Pourquoi investir en SCPI ? Réponses
INVESTIR-EN-SCPI | 13 min. de lecture
Définition d'une SCPI
Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des produits d’investissement ayant comme sous-jacent des actifs immobiliers locatifs.
La société de gestion, qui gère la SCPI, va collecter des fonds auprès d'investisseurs privés. Elle procèdera ensuite à une sélection d'actifs en accord avec la stratégie d’investissement établie dans les statuts de la SCPI.
Les types de SCPI
Les SCPI de rendement investissent dans l’immobilier d’entreprise :
- Bureaux ;
- Locaux d’activités ;
- Commerces ;
- Entrepôts.
Les SCPI fiscales investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation :
- Biens en VEFA ;
- Biens avec travaux ;
- Biens classés.
On retrouve, dans les SCPI de rendement, 31 SCPI à capital fixe et 54 SCPI à capital variable.
La SCPI à capital fixe
Une SCPI à capital fixe signifie que le capital fixé à l'origine dans les statuts ne pourra pas varier en permanence. La création de nouvelles parts se fera donc par augmentations de capital successives. Une SCPI à capital fixe signifie que le capital fixé à l'origine dans les statuts ne pourra pas varier en permanence.
Lors d'une augmentation de capital de la SCPI, les parts nouvellement créées peuvent être librement acquises sur le marché primaire à un prix fixé par la société de gestion. En dehors de ces augmentations de capital, si un acheteur veut souscrire des parts, il devra trouver des vendeurs sur le marché secondaire à un prix d'exécution.
La SCPI à capital variable
Dans une SCPI à capital variable, le montant du capital statutaire est plafonné. Ce capital sera susceptible d'augmenter suite à une décision d'Assemblée Générale Extraordinaire. Tant que le plafond n'est pas atteint, toute personne peut devenir associé(e) au prix de souscription accordé par la société de gestion.
Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment sur le marché primaire à la valeur de retrait. Ces parts seront compensées par l'émission de nouvelles parts. Le prix de souscription est déterminé par la société de gestion dans la limite de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Ce qui signifie qu’un expert vient régulièrement effectuer une valorisation des actifs de la SCPI afin que le prix de la souscription corresponde à ce ratio de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution du patrimoine immobilier de la SCPI.
Si l'émission de nouvelles parts ne parvient pas à compenser les reventes de parts, un fonds de remboursement sera mis en place par la SCPI et, à défaut, les actifs seront revendus.
Nous recommandons très vivement les SCPI à capital variable pour leurs opportunités et leurs flexibilités. De plus, le marché secondaire facilite la vie des associés contrairement au marché primaire.
L’investissement en SCPI consiste à acheter des parts d’un parc immobilier géré par une société de gestion contrôlée elle-même par l’Autorité des Marchés Financiers. Les biens loués peuvent être des crèches, des bureaux, des hôtels, des tours à la Défense, des résidences séniors, des entrepôts, des commerces, etc. Ce sont des baux commerciaux (pas de trêve hivernale) pour des biens soit en France soit à l’étranger.
But de la SCPI : des revenus locatifs sans contrainte de gestion
Le principal point négatif est que les frais de sortie s'élèvent en moyenne entre 10 et 12% et s’expliquent notamment par le fait que l’on ne paye pas de frais de notaire ou d’agence. Il faut attendre environ 8 ans pour que ce soit une bonne opération.
Une SCPI est cadrée par l’Autorité des Marchés Financiers. Celle-ci mandate un expert indépendant (changeant minimum tous les 5 ans) qui valorise le patrimoine de la SCPI. Si la valeur du patrimoine augmente ou diminue de 10%, la SCPI doit réévaluer son patrimoine et donc le faire savoir aux investisseurs (notamment par un bulletin trimestriel d’information et un rapport annuel).
L’investissement est donc encadré et bien suivi. Vous n’avez pas de frais de notaire/agence, de frais de gestion ni de trésorerie à provisionner. En revanche, les frais de sortie avoisinent 10% (mais sont connus à l’avance). C’est donc un investissement que nous conseillons pour une durée minimale de 8-10 ans.
En cas de coup dur, les parts de SCPI se revendent rapidement (aujourd’hui c’est en moyenne entre 15 jours et un mois).
Reste à choisir là ou les SCPI sur lesquelles investir. Il faut savoir que les SCPI sont réparties en France, en Europe et bientôt dans le monde. Certaines sont anciennes et assez imposantes (dépassant le milliard de capitalisation) et certaines plus récentes et dynamiques. D’autres sont en restructuration et annoncent de bons espoirs de revalorisation. En fonction de ces critères on va faire un choix et ce choix dépend de votre profil.
Comme nous cherchons à éviter une imposition sur les revenus fonciers nous nous orientons plus sur des SCPI européennes afin de limiter cet impact.
Un investissement accessible
Cet investissement est accessible. Certaines SCPI peuvent être souscrites à partir d’une part, ce qui permet à tout le monde de devenir titulaire de part de SCPI et commencer à se constituer un patrimoine.
Un investissement piloté
En effet, cet investissement ne nécessite aucune compétence de gestion de la part de l’investisseur. C’est la société de gestion qui détient le parc immobilier qui gère et dresse les stratégies d’investissements pour agrandir le parc. En somme, le titulaire de part de SCPI, n’a aucun rapport direct avec un quelconque locataire.
Un placement surveillé
Ce placement est contrôlé. En effet, les sociétés de gestion doivent faire l’objet d’un agrément par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). L’AMF est une autorité administrative indépendante qui régule le secteur financier. C’est donc une réelle garantie pour l’investisseur.
La mutualisation des risques
C’est le gros point fort de cet investissement. En effet le principal risque pour un particulier qui souhaiterait faire de l’immobilier locatif est l’absence de locataires. En toute logique l’absence de locataires prive, l’investisseur de tout rendement. En SCPI, ce risque est dilué par le nombre de biens dans le parc immobilier et le nombre d’investisseurs.
La rentabilité de l’investissement
Cet investissement est rentable et ne connaît pas forcément les spéculations qui ont pu exister par rapport aux immeubles d’habitation ces quinze dernières années. Ce placement semble demeurer sûr et prospère.
La SCPI est un bon moyen d’investir pour toute personne qui souhaite avoir des revenus locatifs sans forcément, gérer cet investissement.
Quelques définitions à clarifier pour mieux comprendre la SCPI
- Report à nouveau : Terme comptable désignant le montant des réserves de distribution d'une SCPI. C'est une provision permettant de faire face aux aléas locatifs (baisse des loyers, vacances locatives, etc.) et de pérenniser le dividende versé aux associés. Exprimé en jours, il permet de savoir combien de jours la SCPI peut verser un loyer sans baisser le rendement dans l’hypothèse où les locataires ne payent plus (c’est très théorique car cela signifierait que sur 10 à 100 biens, selon les SCPI, aucun locataire ne verserait son loyer).
- Délai de jouissance ou délai de carence : Après investissement cela représente le temps avant de toucher ses premiers loyers. On compte généralement entre 4 et 6 mois. Cela se justifie car les liquidités doivent être placées avant de pouvoir générer des revenus. C’est une mesure qui vise à protéger aussi les associés possédant déjà des parts.
- Taux d’occupation financier : Il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée.
- Frais de sortie ou commission de souscription : Calculée sur le prix de la part, la commission de souscription est toujours versée par l’acheteur à la société de gestion. Variant entre 5% et 12% du montant souscrit, cette commission permet de rémunérer la société de gestion. Elle varie selon que la SCPI soit à capital variable ou à capital fixe.
Une société de gestion spécialisée
L'AMF, Autorité des Marchés Financiers, contrôle la bonne gérance des SCPI. Dans le cas contraire, elle prendra la décision de leur retirer l'agrément AMF. Les SCPI ont pour rôle de collecter les fonds des investisseurs, sélectionner les biens immobiliers, les acheter, gérer les biens et la location, collecter les loyers, les reverser aux associés. L'avantage pour les investisseurs est d'obtenir une totale absence de gestion. L'investisseur n'aura même pas à se soucier de payer la taxe foncière ni à passer chez le notaire.
Les obligations de la SCPI
Conseil de surveillance
Il a pour rôle de représenter les associés lors de l'Assemblée Générale, elle contrôle les activités de la SCPI sans assurer aucune gestion. Cela aboutira à la rédaction du rapport annuel.
Assemblée Générale
Elle est composée des associés et se tient chaque année. Le but est d'élire, d’énoncer et de modifier les statuts de la SCPI. L'Assemblée Générale participe à l'élaboration de la stratégie d'investissement de la SCPI.
Commissaire aux comptes
Il est élu pour une durée de 6 ans, il vérifie et atteste que les documents comptables émis par la société soient sincères et réguliers.
Expert immobilier
Son rôle est de déterminer la valeur vénale du parc immobilier chaque année. Sa candidature doit obtenir l'aval de l'Assemblée Générale et de l'AMF. Son mandat aura une durée de 5 ans. Il devra prouver sa totalement indépendance vis à vis de la société de gestion.
L’attractivité des SCPI est croissante sur le marché des investissements financiers. Les SCPI sont nées dans les années 1970 et le marché a commencé à prendre son essor et à se réglementer au début des années 2000. La capitalisation des SCPI s’est multipliée par 5 en 16 ans. En 2000 la capitalisation des SCPI était d’environ 8 milliards d’euros, elle est passé 43,5 milliard en 2016.
Les parcs immobiliers sont principalement des bureaux ou des commerces, et éventuellement des établissements spécialisés, dans la santé par exemple.
Plusieurs formes de SCPI
Il existe plusieurs formes de SCPI, de part leur identité juridique et de part leur objectif d’investissement. On distingue dans un premier temps les SCPI fiscales et les SCPI de rendement. Les diverses lois immobilières qui permettent d’obtenir une réduction d’impôt peuvent se décliner sous forme de SCPI. On retrouvera ainsi des SCPI Malraux, Robien, déficit foncier, Duflot, Pinel, etc. Comme leur nom l’indique, elles permettent d’investir dans des parcs immobiliers éligibles à la loi concernée et de bénéficier de l’économie d’impôt relative à la dite loi.
Les SCPI de rendement ont pour seul objectif d’avoir une rentabilité sur investissement et de bénéficier éventuellement de la revalorisation de la part. On distingue les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Une SCPI à capital variable verra sa capitalisation augmenter lors des nouvelles souscriptions si la demande d’achat de nouvelles parts est supérieure à l’offre de revente. Juridiquement le prix de part des SCPI à capital variable est déterminé selon une valeur d’expertise, le prix de part doit être situé à plus ou moins 10% de la valeur déterminée par l’expert. Les SCPI à capital fixe ont par définition un capital qui ne varie pas en fonction des souscriptions. Le nombre de part est donc fixe et le prix est déterminé en fonction de l’offre et de la demande.
L’acquisition à crédit de part de SCPI
Le modèle d’achat de part de SCPI à crédit est mieux adapté à l’achat de part de SCPI de rendement à capital variable. En effet, ces SCPI bénéficient d’une stabilité tant au niveau des rendements que du prix de la part. De manière analogue à l’investissement dans l’immobilier, les loyers serviront à rembourser en partie les mensualités de crédits. Avec une réelle attractivité des taux d’emprunts, l’achat de ses parts pourra être revendu au terme du crédit ou bien même avant le terme. Les parts alors acquises auront une valeur nettement supérieure à l’effort d’épargne fourni pour acquérir les parts (l’effort d ‘épargne est la différence entre la mensualité de crédit et le rendement du loyer net de fiscalité). Il y a également la possibilité de garder ses parts au terme du crédit pour pouvoir bénéficier des loyers et ainsi recevoir des compléments de revenus. Cela est un excellent investissement pour pouvoir préparer sa retraite.
La pierre-papier : Un investissement ayant beaucoup de souplesse
Ceci étant, bon nombre d'investisseurs se tournent vers la pierre-papier, car sans aucun doute très attirés par cette souplesse. En effet, la gestion directe d'un investissement locatif classique demande du temps, beaucoup de rigueur et surtout impose une évolution aléatoire de son effort d'épargne, c'est-à-dire le delta entre d'un côté les recettes locatives et de l'autre, les charges diverses, la mensualité de crédit et la fiscalité.
Cependant, il reste toujours un certain nombre d'irrésistibles investisseurs qui ne se tourneront jamais vers la SCPI, pour plusieurs raisons. La première souvent évoquée, la délégation de gestion, la deuxième, la peur de la bulle financière, et troisième raison, une mauvaise appréciation de sa rentabilité.
Répondons efficacement à ces 3 objections :
- Aucun ne pourrait gérer facilement un parc immobilier réparti sur plusieurs villes voire plusieurs pays, tout en devant rendre des comptes dans les moindres détails à l'AMF et à des milliers d'associés ;
- Aucun placement n'est véritablement à l'abri d'un retournement de marché, mais au moins la SCPI étant composée d'immobilier non coté et étant soumise au contrôle strict et permanent de l'AMF, et sous réserve de la qualité de l'emplacement de ses actifs, elle ne semble pas être le premier placement en souffrance en cas de difficultés systémiques ;
- Si l'on n'arrive pas à comprendre la rentabilité d'une SCPI durant toute la phase locative, voici comment être plus clair : les revenus d'une SCPI ont pour seule charge, leur incidence fiscale.
SCPI : Adaptable selon les différents profils
La SCPI s'adresse de par sa simplicité à tout type de profil ; que ce soit le jeune cadre qui veut se lancer dans un placement moins risqué et plus transparent à moindre coût, ou le profil plus patrimonial qui souhaite diversifier ses placements immobiliers. Ce dernier (on le constate en répondant aux 3 objections précédentes) a une véritable opportunité d'obtenir une rentabilité optimisée notamment en utilisant d'éventuels déficits sur son immobilier classique pour amoindrir la fiscalité sur les revenus de sa SCPI. En d'autres termes, il optimise ses revenus locatifs en se servant de la SCPI comme complément.
La SCPI permet réellement d'optimiser ses placements immobiliers, à condition de ne pas l'opposer à l'investissement en direct mais plutôt à associer ces 2 points déterminants d'une stratégie patrimoniale globale.
Les avantages et inconvénients de SCPI par rapport à de l’immobilier en direct
La principale différence entre ces deux formes d’investissements est que dans un cas, une personne détiendra 100% d’un bien et dans l’autre son investissement sera réalisé sur l’ensemble du par cet sera propriétaire de parts au prorata du montant de son investissement.
La première conséquence est que le fait d’avoir son bien permet d’avoir de l’affect. Il est facile de voir son investissement et généralement un rendement brut plus élevé qu’avec les SCPI. En conséquence le propriétaire est 100% dépendant de la réussite de sa location : en cas de problème ou de charges cela s’impute directement sur les loyers perçus.
Avec les SCPI on parle d’un rendement net il faut donc pour les comparer déduire toutes les charges du bien en direct avant de rapprocher ces chiffres. L’autre conséquence est que l’investisseur est propriétaire de parts, il peut savoir l’emplacement des biens immobiliers mais il sera plus compliqué de « palper » son investissement.
En revanche un point fort est que le revenu est beaucoup plus stable qu’avec un bien immobilier. Le fait d’être net de charges permet sur un horizon d’investissement long, de se rapprocher de la rentabilité des biens en directs (avec un tel horizon des charges moins récurrentes apparaissent comme des travaux lourds, ravalement…).
Dernières différences, les SCPI seront plus flexibles qu’un appartement en direct. C'est dans le sens où les montants peuvent être ajustés plus facilement en fonction du prix de part. Cependant la gestion d’un appartement en direct peut être adaptée suivant les besoins du propriétaire (le passer en meublé, ne pas le louer pendant quelques temps, faire du déficit foncier…).
En conclusion, il faut bien comprendre que les SCPI sont une forme d’immobilier complètement différente de l’investissement en direct. Cela peut le compléter pour certaines personnes qui souhaitent augmenter leur patrimoine immobilier sans gestion. Cela peut aussi être une alternative à un investissement classique puisque l’on retrouve dans tous les cas les traits d’investissements immobiliers.
Le démembrement : avantages et fiscalité
Si vous avez un enfant à charge qui suit des études supérieures dans le secteur privé, une stratégie viable peut vous permettre de gommer l’imposition au titre de cette charge. Pour rappel, il est possible de déduire une pension alimentaire dans la limite de 5 738€ par enfant.
Toutefois, vous le savez bien, le coût des études et des dépenses quotidiennes de votre enfant majeur dépassent largement ce plafond. Il existe à ce jour une stratégie qui vous permettra de pallier à ce problème. Les parts de SCPI, au même titre que d’autres actifs immobiliers, sont également concernées par le démembrement. Suivant le même fonctionnement, les parts peuvent être divisées entre la nue-propriété et l’usufruit. Le propriétaire de la nue-propriété recevra en propriété les parts de l’usufruit une fois la période préalablement établie passée.
Donation d’usufruit temporaire : Principe
L’objectif est d’acquérir des parts de SCPI et d’effectuer une donation de l’usufruit temporaire à votre enfant. Dès lors, le but est principalement économique/alimentaire. L’usufruit ne peut pas être viager, il doit être fixé à l’avance en fonction de la durée de besoin de votre enfant, la durée doit donc être certaine. La donation prenant fin à date certaine vous récupérerez la pleine jouissance des parts à l’extinction automatique de l’usufruit.
Donation d’usufruit temporaire : conséquences fiscales
Cette stratégie ne comporte aucun risque dans les cas ci-après :
- Enfant majeur étudiant ;
- Enfant au chômage ;
- Enfant qui démarre dans la vie.
Il n’y a pas d’abus de droit et vous avez pleinement la possibilité de choisir la voie la moins fiscalisée pour aider votre enfant dans le besoin. Cette donation engendrera une diminution des revenus imposables du donateur. En donnant l’usufruit de parts de SCPI qui génère des revenus fonciers, vous pour pourrez gommer l’imposition au titre de ces revenus.
Par ailleurs, la valeur en pleine propriété desdites parts n’entrera pas dans l’assiette taxable de l’IFI, car vous serez nu propriétaire. Aussi, cette stratégie est doublement efficiente pour des contribuables redevables de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la fortune immobilière.
Donation d’usufruit temporaire : Avantages
- Evaluation de l’usufruit temporaire : 23% par période de 10 ans ;
- Allègement de l’imposition tant au titre de l’IR que de l’IFI ;
- Transmettre des revenus réguliers au donataire ;
- Reprise du pouvoir sur le bien à l’extinction de l’usufruit.
En d’autres termes, la donation d’usufruit temporaire confère de nombreux avantages mais cette stratégie convient à une catégorie d’investisseurs particulière.
