Pourquoi investir en SCPI à capital variable plutot qu'en capital fixe?
INVESTIR-EN-SCPI | 2 min. de lecture
Il existe deux types SCPI de rendement, à capital fixe ou capital variable. La différence porte essentiellement sur l’acquisition ou la vente des parts.
SCPI à capital fixe
La société de gestion ne peut mettre en vente que les parts qui sont décidés en assemblées lors d’une augmentations de capital. Le capital est alors ouvert, en général durant une période de quelques mois à un an. Par contre une SCPI peut ne pas augmenter son capital ou même le fermer son pendant plusieurs années mais elle peut aussi réaliser des augmentations de capital à une fréquence régulière. Au delà de ces périodes qui servent à faire l’acquisition de nouveaux patrimoines immobiliers on ne peut acquérir de nouvelles parts.
Marché secondaire
En dehors des périodes ou il est possible d’augmenter de capital, l'investisseur va devoir acheter des parts existantes sur le marché secondaire. La société de gestion, libère des parts au fur et à mesure de son carnet d’ordres. Le prix de la part fluctue en fonction de l'offre (carnet d'ordres) et de la demande sur le marché secondaire, cela peut varier entre une semaine et un mois. La valeur de la part n’est plus corrélée au prix fixé par la société de gestion ni à la valeur du patrimoine immobilier, si donc l’investisseur veut éventuellement réaliser une plus value il doit investir et revendre au bon moment, le cas échéant subir une moins value si les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs. Le porteur de parts qui souhaite céder ses parts doit s’adresser à la société de gestion il va proposer un prix minimum en deçà duquel la société de gestion ne pourra pas vendre. C’est la confrontation de l’offre et de la demande qui détermine le prix.
SCPI à capital variable
Le capital d’une SCPI de rendement n’étant pas limité l’augmentation est pratiquement permanente les sommes qui sont collectées doivent être réinvestis dans l’achat d’immobilier même si il n’existe pas d’opportunités intéressantes. Dans ce cas précis c’est la société de gestion qui organise les liquidités, elle met en vente directement aux souscripteurs au prix en vigueur les parts cédés par les épargnants sortants. Il y a augmentation du nombre de parts seulement si les entrants au capital sont plus nombreux que les sortants. Le porteur de parts peut vendre ses parts à tout moment mais les cessions doivent être compensés par des souscriptions nouvelles. On peut dire que la SCPI à capital variable est beaucoup plus liquide que celle à capital fixe. Il arrive souvent, pour parer à un excès de retraits la société de gestion créé un fonds de remboursement pour payer les propriétaires sortants.
