Pourquoi certaines SCPI se tournent vers les entrepôts ?

Les entrepôts logistiques répondent aux défis de la nouvelle économie, avec l’avènement de grands groupes tels que Amazon, la livraison rapide en juste à temps, et les achats en ligne en constante augmentation. Pour répondre à ces défis, les entreprises ont besoin d’entrepôt de plus en plus important et centralisés, la notion d’entrepôt XXL est de plus en plus répandue. Les entreprises se sont rendu compte que la livraison du dernier kilomètre est la plus couteuse et ont préférés réduire le nombre d’entrepôt pour les centraliser dans un nombre d’endroits plus restreint dans des entrepôts gigantesques. La création de hub de distribution a permis de référencer avec un maximum de produits et des canaux de distribution très sophistiqués. Le parc immobilier logistique est estimé à plus de 32 millions de m² dont 15 millions de m² correspondent à des surfaces supérieures à 10 000 m², la moitié des surfaces des entrepôts correspond à des plateformes XXL.

La logistique représente un défi économique très important pour les entreprises en terme de gain de compétitivité et d’optimisation des coûts. Le coût de la logistique est estimé à 10% du PIB pour un montant de 200 milliards d’euros de chiffre d’affaire et 1,8 millions d’emplois.

Le marché de la logistique est actuellement en constante augmentation grâce notamment à la croissance du secteur du e-commerce. Au Royaume-Uni ce marché représente actuellement 15% des ventes totales du Retail avec une perspective d’évolution à 20% d’ici à 2021. En France et en Allemagne la part du e-commerce représente 10% du marché avec une perspective d’évolution à 12% en 2021. La croissance de ce secteur est la plus forte en Italie et au Pays-Bas avec 14% de croissance, et en Allemagne avec 12% de croissance.

Au-delà des entrepôt XXL c’est une multitude d’entrepôt de taille moyenne qui tendent à se construire dans les grandes zones d’agglomération pour servir le plus rapidement possible les habitants des grandes métropoles. Le partage des entrepôts des grandes enseignes est également une solution envisagée pour faire des économies d’échelles. A titre d’exemple, un entrepôt de 50.000 m2 a été construit à Gennevilliers qui est partagé entre Leroy Merlin et Ikea.

Les SCPI sont en mesure de répondre à ces grands défis technologiques, notamment avec des espaces capables de développer la robotisation des entrepôts. Les SCPI sont capable d’investir dans des projets immobiliers de plusieurs millions d’euros avec une collecte en constante augmentation. D’un autre côté les entreprises qui ne sont pas nécessairement des multinationales préfèreront devenir locataire pour avoir plus de flexibilité et réduire l’investissement initial.

En terme d’attractivité des rendements, les entrepôts logistiques se situent dans la fourchette haute des rendements de l’immobilier locatif avec des rendements souvent proches des 6%. De plus, les entrepôts situés proches des grandes métropoles bénéficient également d’une revalorisation du foncier non négligeable.

Zoom sur les SCPI LF Opportunité Immo et Activimmo spécialisées dans les entrepôts et la logistique.

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SCPI LF Opportunité Immo

La SCPI LF Opportunité Immo a été créée en 2012 par La Française REM. Le positionnement de la SCPI est de répondre au besoin immobiliers des PME et PMI jusqu’à 300 salariés et notamment d’insister sur l’investissement des locaux d’activité. Son parc immobilier est constitué à 75% de locaux d’activité, 20% de bureaux et 5% d’entrepôts. De plus, l’immobilier est réparti équitablement entre la région parisienne et la province pour 50% chacun de la valeur vénale du patrimoine immobilier. En dehors du patrimoine parisien les biens immobiliers sont situés près des grandes métropoles de Lyon, Bordeaux, Lille et Nantes.

La rentabilité de la SCPI en 2019 était de 4,65% avec une capitalisation globale de 191 millions d’euros.

SCPI Activimmo

La SCPI Activimmo vient d’être créé en juin 2019. Son positionnement est d’investir sur les locaux d’activités et la logistique urbaine. Cette SCPI a également pour vocation d’investir dans des bureaux et des commerces, cependant la stratégie d’investissement vise à ne pas dépasser 30% du patrimoine global dans ce secteur pour rester spécialiser à hauteur d’environ 70% dans son segment cible des locaux d’activités et de la logistique urbaine.

La SCPI est gérée et a été créée par le groupe Alderan, qui est déjà spécialisé depuis plusieurs années dans l’immobilier professionnels de ce secteur par l’intermédiaire d’OPPCI (Organisme de Placement Collectif et Immobilier), pour le compte d’une clientèle plus professionnels tel que des institutionnels, foncières ou family office. C’est donc avec ce savoir faire que la société a décidé de créer sa propre SCPI destiné au grand public.

Les perspectives de rendement sont très attractives, le rendement attendu pour l’année 2020 est ciblé à 6%. La capitalisation à fin septembre 2019 reste modeste avec moins de 7 millions d’euros d’actif fin 2019, mais avec des très bonnes perspectives de croissance.

Le prix de souscription d’une part est de 610 € et un minimum de souscription de 10 parts. Le délai de jouissance est de 3 mois.

Les SCPI Corum Origin et Corum XL : La logistique comme facteur de diversification

Les SCPI du groupe Corum AM sont reconnus pour la qualité et la diversité de leurs actifs détenus à l’étranger. La stratégie de ces SCPI est basé sur la diversification et sur les opportunités de marchés en zone euros pour Corum Origin et dans le monde pour Corum XL. La stratégie de diversification de Corum a permis de faire l’acquisition d’entrepôts et de locaux d’activités pour ces véhicules d’investissement reconnus pour leurs rendements et leurs fortes croissances. La SCPI Corum XL possède 8% de son patrimoine dans des locaux d’activités et Corum Origin possède respectivement 9% en entrepôt logistiques et 5% en locaux d’activités. A titre d’exemple Corum Origin a fait l’acquisition d’un entrepôt aux Pays-Bas en 2016 dans la ville de Zeeman qu’elle a revendu 27 millions d’euros, permettant une plus-value de 3,4 millions d’euros.

Les entrepôts et la logistique ont de très belle perspective d’avenir notamment grâce à l’évolution de l’économie, le progrès du e-commerce et la robotisation des entrepôts. Ce secteur couvrira un secteur indispensable sur le marché de l’immobilier, et les SCPI seront en mesure de trouver des financements pour ces nouveaux projets. Dans le cadre d’une acquisition en SCPI, et pour intégrer la thématique de la logistique dans un portefeuille global, nous recommandons de se faire accompagner par un expert de la gestion de patrimoine et des SCPI.