Pourquoi investir en SCPI avec une SCI familiale ?

Pour inclure de la pierre-papier dans votre portefeuille et profiter de multiples avantages sur plusieurs aspects, songez à investir dans les SCPI à travers une SCI familiale.

Le principe de la SCI : deux individus ou plus, d’une même famille, s’associent pour la création de ladite société, et cette dernière peut gérer à la fois de l’immobilier physique que de la pierre-papier telle que les SCPI. Les associés auront la possibilité de bénéficier de tous les avantages de l’immobilier en souscrivant à des parts de SCI : c’est cette dernière qui gère les SCPI et qui en est propriétaire.

Ce montage est destiné à ceux qui ont pour objectif de souscrire à un nombre de parts limité, avec la liberté de les revendre à tout moment. Quoi qu’il en soit, l’horizon d’investissement recommandé est de plus de 10 ans, comme dans le cas de la souscription en direct, c’est-à-dire en investissant en tant que personne physique et non morale. Ce montage revêt de multiples points forts et ceux-ci sont d’ordre juridique, patrimonial et fiscal.

Les avantages juridiques

La SCI offre un cadre juridique particulièrement intéressant en raison de la responsabilité indéfinie et solidaire des associés. Le patrimoine personnel de ces derniers n'est pas engagé du fait de cette forme sociétale.

La SCI dispose de la personnalité morale, c’est-à-dire qu’en cas de difficulté financière, seul son passif social est affecté. En d’autres termes, la SCI dispose du patrimoine qui lui est propre. En cas d‘éventuel litige, les créanciers intentent en premier lieu une action contre la SCI, avant de se tourner vers les associés en cas d’échec éventuel.

La SCI se distingue également par la gestion simplifiée de son patrimoine. Rappelons qu’un des membres de la famille, lui-même associé au sein de la société, est élu gérant par vote au cours d’une assemblée générale. La SCI ne nécessite pas de capital social, et l’acquisition des SCPI se fait par le biais d’un crédit souscrit auprès d’un établissement bancaire, suivant des conditions allégées. Il est en effet plus facile de réunir les capitaux grâce à cette forme sociétale. Toujours est-il que les associés ont aussi le choix de réaliser l'acquisition via leur propre apport.

Rappelons que le financement à crédit est particulièrement intéressant du fait de l’effet de levier qui est répercuté sur la quote-part de chaque associé.

Autre avantage juridique : la cession des parts sociales est facilitée, en plus d’une sortie d’investissement peu contraignante.

Les associés ont alors le choix de percevoir individuellement les dividendes ou de les conserver au sein de la SCI. La flexibilité de la gestion se révèle plus avantageuse grâce aux statuts, à travers lesquels les associés peuvent définir les règles de fonctionnement, de répartition des revenus et de transmission du patrimoine.

Les avantages patrimoniaux

Les avantages d’un investissement SCPI au sein d’une SCI sont également d’ordre patrimonial, par exemple au niveau de la succession et afin d’anticiper les tensions éventuelles liées à l’indivision. La transmission peut être réalisée par donation en tirant profit du renouvellement des abattements tous les 15 ans.

Il est également possible d’opter pour la gestion en pleine propriété ou en démembrement, mais aussi pour celle en pleine propriété. La gestion des parts de SCI pleine propriété : chaque associé touche des dividendes immédiats de la SCPI (ou en différé, selon les dispositions décidées par les associés).

En ce qui concerne la gestion en démembrement, la vigilance est de mise. Attention, en effet, à ne pas souscrire directement à des parts de SCPI en usufruit ou en nue-propriété. Il est plutôt question de démembrer les parts de SCI, dont l’usufruit sera joui par les parents et la nue-propriété par les enfants. Les parents usufruitiers seront les seuls à percevoir les dividendes, et ce n’est qu’à leur décès que les enfants nus-propriétaires acquièrent la pleine propriété des parts de la SCI démembrée, en percevant à leur tour les dividendes de la SCPI. Les avantages de ce montage : une assiette imposable plus faible en ce qu’il s’agit des droits de succession et ce, grâce au barème de démembrement qui tient compte de l’âge de l’usufruitier.

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Les avantages fiscaux

La SCI propose deux options : celle-ci peut être fiscalement transparente, c’est-à-dire que les associés sont assujettis à l’IR), ou choisir l’imposition à l’IS (impôt sur les sociétés). Ce, en ce qui concerne les revenus fonciers perçus par la SCI. En bref, le choix du régime fiscal dépend de plusieurs paramètres, tels que le nombre d'associés et le montant des revenus fonciers.

Les avantages fiscaux résident également dans la cession des parts de la SCI, suivant le régime d’imposition de la plus-value qui s’applique :

- La plus-value immobilière des personnes physiques dans le cas de la fiscalité transparente, et donc l’imposition à l’IR

- La plus-value sur les valeurs mobilières pour les personnes morales dans le cas de l’imposition à l’IS

En conclusion, intégrer des SCPI dans un portefeuille d'investissement par le biais d'une SCI familiale présente des avantages significatifs. Sur le plan juridique, elle offre une structure flexible et sécurisante pour les associés, limitant leur responsabilité et permettant une gestion patrimoniale simplifiée. D'un point de vue patrimonial, elle favorise la transmission des biens dans un cadre familial tout en optimisant l'impact fiscal de cette transmission. Fiscalement, la SCI se montre versatile, permettant de choisir entre la transparence fiscale et l'imposition à l'IS, selon ce qui convient le mieux à la situation des associés.

Cependant, il est crucial de rappeler que la création d'une SCI familiale doit être mûrement réfléchie. Elle nécessite une compréhension approfondie des engagements à long terme et des implications fiscales. Une bonne pratique consiste à consulter des experts en gestion de patrimoine, des avocats spécialisés, ou des conseillers fiscaux pour s'assurer que la structure mise en place correspond bien aux objectifs et à la situation de chaque famille.

L'alliance de la SCI et des SCPI peut donc constituer une stratégie d'investissement immobilière robuste, souple et efficiente, à condition que son architecture soit bien pensée et adaptée aux besoins spécifiques des investisseurs. Cela représente une voie d'investissement prometteuse pour ceux qui souhaitent concilier gestion immobilière et optimisation fiscale, tout en consolidant leur patrimoine familial pour les générations futures.