Pourquoi choisir un investissement en SCPI fiscale ?

Vous êtes intéressé par les avantages fiscaux des programmes de défiscalisation immobilière mais ne souhaitez pas vous exposer aux contraintes de gestion, les SCPI fiscales sont faites pour vous ! Ils en existe pour chaque loi de défiscalisation. SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI déficit foncier ou même SCPI monument historique ; cet article a pour but de vous éclairer sur les avantages et inconvénients du montage SCPI fiscales et vous vous aider à trouver le type de SCPI qui répond à vos objectifs.

Différences avec la SCPI de rendement et inconvénients par rapport à celle-ci

Contrairement aux SCPI de rendement dont, comme leur nom l’indique, l’objet principal est de chercher la meilleure rentabilité à long terme (loyer + plus-values) ; une SCPI fiscales doit d’abord tacher de respecter les contraintes réglementaires nécessaires à la conservation de l’avantages fiscales promis. Les possibilités d’investissement d’une SCPI fiscales sont donc plus réduites et plus ciblées que celle d’une SCPI classique. Ainsi le patrimoine d’une SCPI fiscales sera quasi totalement composé d’immobilier résidentiel ; là où l’immense majorité des SCPI de rendement sont aujourd’hui constitué d’immobilier professionnel. Aujourd’hui les rendements sont suppérieur en immobilier professionnel qu’en immobilier résidentiel. En moyenne (qui cache de nombreuse disparité) compter un rendement locatif net avant ipot sur le revenu et prélèvement sociaux de 2 % pour les SCPI fiscales contre 4.5 % pour les SCPI de rendement. Ce rendement ne prend pas en compte les avantages fiscaux des SCPI fiscales.

En revanche, les règles de l’avantages fiscal concerné sont aujourd’hui exactement les mêmes que sur un investissement en direct. La « décoté » qui était subies il y a quelques années par les SCPI n’existe plus. Les règles et réduction d’impôt sont exactement les mêmes que pour un investissement classique. La SCPI étant un véhicule transparent fiscalement. Il faut bien prendre en compte que la durée de conservation légales est celle du sous jacent. Les SCPI doivent donc louer le bien pendant une période longue. A cette période on ajoute les délais de livraison et de revente pour récupérer l’investissement.

Les SCPI fiscales sont essentiellement acheter pour l’avantage fiscale qu’elle procure. Or pour en bénéficier il faut souscrire à ces SCPI sur le marché primaire (ce qui est notamment obligatroire pour respecter la durée de détention). Il n’y a donc quasiment pas de marché secondaire pour les SCPI fiscales. Ces parts sont faites pour être acheté lors de la création de la SCPI et gardé jusqu’à la dissolution de celle-ci. Comptez donc entre 12 et 17 ans de détention.

Avantage et simplicité des SCPI fiscales par rapport à l’investissement locatif classique

De nombreux avantages des SCPI se retrouve dans les SCPI fiscales, ce qui en fait un placement adapté pour ceux qui recherchent la tranquillité et la sérénité.

Toutes SCPI se caractérise (contrairement aux SCI) par le fait que les associés ne sont responsables que sur leur apport. Lors d’un investissement classique de défiscalisation les mauvaises surprises peuvent être légion : impayé de loyer, travaux de remise en état de l’appartement, vacance locative frais de copropriété. Il est difficile d’évaluer une rentabilité nette et il est conseiller d’avoir les reins solides financièrement pour répondre à ces éventuels aléas.  

Contrairement aux investissements en direct, les SCPI vont lisser la rentabilité et l’ensemble des charges est directement prise sur les revenus. La SCPI vous verse donc des loyers nets. Pas de sortie de trésorerie à prévoir (même en cas de dépassement du cout des travaux ou de mauvaise conjoncture immobilière). En revanche, à l’instar d’un investissement en direct, le délai avant de toucher les premiers loyers peut être important (ce qui s’explique par les délais d’achèvement des biens).

Historiquement la première motivation de l’investissement en SCPI est la tranquillité de gestion. L’investissement classique demande du temps, voir beaucoup de temps : gestion des travaux, échanges avec le locataire, organisation de visite, voir dans le pire des cas actions juridiques si impayé de loyers. Passer par une agence diminue la rentabilité et ne permet d’éviter qu’une partie de ces contraintes. Vous restez gestionnaires des liens avec la copropriété des travaux et des éventuelles actions en justice. Lors d’un investissement en SCPI (fiscale) le seul moyen d’être au courant de ce type de problème est de lire les rapport annuel et trimestriel. La seule chose qui vous reste à faire est de remplir votre déclaration d’impôt.

Un dernier point, pas particulièrement gaie, n’est rarement envisagé lors d’un investissement : les cas de divorces et de décès. Nous rencontrons pourtant quotidiennement cette problématique dans notre activité de gestionnaire de patrimoine. Les cas de personnes ruiné par un divorces ou de famille fracturé par une succession sont hélas légion.

Dans le cas des divorces, le problème de gestion d’une indivision est extrêmement difficile et engendre parfois de lourds frais juridiques pour trouver une solution.

Lors des successions, pour chaque bien les héritiers doivent s’entendre entre une conservation commune (avec problématique de l’indivision) la conservation par un des héritiers (avec contrepartie à définir) ou la revente. Il est très probable que les objectifs et projets des héritiers ne concorde pas. Il faut donc trouver un consensus ce qui est parfois difficiles et qui explique que bon nombre de succession finissent en justice.

Contrairement à une idée rependue, la SCI ne fait généralement que repousser le problème de la séparation (entre époux ou entre héritier). Vendre des parts de SCI est quasiment impossible sans l’accord des autres détenteurs. Globalement le problème n’est que repousser. Les parts de la SCI sont certes divisées de manière très simple entre les héritiers mais sa gestion peut alors devenir infernal. Par exemple si une SCI à trois héritiers et qu’un héritier ne possède pas le point de vue de deux autres, sa seule solution sera de demander la dissolution de la SCI.

En revanche dans le cas de SCPI les héritiers ne sont pas liés entre eux. Chacun est libre de vendre ou de conserver les parts. A notre que l’avantage fiscal peut lui aussi être transmis (une demande doit être fait à l’administration fiscale. Dans toute état de cause la gestion est délégué à la société de gestion.