Pourquoi les banques restent-elles réticentes à prêter pour de la SCPI malgré la qualité du placement ?
INVESTIR-EN-SCPI | 3 min. de lecture
Le positionnement des banques vis-à-vis des SCPI demeure parfois difficile à cerner pour un investisseur en quête d'un financement. En effet, la SCPI a fait ses preuves : elle développe un très bon rendement en ce temps de morosité financière (entre 5 et 6%) et son couple rendement/risque est très intéressant puisque la mutualisation des loyers en fait un placement sûr.
Dans cette optique, le particulier a tout droit de se demander pourquoi sa banque hésite à le suivre lorsqu'il veut lui-même profiter de cette manne. Parmi les questions que l'on peut se poser alors, il y a notamment celle-ci : la SCPI aurait-elle un vice caché que connaîtrait notre banquier et pas nous et qui le ferait hésiter à nous accompagner sur ce projet ? Que nenni, le refus est généralement bien plus stratégique !
On l'a dit : trouver un financement pour investir en SCPI peut tenir du casse-tête. Pourtant investir à crédit est en général très intéressant pour l'investisseur (surtout en ce moment) puisqu'il bénéficiera de l'effet de levier de ce crédit face aux loyers reçus (utilisation du différentiel entre le taux d'emprunt obtenu et le taux de rendement de la SCPI) Comme dans tout investissement immobilier, les intérêts d'emprunts sont déductibles des impôts.
Essayez donc de vous tourner directement vers votre banquier pour obtenir de tels avantages et il vous répondra parfois d'une grimace. À nuancer tout de même, votre conseiller se précipitera potentiellement pour vous signer le crédit, pour peu que vous choisissiez la SCPI de sa banque… Chantage me direz-vous ? Pas loin. Il faut savoir que ces SCPI gérées par les banques affichent en général des rendements moindres face aux SCPI dont la gestion est assurée par un «pure player» dont c'est le coeur de métier, même si certaines tirent tout de même leur épingle du jeu sur la Place comme la SCPI Elysées Pierre du groupe HSBC.
Certaines banques accepteront de vous financer en SCPI avec une contrepartie (domiciliation de vos revenus, nantissement d'épargne chez elle). Contraignant et parfois peu rentable.
Pourquoi de telles difficultés à financer son acquisition en pierre papier ?
Première piste d'explication d'un tel refus : les prêts pour la SCPI sont en général plus courts ou moins importants que les prêts pour de l'immobilier classique, moins de marge à prévoir donc pour la banque. On comprend en partie sa réticence. D'autant plus qu'il n'est pas rare de voir les souscripteurs rembourser leur crédit avec anticipation, à cause de la baisse des intérêts d'emprunts dans les mensualités et donc la baisse des sommes déductibles. Financer à crédit une souscription en SCPI inférieure à 25 000 € environ est quasiment impossible pour toutes ces raisons.
Deuxième réticence : le placement en SCPI demeure encore méconnu par certains conseillers bancaires, ce qui peut les rendre frileux... une deuxième réticence très (trop ?) simple, qui peut paraître naïve mais pourtant bien réelle.
Ensuite, les placements financiers sont très rarement propices à un investissement à crédit, les banques s'y refusent. L'immobilier, quant à lui ,jouit en France d'une bonne réputation auprès des banques, c'est pour cela que les SCPI sont finançables à crédit. Néanmoins elles restent très proches de placements financiers purs ce qui rend les banquiers tatillons.
Lorsque vous achetez un bien immobilier classique à crédit, la banque se repose généralement sur une garantie hypothécaire du bien. Cette solution est inapplicable aux SCPI et un simple nantissement des parts de SCPI est toujours considéré comme une garantie insuffisante. S l'on veut rentrer dans le technique, votre créance auprès de la banque pour de la SCPI ne pourra être titrisée par celle-ci et restera donc inscrite à son bilan, or la banque doit désormais (depuis les différentes crises économiques) disposer d'un certain montant de fonds propres dans son bilan.
Alors, impossible le financement à crédit des SCPI ?
Heureusement non ! Il existe différentes façons de se voir accorder un prêt pour des parts de SCPI. Bien entendu, ces techniques ne vous dispensent en rien d'avoir un bon dossier bancaire. Sachez que si vous possédez un patrimoine «correct» (résidence principale, liquidités et livrets d'épargne conséquents), c'est-à-dire supérieur ou égal à la valeur de votre crédit pour de la SCPI, vous pourrez en général bénéficier pour votre prêt de la garantie crédit logement et donc d'un taux plus intéressant.
Ensuite, il existe certaines banques bien au fait de ce placement, telles le Crédit Foncier.
Ces banques spécialisées ne demanderont pas de domiciliation de votre salaire ni l'investissement dans l'un des produits financiers de leur maison. Il est aussi possible d'utiliser les services d'un courtier.
Il vous reste aussi l'option d'écouter votre cher banquier et de souscrire à sa SCPI. Lui y gagnera une belle commission, et avec un peu de chance votre banque sera relativement compétente dans la gestion de sa SCPI.
Enfin, sachez qu'un conseiller en gestion de patrimoine indépendant peut vous aider à négocier auprès de ces banques spécialisées pour votre financement et ainsi obtenir un taux intéressant pour votre crédit.
