Placement immobilier : les SCPI, le bon plan du moment !

La conjoncture est compliquée pour les investisseurs: taux historiquement bas, croissance atone, risque de Grexit... Le choix est difficile entre prendre des risques sur des marchés boursiers relativement hauts, se résigner à placer sur un fonds euros dont les taux s'affaissent de plus en plus ou placer sur un marché immobilier locatif qui a énormément augmenté ces dernières années et qui n'offre plus les même perspectives qu'il y a quelques années. La solution pour les investisseurs ayant une vision à long terme: la SCPI.  En effet les rendements de l'immobilier de bureau ont bien résisté à la crise et de nombreux outils (mutualisation, report à nouveau...) permettent de lisser les cycles offrant ainsi un rendement stable. Comparé aux 1 800 milliards d'encours de l'assurance vie, avec 30 milliards les SCPI font figure de petit poucet; cependant leur collecte a explosé depuis la crise. Il s'agit en effet d'un placement offrant sécurité tranquillité et rendement attractif.

Un rendement net de frais supérieur à 5%

La SCPI comporte de nombreux avantages: risques mutualisés, rendement performant, liquidité du marché. Mais c'est également un placement simple, la société de gestion s'occupant de toutes les taches administratives et distribuant un rendement net de frais. Ainsi la politique de la plus part des SCPI est d'offrir aux investisseurs une visibilité à long terme en maintenant un "dividende" (loyer) stable. Cette société de gestion prend l'ensemble des choix concernant la gestion du parc immobilier: choix d'investissement, gestion des rénovations et travaux, relations avec les locataires. De plus le marché de l'immobilier de commerce est beaucoup plus régulier que l'immobilier résidentiel et offre aujourd'hui une bien meilleure rentabilité. En effet malgré une stabilisation récente, le prix de l'immobilier a augmenté près de trois fois plus vite que les loyers depuis le début des années 2000 alors que la corrélation est quasi parfaite entre loyer et prix d'achat dans l'immobilier de bureau et commerce. Les SCPI offrent donc un  couple rendements risques exceptionnels dans la période. Cependant toutes ne sont pas identiques et leurs modes de gestion varient. Pour analyser la qualité de cette gestion plusieurs critères sont à  prendre en compte.

Les indicateurs clés pour choisir une SCPI

Le taux d'occupation est plus simple mais aussi le plus piégeur. En effet un taux faible laisse à penser qu'une grande partie du patrimoine de la SCPI n'a pas trouvé de locataire et est donc de mauvaise qualité (emplacements peu judicieux, bureaux non ergonomiques...). Cependant les SCPI "jeunes" ont souvent un taux d'occupation de 100% (elles achètent des biens déjà loués)  ce qui n'est pas très significatif; à l'inverse certaines SCPI ont un taux d'occupation faible du fait de nombreux travaux entrepris dans leurs immeubles, ce qui est positif pour l'avenir. Dans la même logique la durée moyenne des baux en cours donne une indication sur la stabilité des loyers perçus, ainsi des baux longs sont une garantie pour l'avenir. La qualité des immeubles est déterminante: emplacement, norme basse consommation... en effet des immeubles vieillissant peuvent entrainer de grands travaux voir rendre certains biens impropres à leurs utilisations. Avec les nouvelles technologies (wifi...) les habitudes de travail changent et les bureaux doivent s'adapter. Enfin au niveau de la distribution des loyers et plus value les SCPI n'ont pas toutes la même stratégie. Si la banque de France oblige à fixer le prix des parts à plus ou moins 10 pour cent de la valeur de réalisation, cette marge permet aux SCPI à la fois d'avantager ou non les anciens actionnaires mais aussi de lisser ou non les plus values. Au niveau des loyers, une partie de ceux ci doivent être conservés (et non distribués) afin de constituer le report à nouveau. Là encore certaines SCPI sont plus prudentes que d'autres. Un report à nouveau de 90 jours de loyer parait raisonnable.

Les SCPI sont donc le bon plan du moment mais leur choix nécessite une réflexion à plusieurs niveaux.