Pourquoi choisir l'OPCI ? Quelles-en sont les caractéristiques ?

Définition d’un OPCI

Un OPCI ou Organisme de Placement Collectif Immobilier, défini dans l’ordonnance du 13 Octobre 2005, est un véhicule d’investissement collectif axé principalement sur l’immobilier physique. L’acquisition de parts d’OPCI peut s’effectuer via un contrat d’assurance vie, ou encore via un compte titre. Il s’agit d’un fond de la famille des FIA (fond d’investissement alternatif) au sens de la directive AIFM (cf. directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs) et agrée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) dont l’ensemble des actifs est composés au maximum de 60% d’immobilier et de valeurs financières à sous-jacent immobilier pour le reste, dont 5% en actifs liquides afin de faire éventuellement face à un certain nombre de retraits simultanés d’associés du fond en question. Un OPCI a également l’obligation de rétrocéder à minima 85% de plus-values et des profits qu’il génère, aux investisseurs. L’OPCI peut s’endetter au maximum à hauteur de 40% de la valeur totale de ses actifs immobiliers, et de 10% maximum de la valeur des autres actifs.

Quel est l’objet de l’OPCI ?

• L’objet principal de l’OPCI est l’investissement ou la construction d’immeubles détenu en direct, en indirect ou en état futur d’achèvement à destination du marché locatif.
• La gestion d’instruments financiers détenus au sein de sa propre allocation d’actifs.
• L’acquisition et la gestion des biens meubles et des équipements affectés aux immeubles détenus.
• Gère les opérations d’acquisition, de revente, ainsi que de la gestion locative et des travaux éventuels dans ces immeubles. Toutefois, les activités de type de promotion immobilière, et de marchand de bien, lui sont totalement proscrite.

Quelles sont les différentes formes juridiques ?

Un OPCI peut être une société à capital variable, plus exactement une SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable). Cette société peut être constituée sous forme de SA (Société anonyme) ou de SAS (Société par actions simplifiée) qui elle, émet des actions. Elle peut également être constituée sous la forme d’un FCP (Fonds commun de placement) de type FPI (Fonds de placements immobilier). Le FPI émet des parts par le biais de sa société de gestion.

Pourquoi investir dans un OPCI ?

Avec ce type d’investissement, le principe de diversification est respecté avec une partie de l’allocation dite sécurisée avec comme actif, un parc immobilier à usage locatif, couplée à des placements financiers à sous-jacent immobilier. L’objectif principal d’un investisseur en OPCI est la valorisation de son capital sur un horizon de placement moyen/long terme. L’OPCI est également particulièrement recommandé pour des investisseurs qui cherchent à se diversifier, de manière flexible, aussi bien en cas d’achat que de vente de parts, le tout à partir d’un montant aisément accessible. L’autre avantage de l’investissement en OPCI est la liquidité du placement. En effet, la capacité de pouvoir souscrire et effectuer un rachat à tout moment constitue un avantage considérable.

Quels sont les principaux acteurs, et leur rôle ?

La société de gestion : le rôle de la société de gestion est d’assurer la gestion financière et immobilière, elle décide des investissements ou des désinvestissements, et de l’entretien du patrimoine immobilier.

Le commissaire aux comptes : le commissaire aux comptes est nommé par la direction de la société en question, et son rôle est de certifier les comptes annuels de l’OPCI, contrôle l’ensemble des documents comptables, et rédiger un rapport à l’assemblée générale de la société.

Les experts indépendants en évaluation immobilière : l’OPCI fait appel à deux experts spécialisés en évaluation immobilière, complétement indépendants l’un envers l’autre et envers la société en question, afin de pouvoir respecter leur engagement envers l’AMF, de faire expertiser l’ensemble des actifs que composent l’OPCI de manière trimestrielle, soit quatre fois par an.  Leur rôle au sein des OPCI, résulte d’une exigence de l’AMF. Ils sont nommés pour une durée de 4 ans, et cela suite à l’agrément à l’AMF. Ces experts rédigent et publient une synthèse écrite sur l’état d’avancement de l’expertise.

Le dépositaire : est une personne à la fonction transversale, bien distincte dans l’organisation de la société, dont le rôle est de s’assurer et vérifier la propriété des actifs immobiliers détenu au sein de l’OPCI. Le dépositaire contrôle également l’aspect réglementaire des décisions prises par la société de gestion. Il surveille et contrôle les flux de trésorerie de l’OPCI, et conserve les titres financiers détenus par l’OPCI.

Comment investir ou se désinvestir ?

Investir en OPCI : l’OPCI est un fond d’investissement qui fonctionne selon un mécanisme de liquidité intrinsèque de souscriptions/rachats et par conséquent, les investisseurs peuvent souscrire ou effectuer un rachat à tout moment, et sur la base de la valeur liquidative*. Néanmoins, la société de gestion a la possibilité de suspendre les souscriptions d’actions ou de parts. Pour chaque souscription, une commission est généralement prélevée par l’OPCI, qui lui servira à couvrir les frais, et taxes relatives à l’acquisition ou la vente de ces actifs, et à la bonne gestion et la pérennité de la société.

Se désinvestir de l’OPCI : l’OPCI est un fond d’investissement qui fonctionne selon un mécanisme de liquidité intrinsèque de souscriptions/rachats et par conséquent, les investisseurs peuvent souscrire ou effectuer un rachat à tout moment, et sur la base de la valeur liquidative*. Néanmoins, la société de gestion a la possibilité de suspendre les rachats d’actions ou de parts en cas de circonstances exceptionnelles, et qui pourrait porter atteinte à l’intérêt de l’ensemble des investisseurs. Pour chaque souscription, une commission est généralement prélevée par l’OPCI, qui lui servira à couvrir les frais, et taxes relatives à l’acquisition ou la vente de ces actifs, et à la bonne gestion et la pérennité de la société.

* Valeur liquidative : Il s’agit de l’ensemble des actifs nets de l’OPCI divisé par le nombre total d’actions ou de parts émises, et est établie à minima tous les semestres.

Quelle est la fiscalité des revenus distribués par un OPCI ?

Les revenus distribués par l’OPCI sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers qu’il s’agisse de revenus, ou de plus-values.

Pour les personnes physiques résidents fiscaux français, les dividendes ainsi que les plus-values de rachat sont fiscalisés soit :

• Au taux forfaitaire unique de 30% composé de 12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux).
• Ou sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu (tranche marginale d’imposition), à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.

Quid de l’IFI ? (Impôts sur la fortune immobilière) : est soumise à l’IFI pour la quote-part immobilière de la valeur liquidative des actions ou des parts.

De L’OPCI souscrit en assurance-vie ?

La grande majorité des OPCI comptabilisés en unités de compte sont souscrits au travers d’un contrat d’assurance vie. L’investisseur pourra donc demander le rachat partiel ou total de son contrat d’assurance vie, et est censé disposer de ses fonds au bout d’un délai de deux mois après réception d’une demande manuscrite par l’assureur.