Les placements en OPCI représentent-ils une alternative aux SCPI ?

Deux structures juridiques d’investissement 

Définition d’une SCPI et d’un OPCI

Suite à la crise financière des Subprimes de 2008, on s’est interrogé sur la création d’un nouveau placement plus diversifié et ne reposant pas uniquement sur de l’immobilier. Les OPCI sont nés en 2008 par réaction à cette crise et leur architecture est le reflet de ces besoins. D’une part, l’immobilier demeure majoritaire dans ce type de fonds, toutefois il peut ne représenter que 60% de l’actif, le reste (jusqu’à 90%) étant constitué de valeurs boursières. L’objectif de ne pas exclusivement reposer sur de l’immobilier est donc atteint tout en faisant des OPCI un instrument plutôt sûr, justement de part cette connexion avec la réalité de la pierre. D’autre part, l’OPCI est un placement plus liquide qu’une SCPI par exemple du fait que 10% des capitaux doit être réservé à de la trésorerie de sorte qu’un investisseur souhaitant se retirer puisse le faire facilement.

OPCI : entre placement financier et placement immobilier

Les OPCI ont été créés en 2008 par réflexion quant à la crise des SCPI et de l’immobilier en général dans les années 90’. La particularité des OPCI c’est qu’il s’agit de véhicules moins immobiliers, ils doivent investir entre 60 et 90 % de leurs capitaux dans l’immobilier. Cela en fait un instrument relativement sûr de fait de sa connexion avec la réalité via l’investissement dans l’immobilier, contrairement à des valeurs boursières. Le reste de leurs capitaux doit être investi dans des liquidités, produits de trésorerie immédiatement disponibles. Ainsi, les investisseurs qui veulent se retirer peuvent le faire aisément, puisque la société de gestion pourra racheter leurs parts grâce à ces liquidités.

Comment l’investisseur est-rémunéré ?

Lorsque qu’un investisseur place son argent dans un OPCI, ce dernier va percevoir des « loyers » sous la forme de dividendes. Dans un OPCI-SPPICAV, la société à l’obligation de verser aux associés entre 85 % et 100 % des revenus locatifs et entre 50 % et 100 % des plus-values de cession. Dans un OPCI-FPI, la société doit distribuer 85 % des revenus locatifs et 85 % des plus-values de cession.

Quels sont les avantages fiscaux d’un OPCI par rapport à une SCPI ?

Comme nous l’avons déjà vu, les OPCI peuvent prendre soit la forme juridique d’une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) ou soit celle d’un Fonds de Placement Immobilier (FPI). Le choix de la forme juridique de l’OPCI aura une incidence notamment sur la fiscalité appliquée et les avantages fiscaux dont l’investisseur peut se prévaloir.

Pour un OPCI-FPI, les revenus distribués et les plus-values réalisées sont imposés essentiellement comme des revenus fonciers et des plus-values immobilières. Dans ce cas, deux régimes d'imposition existent pour ces revenus fonciers :  d’une part le micro-foncier et d’autre part le réel. Dans le premier cas, le montant des revenus fonciers à déclarer doit être inférieur à 15 000 euros. Le contribuable bénéficiera alors d'un abattement de 30% sur sa base imposable, et les 70% restants seront soumis au barème de l'impôt sur le revenu. L'autre régime, dit réel, concerne les revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros. Il peut aussi être choisi volontairement par le contribuable concerné, qui se retrouve contraint d'attendre trois ans avant de modifier éventuellement son système d'imposition.

Pour un OPCI-SPPICAV, les revenus distribués et les plus-values réalisées sont imposés comme des revenus mobiliers et des cessions sur valeurs mobilières. Là encore dans ce cas, deux options d’imposition s’offrent au bénéficiaire de ces dividendes. Il peut d’abord choisir le barème progressif de l'impôt sur le revenu, selon sa tranche marginale d'imposition. Il pourra bénéficier d'un abattement de 40 % sur ses plus values mais il devra tout de même s’acquitter des 17,2% de prélèvements sociaux. Autre choix, l’option flat tax. Dans ce cas les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, appelé également « flat tax ». Ce prélèvement est constitué de l'impôt sur le revenu (12,8 %) et des prélèvements sociaux (17,2%).

Ce qu’il faut retenir, c’est que la fiscalité sur les plus-values réalisées dans le cadre d’une OPCI est flexible et à géométrie variable selon l’investisseur. On peut remarquer que des abattements intéressants sont consentis comme les 30% d’abattement pour le régime micro-foncier et les 40% d’abattement sur les plus values en cas d’imposition sur le barème progressif de l’IR. Cela fait des plus-values réalisées par une OPCI, des gains moins taxés que ceux réalisés dans le cadre de leurs cousines les SCPI.

En effet la fiscalité applicable aux revenus issus d’une SCPI diffère. Pour ces loyers issus de l’immobilier des SCPI, il n’y pas le choix, ils sont soumis uniquement au régime applicable aux revenus fonciers. De ce fait ils peuvent eux aussi bénéficier de l’abattement de 30% à condition de respecter le cadre du régime micro-foncier. A noter que si les parts ont été acquises à crédit, les intérêts du prêt sont déductibles. Enfin il arrive que les SCPI distribuent des revenus issus des placements de la trésorerie. Ces derniers seront imposés dans la catégories des revenues mobilières.

Le choix d’une OPCI, une vraie alternative 

Un organisme de placement collectif en Immobilier ou OPCI est un produit d’investissement immobilier tout comme les SCPI. Similaire à un investissement en SCPI, l’investisseur achète des parts. Comme tout investissement, ce type de fonds ne comporte pas de garantie de rendement. La différence qui existe entre les SCPI et les OPCI réside dans la composition variée de l’OPCI. On y trouve principalement des actifs immobiliers, mais aussi des actifs financiers et une trésorerie afin d’assurer une meilleure liquidité des parts.

Les avantages d’investir dans un OPCI :

Il permet d’investir sur le marché de l’immobilier avec des sommes raisonnables. Grâce à un système de parts, ce placement est accessible à tous type de public. Ce placement permet de se constituer du patrimoine et de diversifier. Investir en OCPI représente également d’autre avantages ; à savoir :

• Profiter de n’avoir aucune contrainte de pour ce qui est de la gestion des actifs immobilier car ceux-ci sont géré ou déléguée par une société agréée dite société de gestion,
• Percevoir des revenus complémentaires régulier ou opter pour faire fructifier un capital sur une période donnée,
• Profiter de la stabilité et du cadre règlementé du marché de l’immobilier,
• Profiter de la mutualisation des risques,
• La liquidité importante des OPCI, ce qui permet de facilité les achats et les reventes de parts entre investisseurs,

Outre les avantages cités en investissant en OCPI vous bénéficiez d’un rendement intéressent. Les rendements moyens sont moyens de 5% brut. Les parts doivent être acquises dans une logique d’investissement à long terme avec pour objectif principal la diversification. A noter que le rendement offert à l’investisseur va dépendre de la qualité des actifs détenus par l’OPCI :

• S’il est composé d’actifs immobiliers : les rendements proviennent des revenus obtenus par la location des biens immobiliers,
• S’il est composé d’actifs financiers : les rendements obtenus se fera selon l’évolution des marchés financiers,
• S’il est composé d’actifs de liquidités : les fonds qui composent le placement en OPCI seront essentiellement des placements de types monétaires ou obligataires

À quel risque on s’expose lorsqu’on investit en OCPI ?

Les placements en OCPI ne sont pas sans risques, car le capital est composé à plus de 60% d’actifs immobiliers. De ce fait, ce placement soumis aux variations du marché de l’immobilier locatif. Comme pour l’ensemble des placements immobiliers, l’associé ou l’investisseur ne bénéficie d’aucune garantie sur la valeur du capital ni sur le montant des revenus locatif réparti. En effet, la performance retenue sur les années passées ne garanties en aucun cas les performance les performances futures. Le niveau de risque du placement dépend du profil et de la stratégie d’investissement de l’OPCI. Si le placement de l’OCPI a recours à l’endettement, l’effet de levier recherché peut avoir un impact positif sur l’investissement, mais aussi négatif. L’effet de levier augmente la capacité d’investissement du placement, mais également les risque de perte.

Enfin, lorsqu’on investit dans une OCPI, on peut être exposé à un risque de contrepartie. Le risque de contrepartie représente le risque de défaillance d’une contrepartie de marché (lorsqu’il s’agit d’actifs financiers) ou de locataires (pour ce qui est des actifs immobiliers) qui conduit à un défaut de paiement.