Pourquoi certaines SCPI investissent dans le secteur de la santé ?

Les SCPI, Sociétés Civiles en Placement Immobilier, correspondent à un investissement immobilier dans des bureaux, commerces, entrepôts, locaux commerciaux, cliniques, etc. L'objectif principal est d'acheter de l’immobilier d’entreprise, sous la forme de parts dans un ensemble composé de nombreux biens immobiliers diversifiés (de l'immobilier qu'il n'est pas possible d'acheter lorsque l'on est qu'un simple particulier) et de recevoir des revenus en fonction de la quote-part que l'on détient dans le parc. Le fonctionnement est un peu le même que celui d’une SCI, Société Civile Immobilière. Les charges, achats, coûts sont partagés.

La totale absence de gestion est ce qui attire les particuliers échaudés par l'immobilier en direct: trêve hivernale, carence locative, travaux, etc. La rentabilité de l'immobilier classique peut en être vraiment réduite.

La concurrence se fait grandissante sur l'immobilier professionnel et les opportunités sont d'autant plus compliquées à dénicher : les sociétés de gestion marchent sur les plates bandes des autres, et les prix flambent de manière déraisonnables, rendant la performance du placement moins efficace que beaucoup d'autres placements. Par exemple, les SCPI spécialisées sur le marché parisien achètent les biens beaucoup trop chers.

Une stratégie pérenne dans le temps

Le secteur de la santé, soit l’investissement dans les EHPAD, les cliniques médicales, les établissements de santé, etc, devient une stratégie porteuse. En effet, face à des difficultés économiques sur le marché, certaines sociétés de gestion ont décidé de s'orienter purement sur le domaine médical, là où la demande est forte et les opportunités plus accessibles. En plus de l'aspect économique de l'investissement, le secteur répond à une note éthique car touche un domaine de santé publique. Les baby boomers de l’époque deviennent aujourd’hui des papy boomers et donc augmentent fortement la demande dans les établissements de santé. Par ailleurs, avec l’allongement de la durée de vie, de nombreuses maladies apparaissent pour les personnes âgées, générant d’autant plus de dépendance.

La demande inhérente à ce secteur induit une forte pérennité de l'investissement. La société est vieillissante, la durée de vie s'allonge et les personnes âgées deviennent de plus en plus dépendantes. C'est pourquoi elles demandent des places dans des logements de santé. Donc les loyers versés sont pratiquement assurés (non garantis contractuellement). Les résidents obtiennent de leurs côtés des aides de l’état pour être en mesure de payer ses frais qui sont élevés pour des personnes percevant des pensions plutôt faibles.

Par ailleurs, les conventions étant de plus en plus compliquées à obtenir sur le territoire français pour la construction de nouveaux établissements, les acteurs se dirigent vers les pays voisins où cela semble plus facile.

Les SCPI qui investissent sur le secteur de la santé

Le marché des SCPI est aujourd’hui très large, plus de 180 SCPI le composent avec des stratégies d’investissement bien différentes les unes des autres. Sur le marché de la santé, il n’existent que deux SCPI qui se disputent le terrain: Primovie et Pierval Santé.

• Primovie

Cette SCPI est gérée par le Groupe Primonial et a été créée en 2012. Cette SCPI est très accessible car elle reste disponible au sein de nombreux contrats d'assurance-vie et en direct, le montant minimum de souscription est de 2 030€ soit 10 parts. Aujourd'hui elle se positionne sur le marché européen pour environ 20% de ses actifs. Sa capitalisation a dépassé les 2,6 milliards d'euros lui permettant de devenir une des plus grosses SCPI du marché.

En 2018, Primovie a fait des acquisitions pour un montant de 310 millions d'euros, et notamment, en se positionnant sur les pays tels que l'Allemagne et l'Italie. Sa performance de l'année 2018 se situe au niveau de celle du marché. Primovie est une SCPI qui investit également sur le secteur de l'éducation avec l'acquisition de crèches, établissements scolaires, etc.

• Pierval Santé

Cette SCPI est gérée par La Française et a été créée en 2013 par Euryale AM. Elle n'est pas aussi accessible que la précédente car il n'est pas possible d'y souscrire au travers d'un contrat d'assurance-vie. A ce jour, elle est seulement disponible en direct à partir d'un montant minimum de 5 000€ pour 5 parts. Le montant d'entrée reste tout de même abordable.

Pierval Santé est davantage positionnée sur les marchés étrangers que sa concurrente: Allemagne et Irlande pour 53% de son patrimoine. Sa capitalisation est de 776 millions d'euros pour un taux d'occupation très proche de 99%.

Cette SCPI a pour volonté d'augmenter la part de son patrimoine située en dehors de France, surtout d'un point de vue opportunités. En effet, celles-ci sont de plus en plus faibles en France dû à la complication d'obtention des agréments et de la faible création de nouveaux établissements.

De ce fait, le rentabilité de cette SCPI se trouve au dessus de la moyenne du marché: aux alentours des 5% en 2018. Et avec majorité de son patrimoine en zone européenne, elle bénéficie d'une fiscalité plus qu'attrayante, générant une rentabilité nette d'imposition nettement supérieur à sa voisine. La fiscalité des SCPI dites « européennes » correspond à ce que l’on appelle un frottement fiscal, c’est à dire qu’une partie de l’impôt ayant déjà été payé dans le pays dans lequel se situe le bien, il ne peut pas y avoir une double imposition par la France. C’est pour cette raison que la fiscalité est plus faible d’autant que le montant des prélèvements sociaux disparaît pour les revenus des biens situés en dehors de France.

Une des particularité de cette SCPI est qu'ils versent 0,1% de leur capitalisation à la fondation "Institut du Cerveau et de la Moelle Epinière" leur permettant d’obtenir de ce fait un avantage fiscal (considéré comme un don auprès d’un organisme associatif).

Remarques

Un investissement en SCPI ne possède aucune garantie en capital et l'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans afin d'amortir les frais inhérents à un placement immobilier.
Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un conseiller indépendant afin de déterminer la faisabilité de l'opération et pour vous assurer que celle-ci correspond bien à votre situation et objectifs patrimoniaux. Il sera en mesure de vous conseiller sur des SCPI en toute objectivité.