Pourquoi intégrer une SCPI dans son enveloppe d'assurance vie ?

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Les SCPI (société civile de placement immobilier) sont des investissements immobiliers dit « pierre papier ». Cette expression renvoie au fait où l’investisseur possède des investissements dans l’immobilier sous forme de part (papier) et non pas un investissement direct en immobilier (pierre). 

L’investissement dans une SCPI est de ce fait différent des autres types d’investissement immobilier car il s’effectue par le biais d’un intermédiaire et à travers une société de gestion.

Le placement s'effectue dans un parc immobilier géré par une société de gestion qui investit l’argent des investisseurs dans de l'immobilier locatif professionnel ou résidentiel.

• SCPI d’entreprise : est un investissement qui à pour but d’investir dans de l’immobilier locatif professionnelle (ex. les tours de la défense), à l’inverse des SCPI résidentiel,
• SCPI résidentiel : est un investissement qui à pour but l’immobilier locatif à usage d’habitation,

Ainsi, les loyers des biens constitutifs du parc sont reversés mensuellement ou trimestriellement sous forme de loyers aux investisseurs en fonction de la quote-part détenue, et après déduction des charges et frais liés à la gestion du parc.

En France, Il existe plus de 175 SCPI (dont 90 SCPI d’entreprise et 85 SCPI résidentielles) gérées par plus de 30 sociétés de gestion, pour une capitalisation de plus de 55 milliards d'euros. 

En 2018, le rendement était de 4,35% (contre 4,43% en 2017 une légère baisse), pour une collecte nette de plus de 5 milliards d'euros et un taux de rotation des parts de 1,97%. 

Le placement en SCPI est un excellent moyen pour épargner, se constituer des revenus complémentaires ou pour diversifier son patrimoine. Mais il faut savoir que comme pour tout investissement les SCPI comportent des avantages mais aussi des inconvénients.

Avantages :

• Bénéficier d’une sécurité et de la rentabilité d’un investissement en immobilier sans se soucier de la gestion quotidienne d’un bien immobilier,
• Investir dans une SCPI, c’est mutualiser les risques. Car l’investissement s’effectue sur un parc immobilier comportant un grand nombre d’immeubles répartis sur plusieurs lieux différents. La mutualisation a lieu aussi bien sur le tyopologie de biens mais aussi des locataires,
• Il n’y a pas de frais de notaire pour les investissements dans les SCP, 
• L’investissement dans les SCPI peut se réaliser à partir d’un petit capital tout dépend de la société de gestion,
• Certaines SCPI peuvent vous faire bénéficier d’avantages fiscaux importants (Pinel, Malraux, déficit foncier, etc.),
• Les SCPI sont aussi utiles pour l’organisation patrimoniale: démembrement de propriété, financement à crédit,
• Et les placements en SCPI ne sont pas volatiles car elles ne sont pas rattachées à la bourse,

Les inconvénients : 

• La valeur des parts dépend du marché immobilier et de la gestion faite par la société de gestion,
• La vacance locative est un risque à prendre car les dividendes dépendent du taux d’occupation,
• Comme toute entreprise, la société de gestion peut faire faillite,

L’investissement dans une assurance vie 

L’assurance-vie est un placement financier permettant au souscripteur d’épargner une somme d’argent afin de le transmettre à un bénéficiaire défini en cas d’aléa lié à l’assuré (en cas de décès ou de survie).

• En cas de vie, le souscripteur reste le bénéficiaire du contrat et des fonds et peut récupérer le capital librement;
• En cas de décès, seul le bénéficiaire du contrat d’assurance-vie désigné par le souscripteur (enfant, conjoints, cousin, ou un tiers) aura accès au fond de l’entreprise;

Il existe deux fonds sur l’assurances-vie :

• Les fonds en euros qui offrent la garantie d’un capital;
• Les unités de compte dites (UC), qui contrairement au fonds en euros ne garantit pas le capital et sont investies en immobiliers, actions ou obligations;

Le fonds en euros en assurance-vie est un support sécurisé comportant une garantie offerte par l’assureur. Ainsi l’assuré ne peut pas perdre d’argent sur ce fonds. Sa rentabilité s'en voit par ce fait plus faible que les unités de compte.

Une unité de compte représente un support d’investissement sur un contrat d’assurance vie qui contrairement au fonds en euros n’offre pas de garantie de capital. Le souscripteur peut choisir d’investir sur différents actifs tels que les actions, les obligations et sur le marché immobilier ((SCPI, OPCI, SCI, foncière cotés)

Les UC sont rattachés aux marchés financiers et ainsi subir une moins-value.

L’assurance-vie est un placement utilisé pour épargner de l’argent pour bénéficier des avantages fiscaux sur l’assurance-vie ainsi que ceux liés à la transmission. Les principaux objectifs d’une assurance-vie sont préparés sa retraite, se constituer un capital ou anticiper une dépense future.

En  février 2019, l’assurance-vie c’est une collecte nette de 3,2 milliards d’euros, pour des cotisations d’un montant de 25,2 milliards d’euros. Les versements effectués sur les unités de compte représentent la somme de 5,9 milliards d’euros soit 24 % des cotisations.

Au même moment, les prestations versées par les assurances sur la même période s'élèvent à 19,8 milliards d'euros. Depuis le début de l’année la collecte nette s’établit à 5,4 milliards.

Investissement en SCPI et assurance vie

L’assurance-vie n’est parfois plus aussi rémunératrice qu’auparavant, du fait notamment de la baisse du rendement de certains fonds.

C’est pour cela qu’on trouve dans l’assurance-vie, des fonds en immobilier qui sont connus pour être un investissement sûr, qui se valorise constamment et apporte des rendements.

On retrouve dans la connexion de ces deux placements de nombreux avantages notamment ceux de la pierre papier pour la possibilité de faire un investissement dans l’immobilier sans passer par un notaire, sérénité de la gestion locative.

Mais aussi, les avantages de l’assurance-vie car ces types de placements sont soumis au prélèvement unique Forfaitaire (PUF) de 30%. Sont compris dans ces 30% : 17,2% de prélèvements sociaux et 12,8 d’impôt sur le revenu.

L’assurance de retrouver son capital de départ et l’obligation de revente des parts.

Car les contrats d’assurance vie sont signé avec des assureurs et non des avec des entreprises de gestion. 

Les assureurs se révèlent propriétaires des biens placés dans l’enveloppe de l’assurance et doivent honorer la demande du client.

Ainsi, il est plus judicieux de vouloir investir des fonds immobiliers dans son assurance-vie afin de le diversifier et améliorer son rendement.

Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel afin de valider le projet à votre situation.