (hors prélèvements sociaux sur les fonds euros) s’applique uniquement en cas de rachat. 
• Le deuxième point est que la fiscalité applicable est dégressive en fonction de l’âge du contrat, et pour les versements réalisés avant le 27/09/2017.
• Le dernier point est que seulement une partie du retrait effectué est exonérée de taxation, puisque qu’on suppose qu’il n’y a pas que les intérêts qui sont retirés, mais qu’il y a également du capital.

Comme dans la section précédente, plus l’horizon d’investissement est long, plus l’investissement est rentable. Voyons l’exemple ci-dessus :

• Supposons une personne versant une prime nette de 200 000 euros sur son contrat d’assurance vie. Le rendement attendu sur ce contrat d’assurance vie est de 5% sur la première année, et au cours de la même année, un rachat de 10 000 euros est effectué.

La partie des intérêts imposables sera alors de : 

((10 000/ 210 000) X 10 000) = 476,19.

En fonction de la tranche d’imposition à laquelle nous appartenons, le montant d’impôt à payer est simple à calculer.

Si nous supposons que la personne décrite ci-dessus appartient à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à 45%, alors le montant d’impôt qu’elle doit payer est de : 45% X 476,19€ =  214,29€

• A présent, mesurons l’impact fiscal sur un placement pendant 10 ans: 

Nous supposons que les intérêts versés seront fiscalisés à un taux de prélèvement unique de 12,80%. Si l’on fait le cumul de la fiscalité appliquée dans un contrat d’assurance vie, alors le montant d’impôts payés durant les 10 années est faible.

En effet, il est de seulement 1 056 euros si le montant investi est de 100 000, et qu’il y a eu de retrait de 4 000 euros, pour une TMI à 41 %, et un taux de rendement à 4 %. 

Tandis que si le même montant d’investissement avait été réalisé sur un compte titre, alors la fiscalité aurait été de 10 240 euros pour la même durée d’investissement.