Pourquoi certaines SCPI revalorisent leur prix de part ?

8,5 milliards d'euros de collecte nette en 2019, 65,2 milliards de capitalisation sur l’ensemble de l’année et une performance moyenne de 4,4%, les chiffres concernent les SCPI ne cessent de grimper et de connaitre une forte progression. Les sociétés civiles de placement immobilier désormais de plus en plus connu du grand public sont devenus un investissement incontournable grâce à son couple rendement/risque très attractif. En effet l’avantage de cet investissement est d’offrir l’accès à l’immobilier à des prix avantages et dans un second temps de bénéficier de nombreux avantages tels que la gestion ou encore la mutualisation des risques pour offrir un produit très attractif sur le marché aujourd’hui.

Afin de comprendre plus en détails l’intérêt de la revalorisation du prix de la part, il convient de comprendre le fonctionnement de cette dernière et ainsi d’observer comme cette décision intervient et les conséquences sur les sociétés de gestion.

Principe et fonctionnement

Toutes les sociétés de gestion se retrouvent dans l’obligation de réaliser chaque année une estimation de l’ensemble des actifs qui composent la SCPI. Une fois qu’un expert indépendant à donner la valeur, les sociétés de gestion dites à capital variable doivent maitriser la valeur réelle (valeur de reconstitution) sur une fourchette de plus ou moins 10%. Ce principe de fonctionnement montre que les prix de part des SCPI à capital variable sont fortement corrélés à la valeur de l’ensemble de son patrimoine immobilier et non à une spéculation.  A l’inverse les SCPI à capital fixe, dont la revente des parts s’effectue sur un marché de gré à gré dépend de l’offre et de la demande et un prix de part peut donc naturellement et fortement augmenter ou diminuer a la suite d’une forte demande ou d’une réduction drastique de cette dernière. Une explication plus detaillée s’impose ici

Sur la base d’une évaluation, un expert immobilier indépendant estime la valeur de l’intégralité des biens qui composent la SCPI.  Cet expert immobilier est nommer directement par la SCPI et plus particulièrement par l’assemblée générale et ce pour une période de 5ans et sans reconduction. Le mandat est unique et se veut sans renouvellement pour éviter les volontés de seconde nomination. L’expert immobilier doit avant tout être agrée par l’autorité des marchés financiers et ne doit pas disposer de parts dans les SCPI ou il va effectuer une expertise afin de conserver une totale transparence envers son analyse.

Une fois cet expert nommé et en poste, ce dernier réalise donc une expertise du prix des immeubles et une estimation du prix auxquels ces derniers pourraient être cédés dans des conditions de marchés dites « classiques » pour les investisseurs. Une fois cette expertise réalisée, l’expert immobilier va pouvoir suivre les différentes méthodes répertoriées (au moins 2 méthodes de son choix) dans la chartre de l’expertise immobilière et ainsi obtenir la valeur vénale. Une fois ce prix fixé, il est transmis à la société de gestion. L’AMF impose à partir de cette donnée que le prix des parts ne dépasse pas une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur vénale. Si ce montant de 10% est dépassé à la hausse, alors la société de gestion peut procéder à une revalorisation de ses part. Cet acte est généralement acté lors de l’anniversaire de la SCPI qui donne lieu à une assemblée générale. Attention toutefois de prendre en considération la possibilité que des assemblées exceptionnelles puissent avoir lieu si le prix est trop en deca de la valeur vénale pour certaines SCPI françaises notamment.

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Pourquoi une SCPI revalorise le prix des parts ?

Plusieurs critères sont à prendre en considération. Si l’évaluation de l’expert immobilier permet d’avoir une valeur des biens, cela ne permet pas de comprendre le raisonnement de l’augmentation du prix de la part. D’une part les fortes pressions immobilières, la demande étant toujours plus forte, on constate que la pression immobilière ne cesse de grimper pour permettre aux SCPI de signer des baux commerciaux avantageux avec des loyers plus conséquents. Cette forte demande permet également que les différents actifs qui sont détenus par la SCPI  continuent de prendre de la valeur, ce qui augmenter la différence avec la valeur vénale. On remarque dans un second temps que les taux d’intérêts historiquement très bas permettent aux SCPI d’augmenter les prix de parts.

Une revalorisation du prix des parts montre la solidité de la SCPI et de la qualité de la gestion de la SCPI, de son anticipation sur certains marchés immobiliers et donc d’une capacité d’analyse permettant de se situer parmi les premières SCPI pour bénéficier des fortes hausses d’un marché innovant. De plus il s’agit d’une opportunité pour les clients ayant déjà investis puisque ces derniers voient le prix de la part augmenter et vont donc nécessairement connaître une appréciation par rapport à leur situation initiale. Enfin pour ceux qui ne détiennent pas encore de parts, il s’agit d’une hausse annoncée ce qui permet d’acquérir rapidement des parts et de bénéficier directement  permettant de cette hausse. Attention une hausse n’est pas systématique et un risque en capital existe bien que les SCPI disposent de nombreux avantages afin de mutualiser le risque. Enfin cette augmentation du prix de la part est un gage de fiabilité puisque l’on constate que pour les SCPI à capital variable, qui sont fortement corrélés à la valeur de leurs actifs, ces derniers prennent donc de la valeur ce qui permet de voir également que les acquisitions de la SCPI continuent de croitre, indicateur économique positif pour le long terme.

En conclusion on constate que la revalorisation permet de montrer la bonne gestion de la SCPI, une valorisation des actifs de cette dernière et une capacité de bonne gestion de la part de la SCPI. On constate également que pour les SCPI à capital variable, la valeur des actifs est primordial tandis que le marché des SCPI à capital fixe est plus dépendant du marché de l’offre et de la demande. Une SCPI qui augmente le prix de ses parts peut également bénéficier de regain d’intérêt et d’un apport de nouveaux investisseurs qui souhaiteraient acquérir des parts afin de profiter immédiatement de la revalorisation des parts.